出租还是出售产权公寓？危机时期的决策？

这真令人高兴！我们这边也一切都很好……我还真多虑了 :rolleyes:

是的。出租在很大程度上是一种无忧且安全的投资方式。不应该被少数恐怖故事吓倒。现在如果有人喊着要买股票，可以看看今年股市的回报率（至少-15%的回报率）。哪里能在这么短的时间内做到？不如选择钢筋混凝土投资，获得“仅仅”4%的稳定回报。

哪种租赁公寓在扣除利息和准备金后，能够实现市场价值4%的回报率？那租金肯定得大幅上涨。

股票和房地产毕竟是苹果和梨。股票的入门门槛低，交易成本低，通过指数基金非常容易且便宜地分散投资。而房地产（指直接投资，不是基金）则容易通过杠杆放大，但也需要一定的杠杆比例才能保证股本回报率合理。分散投资难度大，因此全面亏损的风险很高。交易成本高，但有各种税收优惠，从折旧到持有10年后免税出售都有。你可以通过自助装修赚取不少收益，但另一方面，如果水龙头漏水或者卧室角落发霉，租户问题也是你的麻烦。

冷静来看，房地产主要靠杠杆和税收优惠生存，股票则靠分散和低门槛、小额资金起步的可能性。

直到2020年，在一个大城市的近郊，毫无问题地以350,000欧元购买一处房产是可能的，这处房产每月可出租1200欧元。你提到的那些ETFs去年也亏损了-13%。某些个股甚至亏损了-60%、-70%。房地产不会发生这样的事情。

目前至少在科隆地区，价格是JRM的30倍，因此作为房东并不划算。我不会特别依赖于增值，尤其是因为住房也会有所磨损。

房地产的好处就在于，只有当你主动去了解时，才会知道价格。在此期间，你可以自我安慰，认为房产不会贬值。但当你在immoscout上设置价格，并且三个月后不得不将价格下调10%，现实的残酷就会显现。 ;)

2022年的数据当然表现平平，但中长期来看情况其实还不错。如果根据真实交易多次每秒重新确定价格，而不是每隔很多年依赖一次评估，价格波动会明显更大。但从长远来看，这种波动会趋于平衡。


附注：我不知道你在2020年哪里还能找到关于24年冷租金的数据。实际情况更常见的是明显超过30年的租金，许多地区甚至达到40年。