Casa unifamiliar de 1987. Evaluación del precio y los trabajos "necesarios"

Para el año de construcción no renovado, sí.

Cuidado: este es un certificado de consumo y no un certificado de demanda. Sin conocer cuántas personas vivieron en la casa en el año de referencia (probablemente 2021) y cuántas habitaciones se calefaccionaron, la información es poco significativa.

Leo 120 m² de superficie habitable en planta baja/primera planta. Por 1.300€ llego a un total de 156.000€.

Tu nombre de usuario me hace suponer que eres profesional y que tú mismo restauras casas en NRW. Entonces conoces la diferencia entre superficie habitable y la BGF que mencioné, ¿verdad? Mi estimación de "casi 200 m²" ya fue confirmada aproximadamente por el OP.

¿Hay que hacer electricidad, agua y alcantarillado? Hay que revisar las tuberías y luego decidir. Las tuberías de cobre podrían durar otros 30-50 años sin problemas. Y la electricidad depende de los deseos propios, no es un "debe".

Bueno, las recomendaciones sobre la vida útil de estos componentes están entre 40 y 50 años. No puedo encontrar ninguna fuente que confirme la vida útil de hasta 85 años que mencionas.
Y ya señalé que la dificultad con una casa de 35 años es que no se pueden tomar decisiones fáciles.
Por otro lado, ciertos trabajos son mucho más sencillos con la vivienda desocupada. Y si el OP se muda aquí, vivirá allí por lo menos 20, quizás también 50 años.

Se pueden comprobar previamente los contaminantes, para este año de construcción no se esperan sorpresas desagradables.

Esta afirmación puede ser válida para casas de construcción sólida, pero de ninguna manera para casas prefabricadas.
Aunque el formaldehído fue prohibido en 1986, eso no garantiza nada en una construcción de 1987 (probablemente año de recepción). El lindano fue prohibido hasta 2008, aunque en los años 80 se comenzó a reducir su uso. El PCP fue prohibido en 1989. El asbesto fue prohibido en 1993. En esta casa, eso estaría presente, en todo caso, en forma fuertemente ligada y no afecta la salud solo por vivir en ella, pero sí incrementa enormemente los costos de restauración.

La bomba de calor también funciona muy bien con radiadores adecuados.

Puede funcionar, pero no de manera excelente. Y si de todos modos se va a retirar el suelo, la calefacción por suelo radiante es la opción ideal. Los radiadores de baja temperatura son más bien para instalaciones de bombas de calor en casas habitadas.

De hecho, ya lo encontré (si es lo del [Wintergarten]). Pero no veo que todavía esté disponible. Incluso el enlace automático en eBay ya no está. Personalmente, tampoco renovaría una casa de manera tan elaborada que tenga carácter de nueva construcción. Eso hay que poder permitírselo. Pero el aspecto energético es digno de mención.

Cuidado: este es un certificado de consumo y no un certificado de demanda. Sin conocer cuántas personas vivían en la casa en el año de referencia (probablemente 2021) y cuántas habitaciones fueron calefaccionadas, el dato tiene poca relevancia.

Dado que el certificado de consumo considera los últimos TRES años, es más adecuado que el teórico certificado de demanda (del cual yo mismo no pienso mucho, porque no tiene un valor real).
Por cierto, también se puede preguntar discretamente quién y cómo vivía/calefaccionaba.

Tu nombre de usuario me hace suponer que eres profesional y que tú mismo rehabilitas casas en NRW. ¿Conoces la diferencia entre la superficie habitable y la BGF que mencioné? Mi estimación de "casi 200 m²" ya fue casi confirmada por el OP.

Sí y no, mi nombre de usuario fue elegido al azar, porque con mis dos nombres originales y casi 10.000 aportes me expulsaron :rolleyes:. Aparte de eso, trabajo profesionalmente en el sector inmobiliario y soy inversor/constructor/rehabilitador. Y sí, conozco la diferencia entre gif/gbf/superficie habitable, etc.

Bueno, las recomendaciones sobre la vida útil de estos componentes son de 40 a 50 años. No encuentro en ninguna fuente los hasta 85 años de vida que mencionas.

La vida útil de las tuberías de cobre, por ejemplo, depende del agua. La experiencia muestra que los problemas ocurren con agua muy mineralizada (depósitos) y en las juntas de soldadura. Por eso hay que revisarlas. Por lo demás, las tuberías pueden durar incluso 100 años.
Te podría mostrar tuberías de los años 60 que no podrías distinguir de tuberías de 2020.
Las tuberías de aguas residuales de esa época ya son de plástico. Durarán más que tus nietos.
La electricidad usa cables normales de 3 conductores; la vida útil se indica en la literatura en 40-50 años, pero normalmente es mucho más larga. El interruptor diferencial (FI) es obligatorio desde 1984. Así que no hay de qué preocuparse. Millones de personas viven en viviendas totalmente funcionales donde las instalaciones no se ajustan a reglas generales, sino que simplemente funcionan.
También en el techo hay recomendaciones, pero el caso concreto es decisivo. El techo independiente y bastante inclinado durará más que un techo plano con sombra de árboles.

