¿Propiedad en buen estado financiable?

Lo que se pasa por alto en toda la discusión es la (de valoración de préstamo) tasación del inmueble por parte del banco.

En los cálculos aquí siempre se parte del precio de compra. Eso solo funcionará con una verdadera ganga.

Estas cosas debe deducir un banco del precio de compra para determinar el valor de la casa. Si se hace bien, normalmente en una financiación pequeña no se nota, ya que el valor de préstamo se determina automáticamente y no es necesario que intervenga un perito.

En mi opinión y experiencia, eso no es cierto. En su momento tuvimos un perito del banco en el lugar. Por debajo de 400k de precio de compra.
También está bastante claro en el §16 PfandBG.

El informe pericial nos arruinó los planes entonces. Tampoco teníamos mucho capital propio y el banco valoró la casa bastante más baja (era también la época de los precios locos por el coronavirus).
Para nosotros la casa tenía algunas ventajas personales por las que habríamos estado dispuestos a pagar el sobreprecio. Pero en papel no valían nada.

Quizá aquí sea diferente.
Pero tomar el precio de compra como base para una financiación del 110% me parece muy optimista.

No es correcto según mi opinión y experiencia. En aquel entonces teníamos un perito del banco en el lugar. Precio de compra inferior a 400k. También está bastante claro en el §16 PfandBG.

Lo siento, es mi trabajo. Véase §24 BelWertV: (1) En la financiación con garantía de un inmueble de uso residencial situado en el país, se puede prescindir de la elaboración de un peritaje según el § 5 si el importe del préstamo a garantizar sobre el inmueble, incluyendo todas las cargas anteriores, no supera los 600 000 euros. Esta es la llamada frontera de préstamos pequeños (recientemente aumentada de 400 mil € a 600 mil €). Tampoco entra en conflicto con el párrafo que mencionaste. Por cierto, somos un banco puro de cédulas hipotecarias que no puede refinanciarse de otro modo porque no tenemos depósitos de clientes. Sin embargo, si un banco quiere gastar dinero en un perito, que lo haga con gusto. No tiene que prescindir de un peritaje, pero puede hacerlo y normalmente lo hace, ya que los márgenes en este negocio son tan bajos que los costes de un peritaje destruyen casi la mitad de las ganancias del banco de los próximos 10 años.

Sin embargo, si un banco quiere pagar el dinero para un perito, que lo haga con gusto. No tiene que renunciar a un peritaje, pero puede hacerlo y normalmente lo hace, ya que los márgenes en este negocio son tan bajos que el costo de un peritaje arruina la mitad de las ganancias del banco de los próximos 10 años.

...exactamente por eso estamos tratando de cambiar de banco. Primer peritaje para la compra de la casa en 2013, segundo en 2022 para la financiación complementaria y para la próxima remodelación quieren hacer otro.
No es de extrañar que no ganen dinero en el negocio de clientes particulares y que ya no quieran continuar con ello...

...exactamente por eso estamos intentando cambiar de banco. La primera tasación para la compra de la casa en 2013, la segunda en 2022 para la financiación de seguimiento y para la próxima renovación ahora quieren que se haga otra.

Acabo de mirar la tabla de nuestros tasadores en ==> Valor de mercado del inmueble hasta 750 mil euros = 1.950 € honorarios netos
¡Eso suma en el negocio de volumen!

Ah genial. ¡Gracias por la aclaración!

Eso es el llamado límite de préstamos pequeños (recientemente aumentó de T€ 400 a 600).

Podría ser que la cantidad de nuestro crédito en ese momento realmente superara los 400k. Definitivamente fue antes del aumento.

Acabo de mirar la tabla de nuestro perito en ==> Valor de mercado de la propiedad hasta T€ 750 = 1.950€ honorarios netos
¡Eso suma mucho en negocios masivos!

¿Eso representa realmente ya la mitad del ingreso por 10 años?
Casi da pena por los bancos.

¿Realmente eso ya representa la mitad del rendimiento en 10 años?

No, pero además de los costos estándar por unidad, costos corrientes por unidad, costos de riesgo con cobertura de capital propio, costos de refinanciación, costos de liquidez, etc., todo suma bastante (y encima vas a través de un intermediario, como mucha gente: eso para Dr. Klein e Interhyp en este mundo significa otra comisión de más del 3%, es decir que casi un 0,3% anual se va del margen). Supón que obtienes más rendimiento de tu capital propio que acabas de invertir como depósito a plazo fijo que lo que el banco obtiene de su capital propio que debe tener disponible para una financiación hipotecaria estándar. Eso es realmente triste. El dinero se gana en la financiación inmobiliaria comercial (y por supuesto en otras áreas de un banco). La financiación hipotecaria privada es un producto que necesitas cuando tienes depósitos y para fidelizar clientes + ventas cruzadas. No es adecuado como producto independiente.