用自有资金和贷款买房，通过出售房产进行装修

非常感谢您的反馈！

对我来说，这次修复的估价显得非常昂贵，毕竟这更像是翻新而非全面修缮。30万欧元可以做更全面的工程，比如地暖？

是否全部合理我无法判断。但你们有这么多自有资金闲置，也无所谓了。
更有趣的问题是，是否长期出租物业1会更好，然后借更多贷款。

简短版：预算太多而工作太少。7.5万欧元买个新暖气设备，在南方也够，用剩下的钱我在北方只会用一半，但可能我已经和现实脱节太久了。

是的，关于暖气系统的现代化，我本来就考虑了地暖和从燃气切换到X。建筑师的估价其实不是150而是120，但目前为了安全起见，我们愿意多预留些。如果之后更便宜那就更好了。另外，这300,000欧元中还有一些其他“小东西”，比如新前门和整体入口，新的外墙涂漆，等等。（我把这些都放在了……里）——这取决于我们想做多少和能做多少。

两套，或者说差不多四套房产，总价约170万欧元，现金接近52万欧元，收入超过7500欧元——那还有什么不可能的？？是个玩笑问题吗？:D

如前所述：我们知道这是可行的，但想选择最优的融资方案。

这是父母将两套房子赠与你女友么？提到什么遗产？
为什么要赠与？是不是房子的维护成本成问题了？

我想我之前在另一个帖子里已经描述过：这些房子属于我女友的邻居，她的家庭长期忽视她。女友的父亲因此成为她的法定代理人，照顾她很长时间，还陪伴她住在养老院。15年前，她将两套房子以均等份额转让给我女友和她的父亲。她父亲两年前去世后，我女友成为唯一产权人。

尚未结清的遗产是父母的祖屋土地。岳母75岁，但还非常健康。另外，我女友的教母单身无子女，她在一份（由我们保管的）遗嘱中指定我女友为继承人。

确实如此……另一方面，我们看到更大的通胀即将来袭……房产还能在几年后免税出售。
现在以2-3%的利率贷款60-70万欧元，几年后这笔钱的购买力可能只剩60-70%……这很有意义。

与其无债一身轻，还要出售“钢筋混凝土黄金”。

我认为，必须看看最终价值：
- 现在房子能卖多少钱？最终可能没有租金收入，只剩一套昂贵的“豪宅”。

还是更倾向于：
背负60万债务，购买力损失大，
但还有另外两套房产，10年后租金收益远比现在多，价值也高于现在。

我会选择贷款20年，年还款率1-2%，然后20年后通过进一步继承一笔还清。

感谢您的建议，但对我们来说这未必是好方案，因为：
- 我们对负债感到不舒服，尤其在当前这不稳定时期
- 更重要的是：两套无贷款房产原则上都需要修缮。规划出售的排屋需要换新窗户、电路和暖气，剩下的那套也需换窗户、电路、厨房等。依我看，我们难以同时承担60万欧元贷款和这些维修费用。因此我们宁愿把多余资金从房产出售中投入其中一套房子。
- 第二套待继承的独栋房产还会面临高额遗产税，这笔税也得有人付。
- 我们也希望通过卖掉其中一套房产来降低泡沫风险。目前这里的市场情况已经非常极端了……

关于土地登记的另一个问题：

目前计划投入以下自有资金：

购房：
我：175,000欧元
女友：275,000欧元

翻修：
女友：通过卖房得到250,000欧元（举个例子，也可能是150,000欧元。）

另外还有约450,000欧元的贷款，利率为2.9%，总共约670,000欧元，不过我们大概会通过提前还款更早还清。
由于收入差异，贷款主要由我来偿还。女友收入依然相对较低，我能够轻松承担每月2000欧元的还款（虽然我们目前还在付租金，我的储蓄率略高），只要其他费用按比例分摊。

我看到以下几种选择：
1）我独自偿还全部贷款。这样投入资金的比例大约是60/40。
2）如果我没算错：女友承担大约400欧元的月供，我们投入比例就是50/50。
3）我们计划今年结婚。女友可以作为补偿把部分剩余房产份额转给我，这样我们也能达到50/50。

在正常情况下，我会选择方案1，然后土地登记上写50/50，但女友已经非常有保障，而房子对我来说将是退休保障的核心部分。根据目前计划，我还保留了大约30,000欧元的股票，但除此之外没有其他资产。

你们觉得哪种方案公平，哪种最合理？是否值得请公证人来咨询一下？

我们计划今年结婚。

有婚前协议还是没有？

现在快点结婚怎么样？那样的话，分居时算的是你们结婚时的初始财产。婚后的一切则按照经典的共同增值原则来算。这样的话，产权关系其实无所谓，它们只是决定增值分配的方向。不过因为你也参与了「她」的房产增值和租金收入的50%，所以钱更倾向于流向你这边。

我可以同意Tassimat的观点。
直接结婚，然后也把谁带来什么资产的问题解决好。

如果不先结婚，那么可以在公证处做类似修改过的婚前协议。

你们这里需要贷款45万欧元（两人共同全责）
你投入了17.5万欧元自有资金
你的女友却多投入了25万到35万欧元，对吧？
也就是说即便你10年每月支付2000欧元（那时你已经贡献了24万欧元……你的女友贡献更多，因为她 1) 投入了更多自有资金 + 2) 她放弃了这笔资金的利息/股息收益）
如果你把多出的25万欧元自有资本资本化（你们支付2.9%的利息，这可以作为参考），那么25万欧元10年后价值33.2万欧元，她如果多投入35万欧元，10年后价值46.5万欧元……期间你自己也支付了24万欧元）

最干净的方法是：
每人各投入50%的自有资金
每人各支付贷款月供的50%（即使你女友收入低也没问题，因为她有足够资金可以支取）

所以最干净的做法是：
每人投入17.5万欧元资本=共35万欧元
剩下部分贷款，然后月供3000欧元，每人支付1500欧元（你的女友有25万到35万欧元资本，她可以长期取用……即使年收益率只有3%，每年也有7500到10500欧元收益）

反过来讲：
房子连附加费用和翻新费用大约需要105万欧元？
（你出17.5万，她出27.5万+15万（或者25万），贷款45万）

自有资本：
你：17.5万
她：42.5万
贷款可按50/50分，那么资本比例为40万/65万……其实她为房子贡献超过60%……

对双方公平的方法，如前所述，是所有方面都做到50/50，这样干净利落，大家各担50%的费用、利息，也各享50%的增值收益。（如果有变故发生）

简单算一下：
我20年里承担2000欧元月供=48万欧元费用（剩余贷款15.3万欧元）

那么我的计算是：
你：17.5万自有资金
48万贷款还款
20年后还剩15.3万未还贷款
总费用：80.8万

你的女友：
立即投入自有资金42.5万
20年放弃利息收益（2.9%）的差额（42.5-17.5万）也就是25万=44.2万
女友费用总计=86.7万

所以她目前的情况会更吃亏

仅供参考……想法是做些公平的安排……

谢谢——你说得对，我没有考虑到失去的回报！

但我不知道我是否能因为钱的原因让她冲动结婚…… :)

不一定非得马上结婚……但应该努力把事情安排得这样，无论发生什么，没人以后能说自己被占了便宜或者吃了亏……

如果关系破裂，那就会是一场恶战……

所以要讨论什么是好的，双方都能接受的。并且请考虑所有因素。

当然，也可以这么处理，如果卖掉房产，先算出谁投入了更多资金……但是当你还房贷的时候，也要把这考虑进去……这样一来事情会变得很复杂。

所以就一人一半分担，这样才安全。