¿Alquilar o vender un condominio? ¿Decisión en tiempos de crisis?

¡Eso es agradable! Por aquí también todo está bien… qué preocupado/a estuve :rolleyes:

Sí. Alquilar es en gran parte una inversión de dinero segura y sin problemas. No se debe dejar intimidar por las pocas historias de terror. Quien ahora haya gritado por acciones puede echar un vistazo al rendimiento de este año en la bolsa (al menos -15% de rentabilidad). ¿Dónde se consigue eso en tan poco tiempo? Mejor oro inmobiliario y “solo” un 4% de rentabilidad segura.

¿Qué piso de alquiler genera un 4% de rentabilidad sobre el valor de mercado después de intereses y reservas? Para eso, los alquileres tendrían que subir considerablemente.

Las acciones y los inmuebles son, en el fondo, cosas diferentes. Las acciones tienen una barrera de entrada baja, costos de transacción bajos y es muy fácil y barato diversificarlas a través de fondos indexados. Los inmuebles (en el sentido de inversiones directas, no fondos) se pueden apalancar fácilmente, pero también necesitan un cierto apalancamiento para que la rentabilidad del capital propio sea razonable. La diversificación es difícil, y una pérdida total es por eso especialmente devastadora. Los costos de transacción son altos, pero hay varias ventajas fiscales, desde la amortización hasta la venta libre de impuestos después de 10 años. Puedes sacar mucho partido del trabajo propio, pero por otro lado tienes al inquilino molestando si el grifo gotea o si hay moho en una esquina del dormitorio.

Visto con objetividad, los inmuebles viven sobre todo del apalancamiento y las ventajas fiscales, las acciones de la diversificación y la posibilidad de empezar barato y sin mucho capital propio.

Hasta 2020, en el cinturón periférico de una gran ciudad, era posible sin problemas adquirir una propiedad por 350.000€ que se podía alquilar por 1200 al mes. Y los ETFs que mencionaste también perdieron un 13% el año pasado. Algunas acciones individuales incluso un 60, 70%. Eso no te pasa con una propiedad.

Actualmente, al menos en la zona de Colonia, se está en el valor 30 veces el JRM, y entonces no resulta interesante como arrendador. No apostaría necesariamente a la revalorización, especialmente porque un apartamento también se vuelve "gastado".

Lo bueno de los inmuebles es que solo te dan el precio si te esfuerzas por conseguirlo. Mientras tanto, uno puede convencerse de que la propiedad no pierde valor. Pero la amarga sorpresa puede llegar cuando lo pones en immoscout y después de 3 meses tienes que bajar el precio un 10%. ;)

Los valores para 2022 fueron, por supuesto, más bien moderados; a medio y largo plazo la cosa pinta bastante bien. El desarrollo es mucho más volátil cuando el precio se determina varias veces por segundo basándose en transacciones reales y no solo cada mil años mediante un informe. A largo plazo, sin embargo, esas cosas se equilibran.



PD: No sé dónde encontraste en 2020 algo sobre 24 rentas anuales frías. La regla era más bien claramente por encima de 30 rentas anuales, y en muchas regiones hasta 40.