(fast) Kernsanierung Einfamilienhaus 1968 / welche Kosten kommen auf uns zu?

[danibel]

Hallo liebes Forum,

seit längerem verfolge ich immer wieder verschiedene Threads hier im Forum und habe mich nun selbst angemeldet, da nach jahrelanger Suche unser Kauf- und damit Sanierungsvorhaben konkrete Züge annimmt.

Kurz zu uns: mein Mann ist Angestellter und ich bin selbstständig, habe meine Arbeitszeit auf derzeit ca. 20% reduziert, da wir vor kurzem Eltern geworden sind, und wir suchen seit 3-4 Jahren nach einem freistehenden Einfamilienhaus. Da wir Wert auf großzügige Grundstücke und gewachsene Wohngebiete legen, haben wir uns von vornherein auf Bestandsimmobilien konzentriert. Mit Einliegerwohnung, da wir ein Mehrgenerationenhaus haben möchten.

Wir haben nun ein konkretes Objekt im Blick und sind derzeit dabei, uns ein möglichst realistisches Bild der auf uns zukommenden Sanierungskosten zu machen.

Freistehendes Einfamilienhaus, Baujahr 1968
Massivbauweise
ca. 270qm Wohnfläche (190qm Hauptwohnung in EG und DG, 80qm Einleger im UG)
Einseitig in den Hang gebaut: UG mit Einliegerwohnung öffnet sich zum Garten hin. Straßenseitig reicht der Keller ca. 1,90m in den Boden
Teilweise ausgebautes Dachgeschoss
Ölheizung, Brenner aus den 90ern + Heizkörper aus dem BJ
Dach 2006 neu gedeckt + Zwischensparrendämmung (035)
ca. 20 Fenster bzw. Balkontüren, teilweise aus dem Baujahr, teilweise aus denn 00er Jahren (ca. 50qm Glas)
Elektrik, Wasserleitungen aus dem Baujahr
Keine Fassadendämmung
NRW, grob gesagt im Speckgürtel einer Großstadt

Wir haben bereits eine Begehung mit einem Sachverständigen durchgeführt. Der SV hat grundsätzlich grünes Licht gegeben und Sanierungsmaßnahmen empfohlen. Im nächsten Schritt würden wir einen Energieberater einschalten und Angebote bei verschiedenen Gewerken anfragen. Trotzdem würden wir uns sehr über eure Erfahrungswerte und Einschätzungen zu den geplanten Arbeiten und dem Budget freuen. Ich habe mal unsere bisherigen Schätzungen angegeben, freue mich aber über Korrekturen!

Wir brauchen keine Luxusausstattung, aber landen definitiv auch nicht bei der einfachsten Ausführung. Solide Mittelklasse würde ich sagen.

Abdichtung:
Feuchtigkeitsmessungen im Keller ergeben keine absolut trockenen, aber auch keine nassen Wände (ca. 50 von 200 digits am Sockel und Bodenplatte gemessen). Keine Wasserflecken, Schimmel oder versteckte Feuchtigkeitsschäden erkennbar. Daher würden wir erstmal auf eine nachträgliche Abdichtung verzichten.

Neue Elektroinstallation (55 Jahre alt, kein FI) - 40.000€ ohne Smart Home, ohne Netzwerk in allen Räumen etc.
Neue Wasserleitungen inkl. Grundleitungen (55 Jahre alt) - 45.000€
Fußbodenheizung (durch hohe Decken von 2,70m kein Problem mit der Raumhöhe) - 35.000€
Wärmepumpe inkl. Photovoltaik & Speicher - 50.000€
Fassadendämmung WDVS, ca. 230qm Fassade - 45.000€
Neue Fenster, neue Innentüren, neue Haustüren - 70.000€
Untersparrendämmung ca. 230qm - 20.000€
Böden (Parkett in den Wohnräumen, Fliesen in Flur und Küche) - 30.000€
Bäder (9qm, 5qm, 8qm, 2qm) - 50.000€
Küche - 20.000€ (wir haben da keine Luxusansprüche)

Eigenleistungen sind hier noch nicht abgezogen. Wir sind keine gelernten Handwerker, aber grundsätzlich nicht unfähig und würden den Abriss, sowie verschiedene Fleißarbeiten selbst und mit Hilfe von Freunden erledigen. Fenster einbauen, Bäder fliesen etc. trauen wir uns aber nicht zu.

Falls ich etwas vergessen habe, reichen wir die Infos gerne nach!

