Maison individuelle datant de 1987. Évaluation du prix et des travaux "nécessaires"

Pour une maison ancienne non rénovée, oui.

Attention : il s'agit d'un certificat de consommation et non d'un certificat de besoin. Sans connaître le nombre de personnes ayant habité la maison pendant l'année de référence (probablement 2021) et combien de pièces étaient chauffées, cette indication est peu significative.

Je lis 120 m² de surface habitable au rez-de-chaussée/étage. Pour 1 300 €, j'arrive donc à 156 k€.

Ton nom d’utilisateur me laisse supposer que tu es du métier et que tu rénoves toi-même des maisons en Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Tu connais donc la différence entre la surface habitable et la surface bâtie brute que j’ai mentionnée ? Mon estimation d’« un peu moins de 200 m² » a d’ailleurs déjà été quasiment confirmée par le demandeur.

Faut-il refaire l’électricité, l’eau et les eaux usées ? Il faut d’abord regarder les conduites puis décider. Les tuyaux en cuivre pourraient encore tenir 30 à 50 ans sans problème. Et l’électricité dépend des souhaits personnels, pas d’un « OBLIGATOIRE ».

Eh bien, les recommandations pour la durée de vie de ces éléments varient entre 40 et 50 ans. La durée de vie allant jusqu’à 85 ans que tu mentionnes ne figure dans aucune source.
Et j’avais déjà indiqué que la difficulté avec une maison de 35 ans, c’est qu’on ne peut pas prendre de décisions à la légère.
D’un autre côté, certains travaux sont nettement plus simples en cas de logement vide. Et si le demandeur emménage ici, il y restera au moins 20, peut-être 50 ans.

On peut vérifier la présence de substances nocives à l’avance, avec cette année de construction il n’y a pas de mauvaises surprises à attendre.

Cette affirmation peut s’appliquer aux maisons en dur, mais en aucun cas aux maisons préfabriquées.
Le formaldéhyde a été interdit en 1986, mais cela ne garantit rien pour une construction de 1987 (probablement année de réception). Le lindane a été interdit seulement en 2008, même si son usage a été réduit dans les années 80. Le PCP a été interdit en 1989. L’amiante a été interdit en 1993. Dans cette maison, il est au mieux présent sous forme fortement liée et ne nuit pas à la santé lors d’un simple usage résidentiel, mais il augmente bien sûr énormément les coûts de rénovation.

La pompe à chaleur fonctionne aussi très bien avec des radiateurs adaptés.

Ça peut fonctionner, mais pas très bien. Et s’il faut de toute façon casser le plancher, le chauffage par le sol est alors la solution idéale. Les radiateurs basse température conviennent plutôt aux installations de pompe à chaleur dans des maisons occupées.

je l'ai maintenant effectivement aussi trouvé (wenn es das mit dem Wintergarten ist). je ne vois cependant pas que ce soit encore disponible. même le lien automatique sur eBay a disparu. personnellement, je ne rénoverais pas non plus une maison de manière aussi coûteuse pour qu'elle ait le caractère d'une construction neuve. il faut pouvoir se le permettre. mais l'aspect énergétique est remarquable.

Attention : il s'agit d'un certificat de consommation et non d'un certificat de besoin. Sans savoir combien de personnes habitaient dans la maison l'année de référence (probablement 2021) et combien de pièces étaient chauffées, l'indication est peu significative.

Puisque le certificat de consommation prend en compte les TROIS dernières années, il est plus adapté que le certificat théorique de besoin (dont je ne pense pas beaucoup, car il n’a pas vraiment de valeur informative).
On peut d’ailleurs aussi demander discrètement qui a habité/comment on a chauffé.

Ton nom d’utilisateur me laisse supposer que tu es du métier et que tu rénove toi-même des maisons en NRW. Tu connais sûrement la différence entre la surface habitable et la BGF que j’ai mentionnée ? Mon estimation "un peu moins de 200 m²" a aussi été presque confirmée par le TE.

Pas tout à fait, mon nom d’utilisateur a été choisi arbitrairement, car j’ai été banni avec mes deux noms originaux et près de 10 000 messages :rolleyes:. Cela dit, je travaille professionnellement dans l’immobilier et je suis moi-même investisseur/constructeur/rénovateur. Et oui, je connais la différence entre gif/gbf/surface habitable, etc.

Eh bien, la durée de vie recommandée pour ces éléments est de 40 à 50 ans. Je ne trouve aucune source mentionnant une durée de vie allant jusqu’à 85 ans comme tu l’as indiquée.

La durée de vie des conduites en cuivre, par exemple, dépend de l’eau. L’expérience montre que les problèmes surviennent avec une eau très minéralisée (dépôts) et au niveau des soudures. Donc il faut vérifier. Sinon, les conduites peuvent durer 100 ans aussi.
Je pourrais te montrer des conduites des années 60 que tu ne distinguerais pas de celles de 2020.
Les canalisations d’eaux usées de cette époque sont déjà en plastique. Elles survivront encore à tes petits-enfants.
L'électricité utilise des câbles normaux à 3 conducteurs, la durée de vie est bien indiquée dans la littérature à 40-50 ans, mais en général elle est bien plus longue. Le dispositif différentiel (FI) est obligatoire depuis 1984. Pas de souci donc. Des millions de personnes habitent dans des appartements entièrement fonctionnels où les installations ne respectent pas toujours les règles empiriques, mais fonctionnent tout simplement.
Pour la toiture, il y a aussi des recommandations, mais le cas concret est décisif. Une toiture isolée et assez fortement inclinée dure plus longtemps qu’un toit plat, exposé à l’ombre des arbres.

