权衡：地役权与房产购买/翻新

在之前的一篇帖子中——今天这块地可能价值250,000欧元，75年后可能价值1,000,000欧元——而承租人至少支付了75*6100欧元。

那么，75年后他居住在一块价值100万的土地上，只是他在75年的时间里（！）仍然只支付了457,500欧元。这甚至不到一半，所以我觉得这仍然不错。 :)

本来就该如此！我也希望情况能不同，但事实就是事实。发生的事就发生了。

我觉得你没看到问题所在。积累自有资金的速度有多快，之后偿还贷款也能同样快（加上之前租金的一部分）。没有自有资金通常意味着你要还很长时间的贷款，因为第一，贷款金额太大；第二，利率不会特别低；第三，通常除了住房之外还有高额开销。

25年后你退休了，到时收入会大幅减少。如果你现在贷款500,000欧元，想在那之前还清，每年得还20,000欧元，这还是没算利息。以1%利率和每月1500欧元还款计算，25年后你还会剩下130,000欧元。实际上情况可能更复杂，因为你不太可能得到25年固定利率的贷款。你还考虑像是570,000欧元银行贷款加120,000欧元KfW贷款那样的方案。如果你们想买这么大规模的土地，月供低于2000欧元几乎不可能，否则你孙辈还得继续还房贷。正是这点让你对土地使用权不满。

拿一个还款计算器，输入你需要多少资金、你实际能支付多少还款，以及你怎么做到在退休前还清。别忘了算上附加费用和储备金。毕竟25年后某些东西会损坏。

是的，更大的问题不是地役权，而是缺乏自有资本。

那么，他在一个价值100万的地块上居住75年，只是在75年的时间里总共支付了457,500。这连一半都不到，所以我仍然觉得这不错。:)

不，在75年后，他的后代将失去对该地块的使用权，房子几乎毫无价值。或者一个房子在其经济使用寿命结束时，没有土地的话，价值会有多高？

再说一次 —— 因为你也不想算账 —— 他在75年里支付给地块的大约是现在的200万欧元（假设年通胀率2%）。所以，他没有让购房的本金利息和通胀为他工作，而是允许在这75年里定期向地役权拥有者补偿通胀，作为回报，地役权拥有者还免费获得了地块的增值。也就是说，地役权拥有者不是现在收250,000欧元，而是在75年后获得了大约2,000,000欧元的利息和一个价值1,000,000欧元的地块。

这是为了这里描述的“所有权感”付出的高昂代价。即使只考虑到退休——以现值计算，每月500欧元的“租金”必须计入税后养老金的现值。实际大约是2,000欧元养老金，税后1,600欧元。两个人还算可以，但并不理想。一个人生活的话，加上额外费用就会很困难。

不，在75年后，他的后代将失去使用土地的权利，而对于房屋几乎没有什么坚实的保障。或者说，在没有土地的情况下，一栋房屋在其经济使用寿命结束时的价值会有多高呢？

和有土地时一样高。至少我几乎没见过“房子免费送，但土地必须付费”的广告，如果有，那些都是烂尾楼。

此外，土地使用权期满时会有赔偿。这个赔偿金地方政府承担不起也不愿意承担。所以土地使用权会被延长。至少在过去30到40年的99.9%案例中，是这样的。

再说一次——因为你也不想算账——他在75年内为土地支付大约200万欧元（按每年2%通胀计算）。也就是说，他没有让贷款利息和通胀在购买中为自己工作，而是在75年里定期补偿土地使用权人通胀——而作为感谢，土地使用权人还免费得到了土地的增值。也就是说，土地持有人今天以25万欧元卖出，75年后得到约200万欧元的利息和价值100万欧元的土地。

请你为楼主具体算一算，不要东扯西扯。你其实也不想认真算账;-)
土地买断要花42万欧元，而年地租为3500欧元。
现在我们把75年缩短为40年，因为楼主不会在这房子里住满75年。这样正常使用期内，地租总计为14万欧元。他未提及任何与消费物价指数调整相关（过去5年内大约是1%）——按1%年涨幅计算，40年累计支付约17.1万欧元。
他没有产权，但签订土地使用权合同时一举节省了大约25万欧元。这就是关键点。

谁关心75年后会怎样呢？我今天想建房。要么去银行贷款42万欧元，40年内还约52.5万欧元（按1.2%利率和2%摊还计算40年贷款）。也就是说，要么每月向银行支付1120欧元，要么先向土地使用权人支付263欧元。对于想建房的人来说，每个月只多负担857欧元（到第40年时仍有每月690欧元）。

这个算术本身体现了土地使用权的巨大优势。你可以更便宜、更节省流动资金地建房。
给我一个客观理由 —— 不是所有权的感觉或传承的理由 —— 为什么昨天不立即签订土地使用权合同才是最好的。

请为楼主具体说明，别拐弯抹角。

也可以简明扼要地说：楼主凭已知信息无法负担得起建房。在这里，谁能用50万欧元买到140-160平方米带地下室加土地的房子？不论是租赁权地还是产权地（土地都没有）。
当然，也可能楼主收入远超我们所知，只是楼主固执地拒绝选项，或者计算过于乐观，甚至根本不接受高昂的建房费用。也许收入本身就偏低，楼主不愿意或无法接受现实，现在看到租赁权地的情况，意识到土地价格多么高昂，却把责任推给“租赁权”体制。
所以：某些事实必须调整，否则肯定行不通。