看看Wendlingen。Wendlingen本身并不值得一提。它这么贵只是因为斯图加特近在咫尺，而斯图加特的价格更高得多。没有其他原因。如果斯图加特情况不好，Wendlingen的价格会回落到正常水平。这样的可能性有很多。
是的，有很多泡沫的迹象。公寓售价相当于50年冷租金或更多。过去几年价格急剧上涨。如果这不是严重高估，那么这就是一次非常严重的通货膨胀的前兆。单靠低利率或人口结构根本无法解释。
嗯，曲线先几年不涨价，然后每年两位数上涨，是正常的。
如果看你那儿从2010年到现在，房地产价格涨了85%。
但是，如果看从2000年到现在，也是82%！也就是说，20年涨幅比最近11年还少？？？
这是为什么？
我们可以看几个十年：
2000至2010年的通胀指数从79.9涨到93.2，涨了16.65%
2000至2010年的房地产价格指数从84.4跌到83.9，降了0.60%，10年里价格反而下降了。
也就是说，房地产价格其实落后于通胀，买房地产是亏钱的……
2000至2010年期间利率如何？
你说：利率上升=房价下跌？
利率从2000年（约7%）降到2005年（约4.5%），
2005至2008年小幅回升到约5%，然后又降至2010年低于4%。
所以，尽管利率从2000年的7%降至2010年的4%，2010年的房价还是比2000年更低！
价格虽跌，但房价相对稳定，也就是说利率对房价几乎没影响！
当然，在零利率政策下，利率在1%以下，每个人都买房，因为这是“天赐之金”，银行存款也没利息。
现在以你的例子来看，我扩展到完整的21年，
即2000年至今：
房地产价格涨了82%（20多年，从84.4涨到153.9）
通胀涨了44%（从79.9涨到114.8）
所以，和图示相比，还没有那么夸张，房价大约是通胀的两倍，过去10年是不错的投资。
更关键的问题是为什么会这样？仔细看，我认为：
原因是：
- 低利率（但我认为这只是部分原因）
- 建筑成本大幅上涨（这更可能）如果建筑成本上涨，房价也跟着涨
2000年新建房指数为100，到2021年11月超过171，涨了71%！
（接近涨价幅度）
- 法律规定，比如能源效率？这里暂且不谈
2000年前建的房子怎么建？低能耗房/被动房那时还是例外。
2000年开始执行能源节约条例，不断修订。20年前建的房子和现在比，能源消费大不相同。
这些规定导致价格自然上涨，市场因素之外=另一价格上涨原因。
规定越来越严=价格上涨与利率无关！
（禁止燃油取暖等多种规定，导致成本增加）
- 土地，土地不多（绝非充裕！）因为土地无法制造或复制，未来土地价格很可能超比例上涨，无视利率和建筑成本。
是的，公司账本还有1-2年存货，之后可能会有调整（可能……）
我个人认为，当下列情况出现时，我们会看到市场价格下跌：
- 手工艺人没活干了（目前还没，因为现在工人等待期6-9个月）
而且小订单完全消失（这样小订单会先处理掉）
> 这里有个问题：如果工人薪水减少10-20%，但由于能源涨价材料贵了10-20%，总体会变便宜吗？
- 利率进一步上升，超过3-4%时
而且人们的自有资金用完了。
20年前融资自有资金很少，现在平均约30%。
继承一代，如果祖父母、父母钱没有利息还贬值，钱由子孙继承买房！
以及当前3月的7.3%通胀率，
利率必须大幅上升，才能让人们将钱投向非房地产领域（股票……很多人不喜欢股票，不愿投资那里），
避免资本逃离房地产=这也推高价格。
还可以谈谈“政策”：
在某些地区，无法再取得独立住宅建筑许可，独立住宅价格会怎样？会跌吗？????
我认为可以有很多讨论，我可能有些观点不对（我也没水晶球……）
但如果我们还想留在欧元区，利率不能涨太多，不然意大利、西班牙、葡萄牙等会地震，比当年希腊还要严重……