मुख्य बैंक का वर्तमान वित्त पोषण प्रस्ताव

तुम्हें 2.45% कहाँ से मिला? मेरी ओर से उसके बारे में कुछ नहीं लिखा है। 1.45% भी 0.72% के मुकाबले काफी अधिक है या जहां से मैं आ रहा हूँ। विशेष रूप से यह लगभग दोगुना ब्याज है और यह शुरू से ही दिखाता है। और जैसा कि मैंने कहा, मैं ब्याज दरों में वृद्धि की उम्मीद करता हूँ। लेकिन इतनी नहीं कि लंबी अवधि की ब्याज प्रतिबद्धता निश्चित रूप से लाभदायक हो।

तुम सेबों की तुलना नाशपाती से कर रहे हो। इसके अलावा, मुद्रास्फीति और ऋण अनुपात पहले कम था, लगभग 20 साल पहले तक सभी देशों की खुद की एक अलग मुद्रा थी। भुगतान असमर्थता केवल विदेशी मुद्राओं में ही हो सकती है। अब यूरो (कम से कम सैद्धांतिक रूप से) सभी सदस्य देशों के लिए एक विदेशी मुद्रा है क्योंकि उनके पास इसे अवमूल्यित करने या मुद्रा छापने का कोई विकल्प नहीं है। पहला अभी भी वैसा ही है, दूसरा सभी तरह के उपायों से छिपकर आज़माया जा रहा है। इससे इन देशों की यूरोपियन सेंट्रल बैंक (ईसीबी) पर निर्भरता बढ़ती है और इसके विपरीत भी - आखिरकार पैंडोरा का डिब्बा खुल चुका है - ईसीबी की उन देशों के अंदर की राजनीति पर निर्भरता। इसलिए सामान्य मौद्रिक नीति के बारे में अभी दूर दूर तक सोच पाना कठिन है और इस लिहाज से 10 साल में ब्याज दरों में तेजी से वृद्धि असंभव लगती है, अगर मुद्रास्फीति अपेक्षित से कहीं अधिक अधिक नहीं होती है।

इटली पहले से ही यूरो में था जब ईसीबी ने शून्य ब्याज नीति नहीं अपनाई थी। और उस समय इटली ने भी काफी उच्च जोखिम प्रीमियम का भुगतान किया था और दिवालिया नहीं हुआ था।

तुम्हें 2.45% कहाँ से मिला? मेरे पास इसके बारे में कुछ नहीं लिखा है। 1.45% भी 0.72% की तुलना में काफी बढ़ोतरी है या जहाँ मैं यहाँ से निकलता हूँ। विशिष्ट रूप से यह लगभग दोगुना ब्याज है और यह शुरुआत से ही महसूस होता है। और जैसा कि मैंने कहा, मैं बढ़ते ब्याज दरों की उम्मीद करता हूँ। लेकिन इतना अधिक नहीं कि लंबी अवधि की ब्याज दर बंधन साफ़ कारगर हो।

तुम सेब की तुलना नाशपाती से कर रहे हो। इसके अलावा, महंगाई और कर्ज प्रतिशत पिछली अवधि में कम थे, लगभग 20 साल पहले तक सभी देशों की अपनी अलग मुद्रा थी। दिवालियापन हमेशा विदेशी मुद्राओं में ही होता है। अब यूरो (कम से कम सैद्धांतिक रूप से) सभी सदस्य देशों के लिए एक विदेशी मुद्रा है क्योंकि उनके पास स्वयं अपना अवमूल्यन करने या पैसे छापने का कोई विकल्प नहीं है। पहला अभी भी वैसा ही है, और दूसरा सभी संभव और असंभव तरीके से दरवाज़े के पीछे से आजमाया जा रहा है। इससे इन देशों की ईसीबी पर निर्भरता उत्पन्न होती है और इसके विपरीत - आखिरकार पांडोरा का संदूक खुल गया है - ईसीबी की इन देशों के भीतर राजनीति पर निर्भरता। इसलिए सामान्य मौद्रिक नीति के बारे में अभी भी सोच पाना दूर की बात है और इस वजह से 10 साल में ब्याज दरों में काफी वृद्धि होने की संभावना कम है, यदि महंगाई इस समय की अपेक्षा से कहीं अधिक तेज़ नहीं होती।

