Évaluation immobilière éventuellement basée sur d'anciens rapports d'expertise judiciaire ?

Alors tu devrais répondre simplement à des questions simples. Il est tout à fait utile de savoir quel est le but de l'exercice.

J'ai passé pas mal de temps à parcourir le ZVG. On y trouve beaucoup d'expertises qui évaluent ces projets de différentes manières. Tu trouveras sûrement un projet qui correspond à tes intentions.

Sinon, laisse des professionnels évaluer cela. On trouve des entreprises compétentes dans la région dans le ZVG.

Je suis absolument certain que je trouverai peu d’expertises auprès de ZVG similaires à ces 2 biens immobiliers. De plus, ma surface habitable et la surface du terrain sont nettement supérieures à la norme, et surtout, la valeur du sol peut varier énormément. Ici dans la région, la valeur du sol fluctue entre 30 et 230€/m² et pour près de 4000m² de terrain, ce sont des dimensions complètement folles qui pourraient ressortir d’un calcul VW.

Et pourquoi devrais-je comparer le bien immobilier avec des propriétés étrangères, alors qu’en 2001 un rapport d’expertise judiciaire a été établi ? Je pense que l’idée de transférer les évaluations de l’époque de l’Immo 2 à aujourd’hui ne peut pas me mener aussi loin sur une fausse piste que des biens comparables dans un endroit totalement différent… Pour Immo 1 il est clair pour moi qu’on ne calcule plus selon la valeur matérielle, mais selon la valeur de rendement.

La proposition d’une évaluation par des experts est excessive pour ma situation actuelle. Personne ne fait ça gratuitement et je ne peux ni ne veux supporter les coûts pour le moment. D’autant plus que deux experts n’arriveront jamais au même prix de marché. Si ma situation évoluait au point qu’un tribunal ordonne une expertise, l’expertise privée pèserait probablement moins qu’une expertise réalisée par un expert nommé par le tribunal, non ?


>>> "C’était une évaluation claire de la valeur vénale !"

Pour moi, ce n’était qu’une liste de facteurs, mais pas une consigne de calcul.

J’ai d’ailleurs trouvé une procédure de calcul sur Internet, mais je ne peux pas poster le lien ici. Il s’agit soudainement d’un revenu net foncier qui semble inventé de toutes pièces et, après déduction de la capitalisation du sol, ce serait le revenu net du bâtiment. Le revenu net foncier serait le revenu du bâtiment plus la plus-value attendue du terrain non bâti… Chacun peut s’inventer ce qu’il veut et se faire de beaux calculs. Je ne veux pas cela. Je souhaiterais déterminer une valeur aussi objective que possible, indépendante de mes intérêts personnels et de la façon dont je voudrais que les valeurs vénales me soient favorables. Je cherche une formule de calcul simple et compréhensible pour calculer la valeur d’un bien selon la valeur de rendement. D’ailleurs, le calcul VW c’est une chose, mais ce que l’on peut réellement acheter ou vendre est une autre histoire.

>>> "Rénovation et entretien…"

Ce que je voulais dire, c’est que je ne voulais pas tenir compte de l’usure, car rien n’a été fait sur la maison d’habitation et d’autre part aucune valorisation significative n’a été réalisée. Cela représenterait donc une bonne base de départ pour recalculer le prix actuel sur la base d’un indice. Mais il existe bien un indice des coûts de construction. Certes, celui-ci concerne plutôt l’augmentation des prix des matériaux et de la construction. Et qu’en est-il d’un indice des prix des maisons ? Existe-t-il des statistiques sur les niveaux de prix auxquels une masse importante de biens immobiliers ont été vendus chaque année ? Dans ce cas, les conditions locales et la structure seraient de moins en moins importantes. Par exemple : un bien résidentiel typique coûtait environ 100 000 € en 2000 et maintenant 250 000 €. On pourrait alors facilement en déduire par règle de trois ce que vaut un bien qui valait par exemple 170 000 € en 2000...

Je voulais juste te dire que dans le ZVG, il existe différentes méthodes d'évaluation. On peut ensuite les appliquer à son objet. Tu ne veux pas dire quel est le but de l'exercice. Pourquoi pas, en fait ?

@nordanney
>>> "C'était une évaluation claire de la valeur vénale !"

Pour moi, ce n'était qu'une liste de facteurs, mais pas un mode d'emploi pour le calcul.

Ce sont aussi tous les facteurs (même s'ils ne sont pas exhaustifs) qui sont pris en compte dans une évaluation.

J'ai bien trouvé un mode d'emploi sur Internet pour le calcul, mais je ne peux pas poster le lien ici. Là, il s'agit soudainement d'un revenu net foncier qui semble sorti de nulle part et moins la rémunération du terrain, ce serait le revenu net bâti. Le revenu net foncier serait le revenu du bâtiment plus la plus-value attendue du terrain non bâti... Chacun peut alors inventer ce qu'il veut et arranger les chiffres à sa guise. Mais ce n'est pas ce que je veux. Je voudrais, aussi objectivement que possible, déterminer une valeur pour moi - indépendamment de mes intérêts personnels, comme vouloir que la valeur vénale soit avantageuse pour moi. Je cherche une formule de calcul simple et compréhensible pour calculer la valeur immobilière selon la méthode de la valeur de rendement. D'ailleurs, le calcul de la valeur vénale est une chose, ce pour quoi on peut effectivement acheter ou vendre un bien immobilier est une autre chose.