Cette affirmation peut valoir pour les maisons massives, mais en aucun cas pour les maisons préfabriquées.
Le formaldéhyde a été interdit en 1986, mais cela ne garantit rien pour une maison construite en 1987 (probablement l’année de la réception).

C’est pourquoi on peut vérifier, comme je l’ai écrit. Mais à la moitié des années 80, un changement de mentalité a eu lieu, donc je ne m’attends pas à de grandes surprises.

Cela peut fonctionner, mais pas parfaitement. Et si de toute façon on casse le sol, alors le chauffage au sol est la meilleure solution. Les radiateurs basse température sont plutôt destinés aux installations de pompes à chaleur dans des maisons habitées.

Je dois te contredire. Oui, ça fonctionne parfaitement avec des radiateurs. Et qui dit qu’on va forcément enlever la chape ?
Il y a a) des radiateurs dimensionnés en 33 ou b) même des radiateurs spécialement conçus pour les pompes à chaleur. Dans une maison correctement isolée, tu peux aussi travailler avec un départ à 30 degrés. Certains le font même en construction neuve (ce que je ne comprends pas...).

Peut-être encore quelques informations rapides au préalable, que j’ai notamment oublié de mentionner.
- La maison dispose d’une cheminée

- Je viens de trouver sur le portail de l’agent immobilier d’autres plans, coupes, etc. avec les informations suivantes :
FISCHER-Fertighaus GmbH 8465 Bodenwöhr
TYPE CA 79
Maison individuelle avec garage
- Toit :
Toit à pignon 38°
Construction en bois selon la statique
Tuile Frankfurter
- Cave
Enduit isolant
Revêtement bitumineux
Plaques de drainage

Les documents datent d’octobre 85. On peut donc supposer que la construction a commencé en 86 ?

Peut-on faire något de plus avec les données ci-dessus ? Fischer Haus vous dit quelque chose ?

Je peux tout à fait révéler quelques détails. La maison n’est de toute façon plus sur le net (sauf Mapio), alors tant pis.
Il s’agit du code postal 42897 -> l’image Google Maps est bloquée

Avez-vous besoin de la cave comme surface habitable ?

BESOIN ? Non. Dans les combles il y a 3 chambres plus une salle de bain. Dans la cave il y a simplement une chambre d’environ 18 m². C’est un rêve par ces températures :) Mais actuellement (nous avons une fille de 2,5 ans) elle n’est pas utilisée comme chambre, plutôt comme salle de jeux, ou quelque chose dans ce genre :)

Eh bien, à quel point t’es-tu déjà intéressé aux maisons préfabriquées ? Une simple recherche Google « substances nocives maisons préfabriquées » suffit. En général, les maisons préfabriquées des années 60 à 80 sont problématiques. Ton candidat est de la deuxième moitié des années 80. Les fabricants commençaient tout juste à faire la transition. Mais ce n’est pas encore une raison pour être rassuré. Sans analyse de l’air, ça ne marche pas. Il est aussi déconseillé d’évaluer uniquement par fabricant et année de construction, parce que certains fabricants eux-mêmes ne savent pas exactement jusqu’à quand ils ont utilisé des stocks contaminés. Certains fabricants ne donnent le feu vert qu’à partir du milieu des années 90.
J’aurais déjà une grande méfiance que l’agent immobilier n’ait pas mentionné ce fait dans l’annonce. C’est un critère absolument essentiel.

Alors je vais devoir relancer l’agent immobilier.
La construction a eu lieu apparemment en 1986. J’ai grandi dans la région. Je connais encore plusieurs personnes là-bas. La maison parentale d’un camarade de longue date est à deux maisons d’ici. J’ai parlé avec le père à propos de cette maison. Il m’a dit qu’ils ont tous construit là-bas en 1985/86. Mais je n’ai aucune information concernant des substances nocives, etc. Je joins quelques photos ci-dessous pour un meilleur aperçu

Je l’ai effectivement trouvé (si c’est bien celle avec la véranda). Mais je ne vois pas qu’elle soit encore disponible. Même le lien automatique sur eBay est supprimé.
Personnellement, je ne ferais pas une rénovation aussi lourde qu’un neuf. Il faut pouvoir se le permettre. Mais l’aspect énergétique est remarquable.

Alors tu as bien cherché.

Elle est encore disponible mais retirée du net partout. Comme l’a déjà dit, l’agent doit être très sûr de lui.

Je ne comprends pas tout à fait ta dernière phrase « Mais l’aspect énergétique est remarquable. » En quoi ? Beaucoup à faire ?

