权衡：地役权与房产购买/翻新

我能理解你对土地租赁感到沮丧。我们也曾一度觉得我们只能得到一个土地租赁的地块，而且我个人对整个概念完全不认同。但有几件事你应该考虑一下：
- 市政府肯定不能随便规定任何销售价格。什么是市场价，最多能争论很久，你永远不会在房产网站上找不到5个类似的高价房子。
- 1.5%的租金并不算贵。对市政府来说，这甚至是相当低的收益率。
- 即使你能买下土地，市政府也会制定规定。这里是我们规划方案的小摘录：蓄水池、防水透气的铺装，附属建筑必须和主屋一样铺瓦或者绿化，花园小屋最大建筑体积40立方米。
- 你们的自有资金在慕尼黑附近的土地市场上根本不够。所有资金都会花在中介费、土地转让税和公证费上。
- 因此，买地后你们就没钱买房子了。靠近慕尼黑的30万欧元的房子相当紧张了，尤其是KfW55标准或更好，还有大约5万欧的附加建筑费用，以及花园、车棚、厨房、评估师、备用资金等。不要低估这最后一部分花费。在我的预算中，这加起来快5万欧元，除房价、地价和建筑附加费外。当然，如果自己动手能省不少钱，但半独立式住宅的价格趋势更接近40万欧而不是30万欧。按1500欧元/平米的地价，你大约只能买100平米土地，不会超出预算。你自己也写过，你们那儿地价大概要25万欧，那样买房钱根本不够。
- KfW贷款也必须通过地产登记担保。计算方式不是570银行贷款加120KfW贷款，而大概是450欧银行贷款加120KfW贷款。
- 市政府对租赁期满后收回房屋兴趣不大。通常你会更容易找到买家买那个房子。
依我看，你们的预算内只能选择土地租赁。买地以25万欧不可能成功。但如果你不想要土地租赁，那就别做了。没必要因此而不开心。

是的……我们的预算大约是全部加起来50万。

50万对于你们那边来说并不宽裕，我在其他论坛也看到类似的说法。

但总是要开车很久，生活彼此分开。

这是什么意思？很多人会通勤，问题是你觉得20分钟就无法接受，还是说是1小时20分钟？你说的“生活彼此分开”具体指什么？

还能继续去习惯的运动场所，见见我妻子音乐和舞蹈学校的熟人等，并且离我父母和兄弟们还相对较近。

运动到处都能做。熟人不如偶尔深入见面，频繁而表面不如。
总体来说，随着年龄增长，优先级会改变，人会变得“定居”，光是为了花园……
12.5%的费用已经相当高了，即使只有75年使用期限……
但换个角度算算买地的成本：每月买地价需要支付多少？
你的列举我没太明白。
关于第一点：即使是自有地，也需要不断装修和维护房子，以保持价值。地价不会像常数一样持续上涨，曲线终究会趋于平缓。因为到时候也不会有买家能买得起“天价”。
关于第二到第四点：感觉没有任何合同会像地上权合同那样被这么仔细阅读并当真。为什么有人要建房子，然后7年后再卖掉？这都是极小众的例子……要先看看自己是否属于那种小众。
不过我完全能理解，有时候人们不愿意再为所有事情付出。尤其在当下，和家人共度的时间变得更加重要。
现有房源怎么样？

附言：我们是建在地上权上的。

- 社区当然不能随便规定销售价格。到底什么是符合市场的价格，通常会有很长时间的争论，而你永远不会难以在房地产门户网站上找到5个类似的房子价格很高
- 1.5%的租金并不特别贵。对于社区来说，这甚至是相当糟糕的回报率
- 即使你能正确购买土地，社区也会制定规定。摘录我们规划方案的一小部分：蓄水池、透水铺装，附属建筑必须像主建筑一样覆盖（=砖瓦）或绿化，花园小屋最大建筑体积为40立方米

租金非常便宜——而不是通常喜欢开出的4%。但不用担心，付款是有指数调整的，整个生命周期都会合理上涨。别人30年买地，并可能将利息在合同中固定30年，而地租却无法获得通胀优势——更不用说付清住房贷款后退休了。

地租与规划方案无关。在规划方案中，如果一切合适，你可以随意加建。但这里没有你的同意你不能加建。因为你改变了使用程度，之后也需要支付更多费用。

正常期限是99年——即2到5个使用周期。这里明显短了很多。假设你住35到40年。对买家来说之后将非常有挑战性，也就是说会签订一份新的合同，条件会更差。

除非你找到一个好且年代久远的房子，那时建地价格非常便宜——在这种情况下，即使经过通胀调整，你仍然可以很好地保存成本节省，因为飙升的地价不会被计入。否则……

因为爆炸式上涨的土地价格没有被计入

如果我理解正确的话，这种情况下是按照土地指导价指数来计算的。

实际上地役权只有在你找到一个旧时土地非常便宜的好旧房子时才有意义——即使通胀调整后，你也能较好地保住成本节约，因为爆炸式上涨的土地价格没有被计入。但除此之外……

我不会这么说。我很庆幸我们个人的情况避免了这点。但除了旧房子之外，还有其他一些理由选择地役权。在这个具体的案例中，关键是楼主用他的预算无法在买断土地上建房，如果那块地需要20万到25万欧元。在这些地区，现有的房产情况也不理想，都很贵且需要维修。地役权的替代方案显然不是有自己土地的房子，顶多买套产权公寓。经济状况不允许更多选择。

