高担保但流动收入低的房地产贷款

我们不需要第二个线程，让我们就在这里继续讨论。

这处房产的购价约为270,000欧元。我会提供附加费用和另一小部分自有资本，因此大约需要融资260,000欧元。

自有资本回报率应约为每年20%，远高于股票等投资。

出于纯粹的好奇：你能多说一点关于这处房产的信息吗？如果它位于一个正在崛起的地区，那它只能是独栋住宅或排屋的一部分。单一居住单位，也就是说最大风险(!)，能带来约20%的自有资本回报率？你能用一个简单的粗算来说服我吗？

我发帖的目的是为了弄清楚银行中有关偿债能力的具体规定有哪些。

你的意思是类似2014/17/EU号指令关于消费者住房贷款合同（WIKR），或者2016年3月11日德国关于该指令的实施法吗？

出于纯粹的好奇：你能多说点关于这处房产的信息吗？如果它位于一个新兴区域，那它只能是一栋独栋住宅或排屋的一部分。
只有一个居住单元，也就是最高风险(!)，却要带来大约20%的自有资金回报率？你能通过一个简单的估算来说服我吗？

……也许是一处拥有多个单元的房产，按小时出租给自由职业者？

听着 你太迷你了，每家银行都会向你展示他们的提款条件

从我的角度来看，你们关于资本偿付能力规定的6%年金条件已经得到保障。或者说，谈话是否会在几分钟内结束，我也不会在你们这里获得贷款？ 如果是的话，那具体原因是什么？

呼，长篇文字还有很多数字。每个帖子总是不断补充一些内容。再说一遍——每家银行的计算方法都不同！你去银行（或者中介）拿齐所有材料试试看。我现在不想替你计算。

仅供理解：
如果银行向一个无工资无自有资金的无家可归者发放100万欧元贷款，银行监管方面是否合法？理所当然没有银行会这样做，但银行因此不会与任何贷款监管机构发生问题。是不是这样？

注册地址本身就是很大问题。除此之外，明确回答：是的，只要贷款还款由收入保障。
例如我们经常向纯特殊目的载体（SPV）发放贷款，其信用仅基于某一物业的租金收入。没有担保等。

基本上我必须确认，我认识的那些收入和贷款状况我了解的朋友中，有一半肯定拿不到你们的贷款（因为这个6%的年金）。
特别是那个500万贷款的投资者肯定拿不到贷款，而他在多家大型银行都有贷款（但不是在我这里）。

嗯，由于我们每年发放超过100亿欧元（确实是那么多）的住房贷款，看来这条规定并不算错，或者说你并不了解你那些朋友的财务状况……

我是否需要对这样的谈话完全掌握标准是什么等内容？

你的情况没有标准！

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你其实不必一定要算账。我主要关心的是原则性问题：
实际情况甚至比我这里描述的还复杂，特别是在继承情况方面，但我尽量把问题尽可能简洁地提出。

1.
你们银行在计算当月收入时，股息收益/利息收益会全部计入吗（即年收益除以12）？是直接采用过去一年的数值，还是采用过去几年的平均值？

2.
未实现的证券价格上涨（例如，不产生经常收益的累积债券基金）以及普通股票的价格上涨，在计算当月收入时如何处理？

3.
未经过公证的继承纠纷中的支付款项是否计入当月收入？

4.
贷款之外，生活最低所需金额怎么计算？

5.
我仍然不清楚的是：
如果我明确告诉银行，我打算10年后出售该房产，那么我是否可以将像寿险此类用来作为月收入评估的财产抵押？例如，我质押12000欧元现金；这样每月能视为有100欧元的持续收入。（12*10*100=12000）
还是由于某些不良风俗规定（对客户不利），这12000欧元会被分摊到贷款全期限内计算，比如40年？这样每月就只算25欧元收入？或者这类现金质押根本不计收入，视为0，因而毫无意义？

6.
如果我和一个熟人做类似（无息）私人借贷呢？
假设我给他12000欧，他每月还我100欧，连续还款10年。
这100欧是否会全部计入当月收入？
还是因为期限只有10年，而贷款期限是比如说40年？
极端案例：如果有人在过去三个月同一天各还我100欧元，银行是否仍会要求我提供借款合同？

7.
假设我刚好达到6%年金还款额水平，那以大约2%初始还款率，10年固定利率大概能是多少？
房产1：价值45万；贷款额度15万
房产2：价值38万；贷款额度15万；当前贷款余额27.5万
新增房产3：价值28万；所需贷款27万
担保物还可扩展到前两个房产；另外寿险等也可质押。

或者你不想算，那个月净收入为10000欧元的借款人，利率大概比我的高多少基点？

好的，法律规定是必须核查贷款还款有收入保障。现在需要核查你们银行内部执行细节，比如能否支付6%年金还款额。
我理解对吗？
是的，每家银行都有自己的规则，但我相信一般都有一个通用标准，少数银行可能会略有差异（比如你们银行也采用80%租金计入收入，我之前就知道。）

我对SPV很感兴趣：
他们怎么计算出6%年金还款额的？
如果自有资金占50%，很好理解。但很多都是融资比例至少90%。
那么，他们至少要有8%的名义租金收益，扣除运营成本（比私募投资者运营成本还高，比如账务管理等）才能剩下6%用来还贷。现在哪里还有8%租金收益？即使是商业地产，小城镇农田也很难（而且租金空置率高，要防范的运营成本远超20%）。

当然，如果十年前开始小规模投资，当时租金收益更高，且房价翻倍，那么现在只需要约4%的租金收益率，基于当前市场价，就能满足6%还款额要求。
但是，我不明白一个现在新成立的SPV怎么能获贷？它至少需要30%自有资金，而这个比例很紧张。超过30%则自有资金回报率就不理想了。（还要留有自有资金储备用于运营、基金管理等。）
你会笑话我，我也曾考虑过成立这样的SPV；投资者兴趣很多。你们的SPV最低融资规模是多少？有人告诉我10-20百万欧元是最小规模。我算下来3-5百万欧元也能经济运作。比如账务管理可以自己做。

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如果你不能/不想透露银行内部信息，那至少说点建设性的！

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是的，我只是想弄清楚贷款发放的做法。法律有什么规定，银行内部有哪些规矩。不考虑我的具体情况，我只关心整体原则。对，这条规则或这条法律大概包含了框架条件。你知道这条规则吗？能帮我简单总结一下吗？