Danke und LG
danibel

 

[rick2018]

Finde insgesamt zu niedrig angesetzt. Rechne mal mit 3000-3500 €/m2 aktuell.
Bekannte von mir haben ein ähnlich großes Haus kernsaniert. Zwar noch aufwändiger aber da standen dann 1,5mio auf der Uhr…
Ihr reisst alle Wände auf aber von Putz und Malern steht nichts in deiner Auflistung.
Fassadenfläche kommt mir gering vor bei der Hausgröße. Selbst wenn man 50 m2 Glasfläche abzieht.
So viel spart ihr mit Eigenleistung nicht ein. Material benötigt ihr auch und in der Zeit könnt ihr nicht arbeiten.

Erzähl doch mal was das Objekt kosten soll, euer Budget usw.

 

[KarstenausNRW]

Ich denke auch, dass die Kosten (ohne EL) zu niedrig gerechnet sind. Ihr liegt für fast alles neu bei lediglich 1.400€/qm. Das ist mit Handwerkern heutzutage eigentlich nicht mehr zu schaffen.

P.S. Ich habe selbst ein sehr ähnliches Zweifamilienhaus (ist jetzt besser als KfW 55), nur etwas kleiner. Bin jetzt gut zwei Jahre dran und im Prinzip durch. Für den von Dir angesetzte Preis wäre es bei mir nie gegangen.
Beispiel: Die Fassadendämmung (hochwertiges Material, damit der Dachüberstand nicht verlängert werden musste) mit gut 220qm (Fläche ohne Fenster) sollte vom Handwerker gute T€ 80 kosten.

 

[danibel]

Danke für die Rückmeldung!

Finde insgesamt zu niedrig angesetzt. Rechne mal mit 3000-3500 €/m2 aktuell.

Kurz überschlagen würden wir bei 3500€/m2 bei knapp einer Million Sanierungskosten landen. Damit hätte sich das Projekt für uns erledigt :eek:

Ihr reisst alle Wände auf aber von Putz und Malern steht nichts in deiner Auflistung.

Stimmt, danke!

Erzähl doch mal was das Objekt kosten soll, euer Budget usw.

Wir wollen insgesamt unter 1,1 Mio bleiben. Der aufgerufene Preis sind 679T€, aber wir wissen dass da noch viel Bewegung drin ist. Das Haus ist seit längerem inseriert, wurde schon 1x reduziert und wir scheinen derzeit die einzig wirklichen Interessenten zu sein.

Wir möchten uns rückwärts nähern, eine gute Vorstellung der Sanierungskosten bekommen, das von 1,1 Mio. abziehen und dann ein entsprechendes Angebot an den Verkäufer machen. Wenn sie es annehmen - gut. Wenn nicht - auch ok, wir möchten auf keinen Fall etwas kaufen und dann jahrelang in einer unfertigen Immobilie wohnen oder uns komplett überfordern mit einem riesigen Kredit.

 

[danibel]

Ich denke auch, dass die Kosten (ohne EL) zu niedrig gerechnet sind. Ihr liegt für fast alles neu bei lediglich 1.400€/qm. Das ist mit Handwerkern heutzutage eigentlich nicht mehr zu schaffen.

P.S. Ich habe selbst ein sehr ähnliches Zweifamilienhaus (ist jetzt besser als KfW 55), nur etwas kleiner. Bin jetzt gut zwei Jahre dran und im Prinzip durch. Für den von Dir angesetzte Preis wäre es bei mir nie gegangen.
Beispiel: Die Fassadendämmung (hochwertiges Material, damit der Dachüberstand nicht verlängert werden musste) mit gut 220qm (Fläche ohne Fenster) sollte vom Handwerker gute T€ 80 kosten.

Danke dir. Dachüberstand würde bei uns bis zu 25cm Dämmung erlauben, aber der Vergleichswert ist hilfreich. Hast du es am Ende in EL gemacht?

 

[KarstenausNRW]

Danke dir. Dachüberstand würde bei uns bis zu 25cm Dämmung erlauben, aber der Vergleichswert ist hilfreich. Hast du es am Ende in EL gemacht?

Jep. Mir fehlt nur leider noch eine Giebelseite - Materialmangel... Kostentechnisch etwa 75% gespart.

Aus meiner beruflichen Erfahrung kann ich Dir berichten, dass die 3.000-3.500€ vom Rick schon ordentlich zu hoch angesetzt sind. Aber bei dem, was Ihr machen wollt, würde ich nicht unter 2.000€/qm und nicht über 2.500€/qm überschlägig rechnen. Entkernen ist recht leicht selbst gemacht. Dann habt Ihr einen Rohbau mit Dach, dass nur noch von unten gedämmt werden muss.