Propriété en bon état finançable ?

Ce qui est trop peu pris en compte dans toute cette discussion, c’est l’évaluation (de nantissement) de la valeur du bien immobilier par la banque.

Dans les calculs ici, on part toujours du prix d’achat. Cela ne fonctionnera que pour une véritable bonne affaire.

La banque doit déduire ces éléments du prix d’achat pour déterminer la valeur de la maison. Si on fait cela correctement – normalement, dans ce genre de petit financement, cela ne se remarque pas, car la valeur de nantissement est alors déterminée automatiquement et aucun expert n’est nécessaire.

Selon moi et mon expérience, ce n’est pas vrai. À l’époque, nous avions un expert de la banque sur place. Prix d’achat en dessous de 400 000.
C’est aussi assez clairement indiqué dans le §16 PfandBG.

L’expertise nous a alors joué un mauvais tour. Nous n’avions pas beaucoup de fonds propres et la banque a évalué la maison bien en dessous (c’était aussi l’époque des prix fous dus au Corona).
Pour nous, la maison avait certains avantages personnels pour lesquels nous aurions volontiers payé un supplément. Sur le papier, ils ne valaient rien.

C’est peut-être différent ici.
Mais prendre le prix d’achat comme base pour un financement à 110 % me semble vraiment très optimiste.

Ce n’est pas vrai selon mon avis et mon expérience. À l’époque, nous avions un expert de la banque sur place. Prix d’achat inférieur à 400k.
C’est également assez clair dans le §16 PfandBG.

Désolé, c’est mon travail. Voir §24 BelWertV :
(1) Lors du nantissement d’un bien résidentiel situé en Allemagne, il est possible de renoncer à la réalisation d’un rapport d’expertise selon le § 5, si le montant du prêt à garantir, en tenant compte de toutes les charges antérieures, ne dépasse pas 600 000 euros.

C’est ce qu’on appelle la limite des petits prêts (récemment relevée de 400 k€ à 600 k€). Cela ne contredit pas non plus l’article que tu as mentionné. Nous sommes d’ailleurs une banque à Pfandbrief pure, qui ne peut pas se refinancer autrement car nous n’avons pas de dépôts clients.

Cependant, si une banque souhaite dépenser de l’argent pour un expert, qu’elle le fasse volontiers. Elle n’est pas obligée de renoncer à un rapport d’expertise, mais peut le faire, et le fait en général, car les marges dans ce secteur sont si faibles que les coûts d’un rapport d’expertise annihilent déjà la moitié des gains bancaires des dix prochaines années.

Cependant, si une banque veut sortir l'argent pour un expert, qu'elle le fasse volontiers. Elle n'est pas obligée de renoncer à une expertise, mais elle peut le faire et le fait généralement, car les marges dans ce secteur sont si faibles que les coûts d'une expertise détruisent déjà la moitié des gains de la banque des dix prochaines années.

...c'est exactement pour cela que nous essayons en ce moment de changer de banque. Premier rapport d'expertise pour l'achat de la maison en 2013, deuxième en 2022 pour le financement relais et pour la rénovation à venir, ils veulent maintenant en faire refaire un.
Ce n'est pas étonnant qu'ils ne gagnent pas d'argent dans le secteur des clients particuliers et qu'ils ne veuillent plus le poursuivre...

...c’est précisément pour cette raison que nous essayons actuellement de changer de banque. Première expertise pour l’achat de la maison en 2013, deuxième en 2022 pour le financement relais, et pour la rénovation à venir, ils veulent maintenant en faire réaliser une nouvelle.

Je viens de regarder le tableau de nos experts sur ==> Valeur marchande du bien jusqu’à 750 k€ = 1 950 € honoraires nets
Cela s’accumule en transaction de masse !

Ah cool. Merci pour l'éclaircissement !

C'est ce qu'on appelle la limite des petits prêts (elle a récemment été augmentée de T€ 400 à 600).

Il se pourrait que notre montant de crédit ait effectivement dépassé 400k à l'époque. C'était en tout cas avant l'augmentation.

Je viens de regarder le tableau de notre expert sur ==> Valeur marchande de la propriété jusqu'à T€ 750 = 1 950€ d'honoraires nets
Ça s'additionne dans le commerce de masse !

Cela représente réellement déjà la moitié du revenu pour 10 ans ?
On peut presque avoir pitié des banques.

Est-ce que cela représente vraiment déjà la moitié du rendement sur 10 ans ?

Non, mais en plus des coûts unitaires standard, des coûts unitaires courants, des coûts de risque avec couverture en fonds propres, des coûts de refinancement, des coûts de liquidité, etc., tout cela s'additionne bien (et ensuite tu passes encore par un intermédiaire, comme beaucoup : cela donne, pour Dr. Klein et Interhyp dans ce monde, une commission supplémentaire de plus de 3 % – donc près de 0,3 % par an sont retirés de la marge). Tu peux supposer que tu obtiennentrais plus de rendement sur ton propre capital que tu viens d'investir en dépôt à terme, que la banque sur son propre capital qui doit être mis de côté pour un financement immobilier classique. C’est vraiment triste. L’argent est gagné dans le financement immobilier commercial (et bien sûr dans d’autres domaines d’une banque). Le financement immobilier privé est un produit dont tu as besoin si tu as des dépôts et pour fidéliser les clients + le cross-selling. Ce n’est pas adapté comme produit autonome.