अब 0.72% आम तौर पर 100% ऋण मूल्यांकन पर नहीं मिलता। और अगर मिले भी तो: 20 वर्षों के लिए 1.45% या 30 वर्षों के लिए 1.65% फिर भी मैं 10 वर्ष की ब्याज दर बंधन को प्राथमिकता दूंगा, बस इसलिए क्योंकि यह बिलकुल स्पष्ट है कि ब्याज दरें 2-3% और उससे अधिक की ओर बढ़ रही हैं। कई लोगों ने 10 साल के लिए 1% से कम ब्याज दर पर उस राशि और किस्त के साथ वित्तपोषण किया है जो वे इस कम ब्याज दर पर ही वहन कर सकते हैं। यह कई लोगों के लिए गलत साबित होगा इन बढ़ती ब्याज दरों के कारण। मैं तो सुरक्षित खेलता और 30 वर्षों के लिए 1.65% स्वीकार करता - ज़रूरत पड़ने पर कुछ कम रहने की जगह के साथ यदि किस्त बहुत महंगी पड़ती।

अचल संपत्ति की कीमतें केवल सशर्त रूप से ब्याज दर पर निर्भर करती हैं।

.... बस इसलिए क्योंकि यह पूरी तरह स्पष्ट है कि ब्याज दरें 2-3% और उससे अधिक की ओर बढ़ रही हैं...

केवल इसलिए कि ब्याज दरें कुछ आधार अंकों से बढ़ती हैं, इसका मतलब यह नहीं है कि दीर्घकालिक प्रवृत्ति तुरंत टूट जाएगी। आपने शायद यही बात 2006/07 में भी कही होती...
मैं इस पर कायम हूँ - 15 साल की ब्याज दर बंदी, समझदार ऋण भुगतान, बढ़ती हुई वेतनें, घटता हुआ ऋण संबंधी जोखिम और साथ ही संभावित ब्याज वृद्धि के लिए कुछ नकदी जमा करना - सबसे अच्छा समझौता है। 30 वर्षों के लिए 0.5/0.6% अंक ज्यादा लेने और आवश्यकता से अधिक भुगतान करने को मैं पूरी तरह से अनावश्यक मानता हूँ। यह नहीं सोचना चाहिए कि आप बैंक से बेहतर जानते हैं - इसीलिए ब्याज में बढ़ोतरी "केवल" 0.5% अंकों की ही है। क्या आपको लगता है बैंक बेवकूफ है? यदि बैंक को ब्याज दरों में भारी वृद्धि पर विश्वास होता, तो 30 साल के ऋण की ब्याज दरें 4% होतीं, एक बचाव के तौर पर। लेकिन आम जर्मन के पास 3 पॉलिसियां होने के साथ-साथ 4 बीमा, 2 पेंशन बीमा, 5 निर्माण बचत खाते, जोखिम जीवन बीमा आदि होते हैं। कुछ लोगों के पास बस बहुत ज्यादा चिंताएं होती हैं - इसके लिए 30 साल के ऋण होते हैं। एक समझदार मध्यम मार्ग (जैसा कि मैंने ऊपर बताया) अपनाओ और सब ठीक है। कोई तनाव नहीं।

कई लोगों ने 10 वर्षों के लिए 1% से कम ब्याज दर पर वित्तपोषण किया है, एक ऐसी राशि और किश्त के साथ जिसे वे इस कम ब्याज दर पर ठीक से वहन कर सकते हैं

और मैंने ठीक ऐसा नहीं किया है और मुझे यह बिल्कुल भी समझदारी भरा नहीं लगता। मेरी शेष राशि के साथ डरने की ज़रूरत कम है। अगले वित्तपोषण के लिए किश्त बढ़ाने का विकल्प भी सोचा गया है, यह इस बात पर निर्भर करता है कि मैं बाउसपर (Bausparer) के अलावा कितना अधिक चुका पाता हूँ और ब्याज दर कैसे विकसित होती है, शायद मैं लगभग 11-12 वर्षों में 2000€ की किश्त के साथ पूरी तरह कर्जा चुका सकूंगा। मेरा लक्ष्य निश्चित रूप से 30 साल तक घर के लिए भुगतान करना नहीं है, मुझे यह अत्यधिक अविवेकी लगता है, खासकर उस समय आने वाली रखरखाव खर्चों के संदर्भ में।
अगर अन्य लोग 35 वर्षों की योजना बनाते हैं और केवल 10 वर्षों के लिए फिक्स करते हैं, तो यह उनकी समस्या है। निश्चित रूप से "जितना ज्यादा हो सके ब्याज का लॉक करना" ही एकमात्र समाधान नहीं है। वित्तपोषण और व्यक्तिगत जोखिम सहनशीलता के अनुसार अन्य विकल्प भी तार्किक हो सकते हैं।

