Aménagement de terrain - cave oui ou non ?

La phrase "Nous nous réservons le droit de modifications..." se trouve dans chaque descriptif de prestations de construction que nous connaissons et offre au constructeur/fournisseur de maison une grande marge de manœuvre à son avantage.

Toutefois, cette réserve a essentiellement des raisons techniques et se trouve donc régulièrement aussi chez des prestataires sérieux. Je ne vois pas là une porte dérobée pour les malins – les maisons Fleischer-GU sont plutôt des cas isolés.

La difficulté devrait être qu’il n’y a pas (?) de prestataires qui proposent une sélection d’échantillons avant la conclusion du contrat.

C’est pourquoi je recommande justement d’élaborer activement le descriptif des prestations de construction avec son propre architecte. Le fait que de grands prestataires soient ainsi éliminés du choix, je le considère plutôt comme un avantage.

De plus, tu ne peux pas non plus te fier au fait que, si tu vois dans une maison témoin ou dans une brochure du constructeur/fournisseur quelque chose qui te plaît, cela sera réalisé.

À ce sujet, je recommande la lecture d’un article que j’ai publié ailleurs (Quand les maisons témoins "mentent"). En résumé : une maison témoin ne reflète ni de façon garantie le standard de construction du prestataire au moment de la visite, ni ne doit forcément avoir été construite par celui-ci, par ailleurs "elle peut contenir des équipements spéciaux".

Haha, quasi approuvé ;-)
Alors prenez celui-là, ça ne devient pas plus vert !
(si celui-là ne sait pas bien concevoir, les plans de base lilas pâle sont de retour).

"Surclassements" et "reclassements" n’existent logiquement que là où l’entrepreneur général part de sa propre description des prestations de construction. Cela exclut donc (indépendamment du mode constructif) tous les grands fournisseurs. Mais avec un architecte, on fait logiquement toujours sa propre description des prestations de construction.

Que veux-tu dire par plans lilas pâle ? La conception n’est-elle pas la compétence principale de l’architecte ?
Pour avoir une description complète des prestations de construction, il faudrait engager l’architecte au minimum jusqu’à la phase 5, n’est-ce pas ? Pour éviter les surclassements, il faudrait aussi définir précisément quels équipements sanitaires, quel modèle de pompe à chaleur air-eau, etc. on veut ou pas ?

Dans le milieu des maisons en pierre montée, c’est en effet la meilleure voie, mais pour les maisons préfabriquées (quel que soit le matériau des murs), c’est plutôt illusoire, alors la maison en bois ne passe qu’avec un charpentier indépendant (ou alors l’architecte doit bien connaître le système).

Je ne comprends pas encore cela. L’architecte ne peut-il pas concevoir la maison sans que cela ait d’importance si elle sera ensuite construite en ossature bois ou en construction massive ? L’architecte que nous avons recommandé a aussi dit directement qu’il construit seulement en massif.
Quelle serait, selon toi, la meilleure approche réaliste si l’on veut construire avec un fournisseur de maisons préfabriquées ? Faire concevoir la maison directement par le fournisseur ?

Nous craignons en général de payer les frais d’architecte deux fois si, par exemple, nous prenons un architecte pour les phases 1 à 4 ou 5 puis que nous allons ensuite avec le résultat chez les fournisseurs de maisons préfabriquées pour obtenir des offres. Bien sûr ils retireront ensuite les frais d’architecte de leur offre, mais nous ne pouvons pas vraiment juger s’ils le font « correctement ». L’architecte indépendant sera probablement aussi beaucoup plus cher que les frais d’architecte déjà prévus chez les fournisseurs de maisons préfabriquées, non ?

P.S. : J’ai trouvé la voie de contact :)

Nous avons au moins déjà parlé avec des fournisseurs qui ne l’ont pas exclu. L’un d’eux nous a même mis à disposition à l’avance tout le catalogue de surclassements avec les prix. Mais c’est malheureusement vraiment l’exception absolue.

Est-il possible que cela soit égal pour l'architecte dans la conception de la maison, qu'elle soit construite plus tard en ossature bois ou en construction massive ? ..., si nous prenons par exemple un architecte des phases de prestation 1 - 4 ou 5

et comment l'architecte pourrait-il par exemple calculer la statique sans connaître les matériaux ?