Oublie les modes d'emploi sur Internet. Il n’existe pas de formule vraiment simple. En principe, pour les biens évalués selon la méthode par la valeur de rendement, on procède comme suit :
- Détermination de la valeur du terrain - Ajustement de la valeur indicielle du terrain en fonction de la taille du terrain, de son utilité et de son exploitation réelle
- Détermination d’un revenu brut basé sur le loyer à prendre en compte
- Détermination d’un revenu net tenant compte des charges d’exploitation (administration, entretien, perte de loyer, taxe CO2)
- Déduction de la rémunération du terrain du revenu net = revenu net bâti ==> celui-ci multiplié par le facteur de valeur actuelle correspondant (il existe des tableaux pour cela - durée d’utilisation restante selon le taux foncier) = valeur actuelle
- Addition de la valeur actuelle et de la valeur du terrain = valeur de marché
- Éventuellement des majorations ou des minutions

Si la durée d’utilisation restante est inférieure à 10 ans, on doit aussi calculer un peu différemment. La valeur du terrain ne change pas beaucoup dans la valeur vénale, car on déduit une rémunération accrue du terrain dans le cadre de la déduction et qu’on la réintègre à la fin.

Les plus-values attendues ne sont pas autorisées, puisque l’on parle d’une analyse à date fixe. Et oui, selon l’intention, on peut sérieusement manipuler les valeurs...

En pratique, on peut aussi calculer simplement avec des facteurs de revenus locatifs d’après l’expérience. La construction neuve d’un entrepôt logistique est actuellement évaluée environ au 21e du loyer annuel (bon emplacement, bon et bâtiment vert). La construction locative typique (bâtiments anciens) dans la région de la Ruhr rapporte actuellement environ 15 fois le loyer annuel. Etc.

Donne donc les informations sur le bien. Cela facilitera les choses.

>>> "Rénovation et entretien..."

Ce que je voulais dire, c’est que je ne voulais pas prendre en compte une usure, car rien n’aurait été fait sur la maison d’habitation et d’autre part aucune valorisation importante n’a été réalisée.

Mais si, tu dois absolument tenir compte de l’usure. Par cette mesure, tu remets le bien dans un état qui ne nécessite pas de déduction supplémentaire. L’amortissement pour âge intervient toujours = perte de valeur liée à l’âge.

Cela ferait une bonne base de départ pour recalculer le prix actuel sur la base d’un indice. Il existe pourtant un indice des coûts de construction. Certes, il s’agit surtout de l’augmentation des prix de construction. Et qu’en est-il d’une sorte d’indice des prix des maisons ? Il n’existe aucune statistique sur le niveau de prix auquel une masse importante de biens immobiliers a été vendue chaque année ? Dans ce cas, les conditions locales et structurelles joueraient de moins en moins un rôle. Du genre : un bien immobilier typique coûtait en 2000 environ 100 000 € et aujourd’hui 250 000 €. Alors on pourrait rapidement déduire par règle de trois quel est le prix actuel de l’immeuble s’il valait par exemple 170 000 € en 2000...

Je t’ai donné quelques conseils. Et non, il n’existe pas d’indices précis ou autres pour ton but. Tu n’as absolument aucune chance de « recalculer » la valeur rapidement à une base actuelle. Tu tomberas peut-être sur la bonne valeur, mais pas parce que tu as bien calculé, mais parce que c’est un pur hasard. Une règle de trois comme celle que tu mentionnes est non sérieuse, sans aucune base de données et donc simplement fausse.

Dans quelle mesure cela influence-t-il la valeur vénale ?

Cela n'influence pas du tout la valeur. Le résultat d'une expertise dépend essentiellement de l'objectif poursuivi.
Toutes les méthodes d'évaluation offrent une certaine marge de manœuvre. Si l'on souhaite vendre cher, on l'exploite à la hausse. Si l'on veut éviter les droits de succession/donations, on l'exploite bien sûr à la baisse. Et enfin, il ne faut pas oublier que toute estimation de valeur est plus ou moins approximative. Un véritable prix de marché ne s'obtient qu'à travers une vente.

À mon avis, il est important de savoir pour quoi tu as besoin des prix. Les banques utilisent différents logiciels auxquels tu n’as pas accès, comme Sprengnetter, et appliquent une décote de sécurité. Les agents immobiliers font de même et ajoutent une majoration en te laissant espérer vendre cher.
Si c’est pour un héritage / un divorce, il te faut un expert agréé. Rebaser des expertises datant de 20 ans est relativement inutile. Il en va de même pour la valeur de rendement, car tu ne connais ni le loyer adéquat, ni le facteur, et pour le commerce, c’est encore plus compliqué. Il existe suffisamment d’offres promotionnelles d’agents immobiliers ou d’intermédiaires financiers proposant une estimation gratuite.