सिर्फ इसलिए कि यह पूरी तरह स्पष्ट है कि ब्याज दरें 2-3% और उससे अधिक की ओर बढ़ेंगी।

मेरे मामले में यह लगभग इस तरह दिखता है:
2% अगले वित्तपोषण के लिए -> दांव पूरी तरह सफल, वे मूर्ख जिन्होंने तब सभी चीजों पर 1.7% ब्याज दिया...
2.5% -> अभी भी अच्छा
3% -> कोई फर्क नहीं, दोनों लगभग समान अच्छे
4% -> मुझे 3% के मुकाबले एक साल ज्यादा लग जाएगा, लेकिन कोई बड़ी बुरी बात नहीं
5% और उससे ऊपर -> तब शायद कर्ज मुद्रास्फीति के कारण समाप्त हो चुका होगा
यह सब आज ही आराम से समझा जा सकता है। और इस मामले में सीमित डाउनसाइड के साथ अच्छी अपसाइड भी है। अगर 20 के दशक के अंत में कोई बड़ी आर्थिक संकट आती है और ब्याज दरें फिर से बहुत नीचे गिरती हैं, तो मैं एक फॉरवर्ड लोन लेकर उसे भी ले सकता हूँ। अगर 20 के दशक के अंत में ब्याज दरों में तेज़ वृद्धि दिखाई देती है, तो फॉरवर्ड लेने का विकल्प भी मौजूद है। तो मेरे पास वाकई कई कार्रवाई के विकल्प हैं। इसके अलावा एक अच्छा ETF बचत योजना चल रही है, अगर ज़रूरत पड़ती है तो उसमें से कुछ हिस्सा वित्तपोषण के लिए भी लगाया जा सकता है। लेकिन मैं फिलहाल स्टॉक मार्केट को फिक्स वित्तपोषण में नहीं जोड़ना चाहता, बल्कि इसे केवल एक विकल्प के रूप में देखता हूँ अगर परिस्थितियां अनुकूल हों।

रियल एस्टेट की कीमतें केवल आंशिक रूप से ब्याज दर पर निर्भर करती हैं।

सिर्फ इसलिए कि ब्याज दर कुछ बेसिस पॉइंट्स बढ़ जाती है, इसका मतलब यह नहीं है कि दीर्घकालिक रुझान तुरंत टूट जाएगा। आप संभवतः यही 2006/07 में भी कहते...
मैं अपनी बात पर कायम हूँ - 15 साल की ब्याज निर्धारण अवधि, समझदार किश्त चुकौती, बढ़ती हुई वेतन, घटती हुई ऋण सीमा और साथ ही संभावित ब्याज वृद्धि के लिए कुछ नकदी बचत - सबसे अच्छा सौदा। 30 साल के लिए 0.5/0.6% अंक ज्यादा बढ़कर जुड़ना और आवश्यक से अधिक भुगतान करना पूरी तरह से अनावश्यक है। किसी को यह नहीं सोचना चाहिए कि वह बैंक से बेहतर जानता है - खासकर इसलिए ब्याज दर में यह "केवल" 0.5% अंक का उछाल है। क्या आपको लगता है बैंक बेवकूफ है? अगर बैंक को ब्याज दरों में भारी वृद्धि पर विश्वास होता, तो 30 साल के लोन के लिए ब्याज दर 4% होती, जो एक रोकथाम के तौर पर प्रस्तावित की जाती। लेकिन सामान्य जर्मन के पास तो 3 पर्सनल ऑटो बीमा, 4 रोजगार अक्षमता बीमा, 2 रिटायरमेंट बीमा, 5 भवन बचत योजना, जोखिम जीवन बीमा आदि होते हैं। कुछ लोगों के बस बहुत ज्यादा चिंताएं होती हैं - इसके लिए 30 साल के लोन मौजूद हैं। एक समझदारी भरा मध्य मार्ग (जैसा मैंने ऊपर बताया) और सब कुछ ठीक है। कोई तनाव नहीं।

बैंक आपका 30 साल का लोन सीधे पुनर्वित्त करती है। वह आपका लोन केंद्रीय बैंक से खरीदती है और सीधे 0.4% "फ्री" पाती है क्योंकि वह स्वीकार करती है... फिर आपको 1.6% पर आगे देती है और आपके लोन का उसी अवधि के साथ पुनर्वित्त करती है।

मैं न्यूनतम जमा के साथ एक निर्माण बचत योजना करूँगा और इसके लिए 20 वर्षों के बाद 1.0% ब्याज सुनिश्चित करूंगा (जिसमें से 18 वर्ष चुकौती के हैं)