Esta afirmación puede aplicarse a casas macizas, pero de ninguna manera a casas prefabricadas.
La formaldehído fue prohibida en 1986, pero eso no garantiza nada para una construcción de 1987 (probablemente el año de la aprobación).

Por eso se puede revisar, como he escrito. Pero a mediados de los 80 hubo un cambio de mentalidad, así que en realidad no espero grandes sorpresas.

Puede funcionar, pero no de forma excelente. Y si de todos modos vas a sacar el suelo, la calefacción por suelo radiante es la opción ideal. Los radiadores de baja temperatura son más para instalaciones de bombas de calor en casas habitadas.

Tengo que discrepar contigo. Sí, funcionan perfectamente con radiadores. ¿Y quién dice que vas a quitar el solado de todos modos?
Hay a) radiadores de 33 elementos dimensionados adecuadamente o b) radiadores diseñados especialmente para bombas de calor. En una casa con aislamiento adecuado puedes trabajar con una temperatura de impulsión de 30 grados. Incluso algunos lo hacen en construcciones nuevas (lo que no entiendo…).

Quizás unas breves informaciones previas que, entre otras cosas, olvidé mencionar.
- La casa cuenta con chimenea

- Acabo de encontrar en el portal del agente inmobiliario más planos, cortes, etc. con la siguiente información:
FISCHER-Fertighaus GmbH 8465 Bodenwöhr
TYP CA 79
Casa unifamiliar con garaje
- Techo:
Tejado a dos aguas 38°
Estructura de madera según cálculo estructural
Teja tipo Frankfurter Pfanne
- Sótano
Revoque aislante
Pintura de betún
Placas de drenaje

Los documentos son de octubre de 1985. ¿Se puede suponer que la construcción comenzó en 1986?

¿Se puede hacer algo más con los datos mencionados? ¿Les dice algo Fischer Haus?

Puedo dar algunos detalles. La casa está fuera de internet de todas formas (excepto Mapio), así que no importa.
Se trata del código postal 42897 -> La imagen de Google Maps está colgada

¿Necesitáis el sótano como área habitable?

¿NECESITAMOS? No. En el ático hay 3 habitaciones más baño. En el sótano hay un dormitorio de aproximadamente 18 m². Es un sueño con estas temperaturas :) Pero actualmente (tenemos una hija de 2,5 años) no se usaría como dormitorio, más bien como cuarto de juegos o así :)

Bueno, ¿qué tan intensamente te has ocupado hasta ahora con casas prefabricadas? Basta con una búsqueda en Google "Sustancias tóxicas casas prefabricadas". En general, las casas prefabricadas de los años 60 a 80 son preocupantes. Ahora tu candidato es de la segunda mitad de los 80. Ahí los fabricantes empezaron lentamente a hacer cambios. Pero eso no es motivo para dar la alarma por superada. Sin análisis de aire no sirve. También se advierte no evaluar solo por fabricante y año de construcción, porque algunos fabricantes ni siquiera saben hasta cuándo usaron lotes contaminados. Algunos sólo dan luz verde para años de construcción a partir de mediados de los 90.
Yo ya tendría gran desconfianza si el agente inmobiliario no menciona este hecho en el anuncio. Es una característica clave.

Entonces tendré que preguntar de nuevo al agente inmobiliario.
Parece que se construyó en 1986. Crecí en la zona. Conozco a varias personas todavía. La casa de los padres de un compañero de escuela de muchos años está a dos casas más adelante. Hablé con el padre sobre esta casa. Me dijo que construyeron todas en 1985/86. Pero no tengo información respecto a sustancias tóxicas, etc. Abajo adjunto algunas imágenes para una mejor impresión.

De hecho la encontré (si es la de la galería de invierno). Pero no veo que siga disponible. Incluso se quitó el enlace automático en eBay.
Personalmente no realizaría una reforma tan costosa que la casa tenga carácter de obra nueva. Hay que poder permitírselo. Pero el aspecto energético es digno de atención.

Entonces buscaste bien.

Todavía está disponible pero ha sido retirada de internet. Como ya dijo , el agente parece estar bastante seguro.

No entiendo del todo tu última frase "Pero el aspecto energético es digno de atención." ¿En qué sentido? ¿Mucho por hacer?

