新建工程融资可行性（土地+半独立住宅或双拼住宅）

这并不是说快要倒塌了，但确实有一定的磨损，必须从维修储备金中修理。如果你几乎没还多少贷款（因为银行几乎把全部的还款都拿去利息了），那么三万的维修积压会极大地削弱收益。而且有些人经常忘记房地产价格也可能下跌。特别是在大家都一致认为存在泡沫的时候。由于利率上升，这类建筑用地的申请人数量正大幅减少。对于六十万及以上的外部资本来说，利率是1%还是2%差别很大。目前趋势似乎还在继续上升，潜在买家的数量在减少。你所描述的那些即使是最后一间破房价值也激增的时代，可能已经过去了。

这不是说房子快要塌了，但确实有一定的磨损，需要用维修储备金来修理。但如果你几乎没有还清贷款（因为银行几乎把全部月供都拿去收利息），那么3万欧元的维修积压会大大降低收益率。有人在这里常常忘记房价也可能下跌。尤其是当大家都认为存在泡沫的时候。由于利率上升，这类建筑用地的申请者数量正在大幅减少。贷款金额在60万欧元及以上时，利息是1%还是2%差别非常大。现在利率貌似还在继续上涨，潜在购房者的数量在减少。你描述的那些时期，即使是最破旧的房子价值也暴涨的时代，可能已经过去了。

大家真的都认同有泡沫吗？未来某些偏远地区极度高估的破旧房子可能不再那么容易卖出去。但我们这里说的是一个需求远远超过供应的地区，而且这种状况未来很可能还会持续。利率上升并不意味着对住房的需求减少。而且在当前的通胀环境下，房租也不会变得更便宜。那么，如果楼主不想继续和三个孩子挤在75平方米的房子里，他还有什么其他选择呢？

这是“别无选择”

当然他们还可以在75平方米的房子里多住几年，可能再攒40-60-80万欧元。
那他们虽然有了更多的自有资金，但如果房价再涨100-200-300万欧元，那怎么办？

目前某些大城市的居住状况怎么样？
非常紧张，需求远远超过供应。

如果建筑材料和人工成本在一年内上涨了10-20%，现在还会多建房子吗？
大概不会。

利率现在大幅上涨，还会多建房子吗？
大概不会。

所以“住房紧张状况”大概不会缓解……

至于破旧房屋：
它们估计不会再涨价了（以前：价值40万欧元，市场上能卖到50-60万欧元！）
这些房子的价格允许下跌，因为100-200万欧元的翻新费用（考虑到价格）已经不现实。
不过也许只是小幅下降……不会有10%那样的暴跌。

那么过去20年建的存量房呢？
价格还会继续上涨……至少能抵消通货膨胀……（还有紧张的局面）

那些可能买得起100万欧元以上房子的人，可以选择自己喜欢的房子（因为这个市场买家不多）

但对于大众能买得起的房子，情况仍然会很困难
（以前我说过：40万欧元是大众能接受的价位，现在大概是50万欧元）

但是如果价格再高出100-200-300万欧元，那怎么办？

价格不可能再涨那么多，因为那样的话真没人买得起房子了。当前的价格因为当时0点几的低利率而显得非常离谱。解释马上来。

所以“住房紧张的局面”可能不会缓解……

会的，但最早也得一到两年以后。现在订单还排得满满的。正因为利率长期这么低，很多人突然可以买房而且不用自有资金。再加上对利率上升和房价上涨的恐慌。还有到期的KfW补贴，也确实大幅刺激了销售。

但对于普通大众的房地产来说，依然会很难。
（以前我说40万欧元是大众能承受的，现在可能是50万欧元）

没错，为什么以前40万是大众能接受的，现在变成50万了？因为大众买的是他们每月能承受的最高花费。我一直说，市场就是这么调节的。限制是还贷能力，不是房子面积、价格或跟房产有关的其它因素。
现在2.5%的利率，普通大众的承受价格又很快回落到40万欧元了。发帖人已经苦心得出这个结论了。他在开头帖中写道，利息已经比前期多付500欧元了。
最糟糕的是，城市没法也不愿意调整土地的成本。但对于房子，稍微等一下也无妨，因为现在形势不太好：订单满满、材料风险溢价、旧价格高，但利率仍高。这是个很糟糕的组合。不幸的是，至少还得一到两年，情况才能稳定下来。
所以我坚持我的观点，先确定土地，然后几年后再建。有人说得很好，必须仔细看清退出条款，以防真的无法建房，届时可能宁愿看别的“水晶球”。

大家真的都同意这里存在泡沫吗？未来可能很难卖出像某些荒芜破房那样被极度高估的房子。但这里说的是一个需求远远超过供应的地区，未来很可能依然如此。

看看文德林根吧。文德林根如果单独看其实不值一提。之所以这么贵，是因为斯图加特近在咫尺，而斯图加特的房价更高得多。没有其他原因。如果斯图加特的房价跌了，文德林根的价格会降到正常水平。这个可能性有很多。
是的，确实有各种泡沫迹象。房子卖到相当于50年租金甚至更高。过去几年价格极度上涨。如果这看起来不像是大规模高估，那就是提前迎来了相当严重的通货膨胀。仅凭低利率或人口结构根本无法解释这些。

价格不可能再涨那么多了，否则真的没人买得起房子了。现在的价格之所以荒谬，是因为“当时”0,x%的低利率。解释马上就来。

当然会涨，但最早也要1-2年以后。目前订单仍然排得满满的。正因为利率长期这么低，很多人突然间无需自有资金就能买房。再加上对利率上涨和房价上涨的恐慌。KfW补贴到期进一步刺激了销售。

没错，为什么之前40万是大众接受的价格，现在成了50万？因为大多数人都会买自己每月最多能承受的东西。我经常说，市场就是这么调节的。界限是偿付能力，而非住房面积、价格或其他与房产有关的因素。
现在利率2.5%，对大众来说价格又强烈回落到40万左右。发帖人已经切身体会到了。他在首贴中写到，相较之前，他每月要多付500欧元利息。
唯一糟糕的是，城市不能简单地调整土地成本。但对于房子来说，稍微等一下倒是没坏处，因为现在局势不妙：订单饱满、材料涨价的风险溢价、旧时的高价以及依然高昂的利率。一个极其恶劣的组合。不幸的是，这个状态至少还要维持1-2年才能回稳。
所以我坚持我的看法，先锁定土地，几年后再建。有网友说得很对，需要仔细看退出条款，以防建房行不通，届时宁愿看看另一只水晶球。

或者工资上涨，形成工资-价格螺旋上升。以目前的通胀率，我不相信今天售价50万的房子，1-2年后能降到40万。

尤其是在竞争激烈的大城市地区，我看不到这么大的价格回落理由。况且发帖人土地已经以低于市场价买入，即使价格真的下跌，也不会损失。

我无法想象未来1-2年建筑成本会低于现在。供应链混乱和原材料涨价的问题希望能缓解，但工资成本会继续上升。利率可能也是。

还有一点很重要，之前有人提到过：发帖人年龄正处在统计上大幅涨薪的阶段。因此，Hyponex提出的初期低还款方案确实有道理。