我们可以资助什么？

如果我在10年后以3万欧元的价格卖掉房子，我手上将有23.9万欧元。作为租户，在1%的利率下只有16.7万欧元。对我来说多了7.2万欧元的收益。

恕我直言，这完全是理想化的说法。

我一开始主要是针对那句自住房独栋住宅适合作为养老保障的说法。现在却任意将观察期缩短为10年，这并不合理。如果我在保证升值的时期选择合适的时间窗口，就可以几乎随意获得“好”（即看起来不错）的结果。

此外，1%的利率是任意偏低的选择。对投资稍有了解的人来说，长期来看股市平均收益超过5%，或者通过购买房产出租（别人用他们支付的冷租帮你积累资本）也能达到这个水平。
正如你自己计算的，这足以在10年内击败你的房子。但复利的效应只有在较长时间范围内才真正发挥作用，所以即使你的房子已经还清贷款，如果你想在退休时获得同样的回报，很难通过后续储蓄赶上。

正确的做法是计算一套已还清贷款的房子在养老时能节省多少成本，并比较这部分节省是否超过了用同样的还贷和其他支付金额，在同一时间期限内，用其他投资产品所能获得的收益。只有这样才合理。

如果假设不是10年和1%，而是30年和5%（我认为这更现实），那么对房子来说情况就很快变得不妙了……

更何况你们用的是15年全额还清的贷款（我理解正确吗？），这已经相当稳妥了：一般人现在更常见的是20年甚至更长的贷款期限，房子的情况在这种计算下就更差了。

这笔储备资金必须取出，否则你会在10年后把它留给潜在买家吗？

如果已经使用过，当然要取出。否则，10年后买家来了，说暖气快要换了，我会从房价里扣掉这部分费用。因此不能忽视这笔钱。

你也可以轻松计算房价增值。即使是室内设计师Kommer，也看到房子价值比通胀高出1%左右。

但现实中，10年后至少可以估算40万。在德累斯顿大区，根据DTI指数，房价目前每年上涨8%。

在当前情况下这可能是对的，但没人知道未来会怎样。所以我的计算比较保守。

恕我直言，这是所有天真想法之母。

我一开始主要关注的是，自住的独栋住宅适合作为养老保障这句话。现在任意将考察周期缩短至10年，并无助于目标实现。如果我选择一个价值必然增长的正确时间窗口，我几乎可以随意获得“好”（=好看的）结果。

我也可以算30年期的账，并声称如果我15年后不再有还款，考虑租金增长和土地增值，股票投资回报率应该轻松超过10%。我认为我的计算已经非常保守了。

撇开你们是15年全额还款型（我理解正确吗？）这个不谈：普通人今天通常是以20年甚至更长的还款期购房。在房屋考察中情况会更糟。

计划的贷款期限是以2%初始还款率远远更长。由于收入大幅增加，我们从一开始每年都能充分利用全额额外还款。
这可能对我们有利。

我也强调过，这个计算只适用于我们，其他情况可能完全不同。

一栋房子的价值实际上几乎不会上升，反而总是在下降（折旧）。如果有什么上涨，那就是土地价格。土地价格是否会继续像以前一样大幅上涨，这纯属猜测。如果利率什么时候再次显著上升（那确实应该会发生）……你觉得会发生什么？能够以几百分点利率融资50万到60万（这是最低需求，因为建筑成本绝不会下降，这种情况以前从未发生过）的人群会明显减少。此外，收入相对较高的人更愿意自己建房，而不是购买已有房产。那么，谁来买这些房子呢？再加上人口急剧老龄化，很多人想搬出房子（因为房子太大）。综上所述，情况并不乐观……位置最好的小房子可能表现较好……但位置不太理想的大房子很可能不会升值。我们这里是AAA地段（大城市+门前有大湖），但我仍然确定目前没有人会愿意支付我们已经投资的120万买下我们的房子。我估计最高也就90万……即使如此，买家群体在东部可能也非常有限。如果有买家，那“这类人”就是自己建房。我只是希望永远不必卖掉，虽然我很想再建一次房子。

建筑物的价值也随着通货膨胀，确切地说是随着建筑成本上升而增加。关键词是重置成本。砖石结构、地基等也不折旧。

城市集中区域的土地越来越稀缺，许多地方根本无法再进行新建。

没人会为你付钱的，比如你的KNX爱好。即使你把卫生间搞成粉红色，按计算也要折旧。

此外，1%的数值是随意定得很低的。稍微了解投资的人，通常多年在股市年均收益超过5%，或者购买房产出租（别人用他们的冷租金帮你积累资本）。

等等等等……
过去20年，MSCI世界GTDR的表现是每年4.87%，这是基金层面、个人层面、基金费用率之前和通胀之前的数字。

实际收益率是在100%持有股票（ETF）的情况下为1%到1.5%。这种投资方式可以做，但风险较大。

买房时，收益的大部分来自节省的租金。这种收益形式比国债或活期存款风险更低。

根据DTI指数，德累斯顿大都市区的房价目前每年上涨8%。

也许目前是这样，但完全不确定这种情况能持续多久。一个亲戚在2000年代初期在巴塞罗那被诱导过度抵押他的公寓，还买了第二套用来出租。那时候银行几乎所有都融资了。理由是：“一切都会越来越贵/更有价值。” 结果很糟糕，连那里树也不会永远长得更高。直到今天，他仍在艰难偿还贷款。值得一提的是：这些公寓位于巴塞罗那的历史市中心，而不是德累斯顿的郊区。 目前在德国以及在某种程度上在美国房地产市场上发生的价格变化（即使是在中等偏远地区）让人非常联想到2007年前美国和西班牙的情况。因此，Steffen80 完全正确：作为长期投资，股票更合理。期间的回调会比房地产市场更快得到补偿。