主办银行的当前融资方案

你从哪里得到2.45%的？我这儿没有看到有这个数字。即使是1.45%，相对于0.72%或者我这里的结果来说也是相当大的加成。具体来说，大约是利率的两倍，这从一开始就会产生影响。正如我说的，我预计利率会上升。但不会升到长期固定利率绝对划算的程度。

你这是在比苹果和梨。除了过去通胀和债务比率较低之外，20多年前各国都有自己的货币。但只有在外币债务时才会发生无法偿还的情况。现在欧元（至少理论上）对所有成员国来说都是外币，因为它们没有能力自己贬值或印钱。前者依然如此，后者则通过各种手段试图从后门进行。但这导致了这些国家对欧洲央行的依赖，反之亦然——毕竟潘多拉盒子已经打开——欧洲央行也依赖这些国家内部的政治。因此，正常的货币政策还遥遥无期，相应地，如果通胀没有明显高于当前预期，未来10年利率大幅上涨是相当不可能的。

意大利在欧洲央行实行零利率政策之前就已经是欧元区成员了。那时意大利也支付了明显更高的风险溢价，但并未破产。

你哪里来的2.45%？我这里一点都没看到这个数字。1.45%相比0.72%或我这里的利率也是相当大的加价。具体来说，大约是双倍的利息，从一开始就会明显感受到。而且如我所说，我预计利率会上升。但上升的幅度并不足以让长期固定利率变得绝对划算。

你这是拿苹果和梨子比。除此之外，过去的通胀率和债务比率都较低，直到大约20年前，这些国家都有自己的货币。但只有在外币上才会发生无力偿债的情况。现在欧元（至少理论上）对于所有成员国来说是外币，因为他们没有办法自己贬值或印钱。前者依然是事实，后者则用各种可能和不可能的手段从后门尝试。所以这些国家对欧洲央行形成了依赖，反过来也一样——毕竟潘多拉的盒子已经打开了——欧洲央行对这些国家内部政治也形成了依赖。因此，还远谈不上正常的货币政策，如果通胀不像目前预期那样显著加剧，未来10年利率大幅上升的可能性相当小。

现在100%贷款成数下很难拿到0.72%。即使有：我仍然会选择1.45%20年期或1.65%30年期，而不是10年期固定利率，只因为非常明显利率会向2-3%甚至更高走。许多人用低于1%的利率贷款10年，贷款金额和月供正好是他们能负担的。随着利率上涨，许多人会陷入困境。我会选择稳妥一些，接受1.65%30年期利率——如果月供太高，就减少几平方米的居住面积。

房地产价格只在一定程度上受利率影响。

……仅仅因为很明显利率正朝着2-3%及更高的方向走……

仅仅因为利率上升了几个基点，并不意味着长期趋势马上被打破。你很可能在2006/07年也会这么说……
我依然坚持——15年固定利率，合理的还款，收入增长，贷款比例降低，同时还有一定的流动资金以应对可能的利率上调——这是最好的方案。把自己绑定在30年利率上升0.5/0.6个百分点的利率上，支付超过必要的费用，我认为完全没有必要。不要以为自己比银行更懂——正因为如此，利率只跳升了0.5个百分点。你觉得银行是傻子吗？如果银行真的相信利率会大幅上涨，30年贷款的利率早就防御性地定在4%了。但是典型的德国人也有3份责任保险，4份职业伤残保险，2份养老保险，5份建筑储蓄，风险保险等等。有人就是担忧太多——这就是30年贷款存在的理由。一个合理的中间选择（如我上面描述的）就好了。没有压力。

很多人以低于1%的利率融资10年，贷款金额和还款额恰好是在这个低利率下他们能够承担的范围内

而我绝对没有这么做，也不认为这样做有任何意义。剩余债务没什么好担心的。关于后续融资，也考虑过提高还款额，这取决于我除了建筑储蓄贷款之外还偿还了多少，以及利率最终如何变化，估计我大约用2000欧元的月供能够在11到12年内还清贷款。我的目标绝对不是30年还完一套房子，因为连带的维修费用来看，我觉得那是极其不理智的。如果别人计划35年然后只锁定10年的利率，那是他们的问题。绝对不存在唯一的“尽可能长期锁定利率”的解决方案。根据不同的融资方式和个人风险偏好，其他方案也完全合理。

只是因为很明显利率将朝着2-3%甚至更高的方向上升。

我这边情况大致是这样的： 2%用于后续融资 -> 完全押中了，当初那些支付1.7%利率的傻瓜们…… 2.5% -> 依然不错 3% -> 无所谓，二者大致相当 4% -> 只比3%多还一年，不是什么末日 5%及以上 -> 届时债务估计已经通过通胀被消灭了 这些情况今天就能静下心来模拟。如果20年代末出现大危机，利率再次跌到谷底，我可以做远期合约锁定利率。如果20年代末利率强劲上升，我也可以选择远期合约。换句话说，我有应对方案。除此之外，我还有一个很不错的ETF定投计划，如果实在需要，也可以将部分资金转用于融资。但我现在不会把股市投资固定纳入融资计划，只当作在条件合适时的一个选项。

房地产价格只在一定程度上受利率影响。

利率即使上升几个基点，也不意味着长期趋势会因此被打破。你很可能在2006/07年也会这么说……
我坚持认为——15年固定利率，合理的还款比例，工资上涨，贷款额度降低，同时还攒一点流动资金应对可能的利率变动——这是最好的方案。把自己绑在30年期贷款上，多支付0.5/0.6个百分点的利率，我觉得完全没有必要。不要以为自己比银行更懂——正因为如此利率才只是上涨了“0.5个百分点”。你觉得银行傻吗？如果银行真的相信利率会大幅上涨，30年期贷款利率早就涨到4%了，作为防御措施。但典型的德国人有3份责任保险，4份职业损失保险，2份养老保险，5份住房储蓄计划，风险寿险等等。有些人担心的确实太多——这就是30年期贷款存在的原因。合理的中间方案（就像我以上说的）一切都好，没有压力。

银行会直接为你的30年贷款进行再融资。它“从中央银行买入”你的贷款，并直接获得0.4%的“赠与”，因为它承担了风险……然后以1.6%的利率给你继续放款，再融资期限相同。

我将以最低存款开设一个建筑储蓄账户，并为此在20年后（其中18年还款）确保获得1.0%的利息。