Como el certificado de consumo tiene en cuenta los ÚLTIMOS TRES años, es más adecuado que el certificado teórico de demanda (del cual no me fío mucho, porque no tiene un impacto real).
Además, se puede preguntar discretamente quién y cómo se ha vivido/calefaccionado.

La duración de las tuberías de cobre por ejemplo depende del agua.

Por eso se puede mirar, como yo dije. Pero a mediados de los 80 empezó un cambio de mentalidad, por lo que no espero grandes sorpresas.

Ahí tengo que contradecirte. Sí, funciona perfectamente con radiadores. Y ¿quién dice que se va a quitar el suelo radiante?
Hay a) radiadores de 33 dimensionados adecuadamente o b) radiadores especiales construidos para bombas de calor. En casa adecuadamente aislada se puede trabajar con una temperatura de ida de 30 grados. Incluso lo hacen algunos en obra nueva (lo que no entiendo…).

El agua aquí tiene una calidad excelente -> 42897.

Adjunto aquí las facturas de gastos de funcionamiento (las recibí ayer por la noche)
Pero ahora tengo que preguntar tontamente. La suma 1689,09 € para 2020/2021. ¿Son los costos de calefacción del año? ¿Aproximadamente 140 € al mes?
No tengo acceso a nuestras facturas del piso en propiedad...

¿Tienes una cifra APROXIMADA respecto a la bomba de calor? ¿Se tendría que contar con 10k o más bien con 40k?

Mis planes serían probablemente los siguientes:
- Cambiaría todas las ventanas, definitivamente. En este proceso también automatizaría las persianas enrollables que hay.
- Sacar el suelo, claro. Pero no romperé el suelo para montar suelo radiante. Por un lado, no quiero tanto esfuerzo. Por otro lado, ya tenemos suelo radiante en nuestro piso y no nos convence mucho.
- Puertas nuevas
- Por el aspecto, probablemente cambiaríamos los radiadores por los “planos”. Espero que sepáis a qué me refiero.
- Haría que un techador conocido revise el techo. Según lo que me diga, actuaré. Sinceramente, no puedo imaginar que el techo no esté aislado. Pero también lo preguntaré.
- No tocaré las tuberías de agua, a menos que en la próxima visita con artesanos se note algo.
- Cableado eléctrico lo “optimizaría”. También tenemos electricistas conocidos, a ver qué dicen -> palabra clave cables LAN, etc.
- También haría revisar la calefacción a gas. Aunque se instaló una nueva en 2011

Adjunto aquí las facturas de los gastos operativos (las recibí anoche).
Ahora tengo que hacer una pregunta tonta. La suma de 1689,09€ para 2020/2021 ¿Es entonces el costo de calefacción para ese año? ¿Es decir, aproximadamente 140€ / mes?
Desafortunadamente, ahora no tengo acceso a nuestras facturas del apartamento en propiedad...

25.000 kWh de gas son actualmente unos 600€ al mes.!!!!!!!! Así que retiro rápidamente mi afirmación de que no es energéticamente malo o los residentes han tenido una sauna permanente.

Por lo demás, la casa parece bien cuidada. Siempre se ha hecho algo de vez en cuando.

Primero puedes llamar a Fischer y preguntar qué materiales se utilizaron. La empresa sigue en funcionamiento.

Primera medida: aislar el techo (el techo por fuera se ve genial)
Segunda medida: aislar el techo del sótano y no calentar más el sótano (también se puede usar la sala de juegos con un suéter)
Tercera medida: nuevas ventanas
Cuarta medida: revisar el consumo de energía con las renovaciones mencionadas y considerar el cambio a bomba de calor
Quinta medida: bomba de calor con nuevos radiadores 33
Y solo entonces, medidas estéticas.

25.000 kWh para gas son actualmente unos 600€ mensuales!!!!!!!! Así que mi afirmación de que no es energéticamente malo la retiro rápidamente o los habitantes han tenido una sauna permanente.
Por lo demás, la casa parece estar bien cuidada. Siempre se ha ido haciendo algo.

Primero puedes llamar a Fischer y preguntar qué materiales se usaron. La empresa sigue operando.

Actualmente no tengo realmente ningún punto de referencia. 25.000 kWh... ¿mucho, poco? Aparentemente muchísimo si te entiendo bien :)
No se ha usado una sauna, no :)

Con 600€ de gastos de calefacción al mes ni siquiera tenemos que seguir hablando :D Entonces el tema está resuelto de todos modos.

Acabo de llamar a Fischer... La señora no tenía ni idea o no quiso ayudar. Comentó que no hay documentos de aquella época, también ha habido cambios internos constantemente.
Pero el agente inmobiliario quiere informarse nuevamente con el propietario.