Louer ou vendre un appartement en copropriété ? Décision en période de crise ?

C'est réjouissant ! Chez nous aussi tout va bien… je me suis vraiment fait du souci :rolleyes:

Oui. Louer est en grande partie un investissement sans problème et sûr. Il ne faut pas se laisser décourager par les quelques histoires horribles. Ceux qui ont crié maintenant pour des actions peuvent jeter un coup d'œil au rendement de cette année sur la bourse (au moins -15 % de rendement). Où peut-on trouver cela en si peu de temps ? Mieux vaut alors investir dans l’immobilier et avoir “seulement“ 4 % de rendement sûr.

Quel appartement locatif génère un rendement de 4 % sur la valeur de marché après intérêts et provisions ? Les loyers devraient alors augmenter nettement.

Les actions et l’immobilier sont en quelque sorte des pommes et des poires. Les actions ont un seuil d’entrée bas, des coûts de transaction faibles et se répartissent très facilement et à moindre coût via des fonds indiciels. L’immobilier (au sens des investissements directs, pas des fonds) peut en revanche être facilement levier, mais a aussi besoin d’un certain effet de levier pour que la rentabilité des fonds propres soit raisonnable. La diversification est difficile, et une défaillance totale est par conséquent dévastatrice. Les coûts de transaction sont élevés, mais il existe divers avantages fiscaux, allant de l’amortissement jusqu’à la vente exonérée d’impôt après 10 ans. Tu peux tirer beaucoup de bénéfices de la prestation personnelle, mais d’un autre côté, le locataire te pose problème quand le robinet fuit ou qu’un coin dans la chambre moisit.

Objectivement, l’immobilier vit surtout de l’effet de levier et des avantages fiscaux, les actions de la diversification et de la possibilité de commencer à moindre coût et sans gros capital propre.

Jusqu'en 2020, dans la ceinture périurbaine d'une grande ville, il était possible sans problème d'acquérir un bien immobilier pour 350 000 €, qui pouvait être loué pour 1200 € par mois. Et les ETFs que tu as mentionnés ont aussi perdu -13 % l'année dernière. Certaines actions individuelles ont même perdu -60, 70 %. Cela ne t'arrive pas avec un bien immobilier.

Actuellement, on est au moins dans la région de Cologne à trente fois le JRM, et à ce moment-là, c’est peu intéressant en tant que bailleur. Je ne miserais pas forcément sur la plus-value, d’autant plus qu’un appartement s’use aussi.

Le beau dans l’immobilier, c’est qu’on n’obtient le prix qu’en faisant un effort. Entre-temps, on peut se persuader que le bien ne perd pas de valeur. Le réveil peut toutefois être dur quand on le met sur immoscout et qu’après 3 mois il faut baisser le prix de 10 %. ;)

Les chiffres pour 2022 étaient bien sûr plutôt moyens, mais à moyen et long terme, la situation est en fait assez bonne. L’évolution est simplement beaucoup plus volatile quand on détermine le prix plusieurs fois par seconde sur la base de transactions réelles et pas seulement tous les trente-six du mois via une expertise. Sur le long terme, ce genre de choses s’équilibre toutefois.



PS : Je ne sais pas où tu as encore trouvé des données sur 24 loyers annuels en 2020. La règle était plutôt clairement au-delà de 30 loyers annuels, dans de nombreuses régions même à 40.