Vision Maison n° 3 : Est-il possible d'hypothéquer un bien immobilier pour un crédit ?

Je vois cela complètement différemment, je te répondrai plus tard en détail ce qui est possible et ce qui ne l’est pas.

Pourquoi est-ce que tout le monde est si négatif sur ce forum, soyez un peu plus optimiste ;-)

En conclusion, je peux dire pour moi (je suis moi-même financier immobilier) que le numéro de construction de la maison ne fonctionne que si tes parents renoncent à leur usufruit. Ou si tu construis dans un emplacement assez bon pour que 25€/m² de loyer soient possibles.

Cela résume bien la situation selon moi. L'usufruit rend la maison sans valeur comme garantie pour une banque dans la situation actuelle...

Bonjour, désolé je n'ai malheureusement pas pu le faire hier soir.

Pour le bien immobilier 1, il faudrait d'abord déterminer la valeur actuelle de nantissement. Les prix de l'immobilier ont nettement augmenté depuis 2016, il est donc tout à fait possible que la valeur soit considérablement plus élevée. L'affirmation générale selon laquelle une banque ne va jamais en second rang est fausse ! Tout dépend de la constellation globale et de la banque elle-même. Il existe même des banques dont le modèle commercial est basé sur le second rang.

Pour le bien immobilier 2, c'est similaire, il faudrait également effectuer une estimation préalable de la valeur de nantissement. L'objet peut aussi être nantissable, mais chaque banque insistera sur la subordination du droit d’usufruit derrière la nouvelle hypothèque à inscrire. Donc oui, tes parents doivent coopérer et se rendre chez le notaire.

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La question que j'ai actuellement concerne la liquidité / l'octroi de crédit :
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[*]Mon capital propre est actuellement relativement bas avec 50 000 euros, cependant je pourrais nantir partiellement le bien immobilier 1 et le bien immobilier 2. Pensez-vous que cela pourrait suffire pour obtenir un crédit de 1,5 million sur la base d’un business plan détaillé (loyers futurs, etc.) ? Combien de capital propre me faudrait-il au minimum ?
[*]Puis-je nantir le bien immobilier 2 bien que le droit d’usufruit y soit ? Est-ce que mes parents devraient alors venir avec moi à la banque pour confirmer une inscription au registre foncier ? (ce ne serait pas un problème, je ne connais juste pas le processus)
[*]Je sais que des actions déposées peuvent par exemple être prises en compte à hauteur d’environ 60 % pour un crédit. Qu’en est-il des biens immobiliers ? Existe-t-il une valeur en pourcentage lorsque je nantisse un bien ? Par exemple, si je nantisse un bien immobilier d’une valeur de 100 000 euros, est-ce que seulement 50 000 euros sont considérés pour le nantissement ?

Oui, ton capital propre est bas, mais comme écrit plus haut, des garanties appropriées sont présentes. Je pense qu’il est possible d’obtenir un crédit du montant que tu mentionnes grâce au capital propre et aux garanties, si les biens immobiliers représentent la juste contre-valeur, ce qui reste à vérifier.
Avoir plus de capital propre est toujours un avantage ! Le deuxième point important est ton budget familial, qui devrait également être examiné en détail, mais il manque alors des informations essentielles.

Tu devras vendre tes actions, presque aucune banque n’a envie de nantir des portefeuilles d’actions. Les biens immobiliers peuvent être nantissés aussi haut que la banque est prête à suivre. Il n’y a pas de règle générale jusqu’à quel pourcentage c’est possible, mais j’ai déjà eu des cas où l’on a obtenu un nantissement à plus de 120 %.

Voilà, j’espère avoir pu t’aider un peu, bonne soirée.

@ceritus20
La déclaration selon laquelle la subordination pour l’objet 2 n’a pas de sens se réfère aux affirmations de valeur du TE. Oui, il existe aussi des financeurs subordonnés. Mais là, tu arrives dans des sphères comme celles du mezzanine avec terrain. Donc 6 % d’intérêts sont le minimum.

Et c’est ainsi que j’en viens aussi au seul point que tu ne considères pas du tout. Outre la possibilité éventuelle et très coûteuse d’un prêt subordonné ainsi que le fait que les parents perdent l’usufruit lors de la vente forcée, il y a le point essentiel. La rentabilité du projet. Et c’est cette dernière qui brisera le projet (sauf s’il s’agit de Harvestehude, Oberkassel ou autres).

Le financement subordonné serait également proposé par une Sparkasse ou une Volksbank à des conditions « normales », pas seulement par la banque spécialisée. Ce qui est pertinent ici, c’est la limite de la valeur de nantissement. Le droit d’usufruit ne disparaît pas, il demeure ; par la subordination, il est seulement garanti que la banque peut réaliser l’objet en cas de défaut de crédit. Bien sûr, c’est un risque dans le cas extrême où tout tombe à l’eau, mais c’est la seule manière de rendre le financement possible. Ce que tu écris n’est tout simplement pas correct, désolé.

C’est exact, je ne suis pas entré dans la rentabilité car des informations essentielles font défaut et il n’a pas été demandé, mais seulement si cela était faisable.

Le financement mezzanine serait également accordé par une Sparkasse ou une à des conditions « normales »

Si Sparkasse signifie bien Sparkasse : chez la mienne, on m’a récemment dit qu’ils ne le font généralement pas. Pas même à des conditions correspondantes.