Comme le certificat de consommation prend en compte les TROIS dernières années, il est plus adapté que le certificat de besoins théoriques (que je ne prends pas trop au sérieux car il n’a pas vraiment de valeur informative).
On peut aussi demander discrètement qui et comment on a habité/chauffé.

La durée de vie des canalisations en cuivre par exemple dépend de la qualité de l’eau.

C’est pourquoi on peut vérifier, comme je l’ai écrit. Mais à partir du milieu des années 80, il y a eu un changement de mentalité, donc je ne m’attends pas à de grandes surprises.

Je dois te contredire. Oui, ça marche parfaitement avec des radiateurs. Et qui a dit qu’on allait quand même enlever la chape ?
Il y a a) des radiateurs 33 adaptés en dimension ou b) même des radiateurs spécialement conçus pour les pompes à chaleur. Dans une maison bien isolée, tu peux alors fonctionner avec de l’eau à 30 degrés à l’entrée. Certains le font même en construction neuve (ce que je ne comprends pas...).

L’eau ici est de très bonne qualité -> 42897.

Je joins ici des factures de charges (je les ai reçues hier soir)
Maintenant je dois poser une question bête. Le montant de 1689,09 € pour 2020/2021 correspond-il aux frais de chauffage pour l’année ? Soit environ 140 €/mois ?
Malheureusement, je n’ai pas accès à nos factures pour la copropriété…

As-tu une estimation APPROXIMATIVE concernant une pompe à chaleur ? Faut-il compter 10k ou plutôt 40k ?

Mes projets seraient probablement les suivants :
- Je referais toutes les fenêtres - définitivement. Et dans ce cadre, mettre en électrique les volets roulants existants
- Enlever les sols, bien sûr. Mais je ne casserai pas la chape juste pour installer un chauffage au sol. D’une part parce que je n’ai pas envie d’un tel travail. D’autre part, nous avons actuellement un chauffage au sol dans notre copropriété et on n’aime pas trop.
- Remplacer les portes
- Pour l’esthétique, nous échangerions probablement les radiateurs contre ces « plats ». J’espère que vous voyez ce que je veux dire.
- Je ferais vérifier le toit par un couvreur connu. Selon ce qu’il me dira, je prendrai des mesures. Honnêtement, je ne peux pas imaginer que le toit ne soit pas isolé. Mais je vais quand même demander.
- Je ne toucherai pas aux canalisations d’eau, sauf si lors de la prochaine visite avec des artisans quelque chose attire l’attention.
Je chercherais à « optimiser » les câbles électriques. Nous connaissons aussi des électriciens, on verra ce qu’ils diront -> mot-clé câbles LAN etc.
- Je ferais aussi vérifier la chaudière à gaz, bien qu’une nouvelle ait été installée en 2011

Je joins ici des relevés de charges d’exploitation (je les ai reçus hier soir)
Maintenant, je dois poser une question bête. La somme de 1689,09 € pour 2020/2021, ce sont alors les coûts de chauffage pour l’année ? Donc environ 140 € / mois ?
Malheureusement, je n’ai pas accès à nos relevés pour la copropriété...

25 000 kWh de gaz représentent actuellement environ 600 € par mois !!!!! Donc, je retire très vite ma remarque selon laquelle ce n’est pas mauvais énergétiquement ou alors les habitants ont eu un sauna permanent.

Sinon, la maison semble bien entretenue. On y a toujours fait quelques travaux.

Tu peux d’abord appeler Fischer et demander quels matériaux ont été utilisés. L’entreprise est toujours active.

Première mesure : isoler le toit (le toit vu de l’extérieur a l’air super)
Deuxième mesure : isoler le plafond de la cave et ne plus chauffer la cave (on peut aussi utiliser la pièce de jeu avec un pull)
Troisième mesure : nouvelles fenêtres
Quatrième mesure : faire contrôler la consommation d’énergie après les rénovations mentionnées et envisager le passage à une pompe à chaleur
Cinquième mesure : pompe à chaleur avec de nouveaux radiateurs 33
Et ce n’est qu’ensuite qu’il faut penser aux travaux esthétiques.

25 000 kWh de gaz coûtent actuellement environ 600 € par mois!!!!!!!! Donc ma déclaration selon laquelle ce n’est pas mauvais sur le plan énergétique, je la retire rapidement ou alors les habitants ont eu un sauna permanent.
Sinon, la maison a l’air bien entretenue. Il y a toujours eu des travaux occasionnels.

Tu peux d’abord appeler Fischer et demander quels matériaux ont été utilisés. L’entreprise est encore en activité.

Je n’ai vraiment pas de point de référence actuellement. 25 000 kWh ... beaucoup, peu ? Apparemment énorme si je te comprends bien :)
Un sauna n’a pas été utilisé, non :)

À 600 € de frais de chauffage par mois, il n’y a même plus besoin de discuter :D Alors le sujet est de toute façon réglé

Je viens d’appeler Fischer... La dame n’y connaissait rien ou ne voulait pas aider. Elle a dit qu’il n’y a pas de dossiers de l’époque, il y a aussi eu des changements internes régulièrement, etc.
L’agent immobilier veut cependant se renseigner à nouveau auprès du propriétaire.