用地役权，我大致能想象这样：一栋房子，包含一些自力施工，总价约35万欧元，包括建筑附加费用，每月还款约1100欧元。再加上每月400欧元的地役权费。这个预算有点紧，因为楼主已经42岁了，应该在25年内还清以便到退休时还清。对于这个年龄段的低自有资本，也需要一个合理的解释，使这个方案在经济上可行。

直接来自慕尼黑水星报：
“租赁费为1.5%。根据2020年2月通过的决议，土地租赁费的计算以包含150欧元估算开发费用的1500欧元土地基准价为基础，给予40%的折扣，因此，每平方米的年度租赁费为12.15欧元。” 这意味着一块280平方米的双拼别墅地块每年租金为3500欧元。

说实话，这真是个便宜货。老合同的收益率大约是3-4%。而且否则你们根本买不起这块地，附近的其他地块也买不起。这个报价非常棒！

1. 我不购买土地，也就是至少能保值的东西

没错，你只是租赁这块地。为此，你不必为280平方米支付42万欧元加上附加费用，而只能住在房车里。如果你20年后搬走，你实际上只为这个42万欧元的地产支付了7万欧元。对你来说是个好生意。

“这里，土地租赁权承租人是其不动产的所有者，且可在自用期间结束后随时在自由市场上出售。然而，作为土地租赁权授予者的市政府在土地租赁合同中保留必要时拒绝同意出售的权利，特别是当售价“显著超出”不含土地价值（因土地租赁权）的不动产价值时。”

这有什么问题？如果房子值40万欧元，你肯定卖不了60万欧元。

据我理解，每次改动（即使只是个小小的花园小屋）都必须向市政府申请许可。真棒！:mad:

跟完全所有权没区别。这其实是由建设规划法和建筑法决定的，而不是土地租赁权的问题。

我们还是先假设20年自用期。如果我卖房子，买家只能获得剩余55年的租赁期限。你说市政府不想取消租赁权。可谁知道20年后会怎样？他们会不会真的这么做，而我却有一套低于价值且无人问津的房子？

如果你拥有完全所有权的一套房子，但房子价值不高，会有人想要吗？不会的。
再说一次：55年土地租赁权是常规做法。这在鲁尔区有很多。我自己夏天以剩余40多年租赁期卖掉了自己的公寓。你真的认为有人问过土地租赁权吗？我一周内有大约10次看房，没人提过这个问题。几乎没人真正关心这个。

我不明白计算方法。另外，50万只是个大致参考值，也强烈取决于最终有多少自有资金。大概只有3-5万。不管怎样。

地价42万欧元加附加费用=44万欧元。你们的自有资金够付建筑师费，剩下的贷款买个豪华房车放在地上。
或者如果去偏远地区，地价可能是20万欧元加附加费用=21万欧元。
房屋造价从每平方米2万欧元起，100平方米大约20万欧元作为最低版本。加3-5万欧元建筑相关费用，2万欧元车库费用，2.5万欧元铺砌路面或露台等费用。
这样总计就是50万欧元。但你们或许没有卷帘窗，只能用廉价复合地板，全屋只有7个插座等等。

不过，是的……预算确实非常紧张。我们计划的预制房价格大约是30万欧元，扣除各种自助工作，如刷墙、打磨、挂门、可能还有地板和瓷砖，再加上地皮，可惜在离埃兴50公里范围内都买不起。谁知道我们得搬多远呢。

你们打算怎样？这里你也能获得很多建筑成本的参考，看看是否符合你们的期望。
对我个人来说，我不需三秒钟就会签土地租赁合同——即使不看合同内容——这是真正不能拒绝的绝佳提议。
但我本身来自房地产/融资领域，因此能客观看待。
附言：实际拿到合同并认真阅读会很有帮助。我们可以很乐意帮你。

你自己不也写过，土地基准价是1250欧元/平方米，如果我没记错的话。也就是说，一个300平方米的小地块，加上附加费用，你已经要花到40万欧元了。更重要的是，你首先得拿到一个符合基准价的地块！

我们距离慕尼黑开车需要1个小时，每个家庭至少有一个人往返慕尼黑。地价从1000欧元/平方米起。我不知道你哪里能找到25万欧元的地块。那你得接受单程1.5小时的通勤时间，或者搬到只有百来人口的村子里去。

所以买地这条路基本上排除了。我觉得你们那里的永久地役权租金倒是不贵。
我理解你，因为对我来说，永久地役权也是第二选择，但宁愿是第二选择也好过什么都没有。

另一种选择是买二手房。但你们那里5万欧元能买到什么？？？
我们这里绝对买不到，我也无法想象你们那里会不一样。