Les services de conseil en énergie et les prestations d'architecte sont de toute façon inclus chez la plupart des grands fournisseurs de maisons préfabriquées que je connais.

Une prestation d’architecte incluse ne signifie pas nécessairement que quelqu’un s’assoit avec vous pour faire un travail « architectural » de conception, mais simplement qu’il obtient un permis de construire pour votre projet… le dessinateur de construction tant vanté par . Surtout chez les fabricants de maisons préfabriquées, vous l’avez souvent. Il fait simplement le travail, et dans le pire des cas, ne vous aide pas du tout.
Je peux vous raconter un peu nos expériences, je ne suis certainement pas un expert.

Voici les variantes que nous avons rencontrées :
1) Partenariat entre architecte indépendant et entreprise : le fournisseur de maisons préfabriquées vous met en relation avec un architecte qui connaît leur technique de construction. Vous planifiez la maison jusqu’à la phase de prestation 4, puis l’entreprise prend le relais. Chez les deux entreprises où nous avons eu cela, la facture de l’architecte a été ensuite facturée — si vous ne construisez pas avec l’entreprise, un acompte était demandé : entre 4 000 et 10 000 € nous est arrivé.

2) Architecte salarié qui fait une pré-étude avec vous - même principe que le point 1, un peu moins cher.

3) Comme au point 1, mais l’architecte arrive seulement après la signature. L’inconvénient est que vous avez déjà signé pour une maison. Si vous avez déjà votre « plan de rêve », ce n’est généralement pas un problème, mais si vous avez encore besoin d’aide, cela peut devenir difficile. Pour Schwörerhaus, c’est un architecte indépendant qui est mis en relation, mais je n’ai pas entendu beaucoup de choses positives dans les groupes sur les réseaux sociaux.

4) Comme au point 2, mais l’architecte est en réalité un dessinateur qui doit faire la demande de permis de construire.

Je vois la valeur ajoutée de l’architecte surtout dans le fait de planifier de façon plus rentable. Il peut éventuellement réduire la surface de votre maison de 20 m² et ainsi on économise 20 * 2 500 € = 50 000 €. — Que la planification soit « belle » ou non, chacun doit décider pour soi. Certaines personnes ont des choses très claires sur la liste rouge (par exemple, nous ne voulons en aucun cas un escalier à l’entrée) qui ne posent pas de problème pour d’autres.

Si on a en fait trouvé un plan pour soi (par exemple d’un catalogue de l’entreprise) et qu’on veut juste faire quelques petites modifications, il peut être intéressant de chercher un architecte qui vous aide à optimiser le plan.
Nous avons expérimenté l’année dernière que la conception conceptuelle est assez difficile à obtenir si c’est la seule chose qu’on veut. Nous avons eu de bonnes et de mauvaises expériences avec « l’optimisation des plans ».

et comment l’architecte devrait-il par exemple calculer la statique sans connaître les matériaux ?

Doit-il même savoir le faire ? Cela se passe de toute façon dans le service technique de l’entreprise de construction. Ils indiquent ensuite : poutre ici et là, ou un poteau ici.

Que veux-tu dire par plans d’étage lilas pâle ? La conception ne devrait-elle pas être la compétence clé de l’architecte ?

Les plans d’étage lilas pâle étaient entre-temps indisponibles dans ce forum ;-) et maintenant ils sont de nouveau là. Par conséquent, on n’est plus complètement démuni quand l’architecte ne brille pas assez par sa créativité. Où un architecte voit sa compétence clé, on peut souvent (mais pas toujours) le lire à ses lunettes et à sa voiture, ce qui est gentiment dit « non standardisé ».

Pour avoir une description complète des prestations de construction, il faudrait engager l’architecte au minimum jusqu’à la phase 5, n’est-ce pas ? Pour éviter les surcoûts, il faudrait aussi définir précisément quels équipements sanitaires, quel modèle de pompe à chaleur air-eau, etc. on veut ou pas ?

Je vois l’élaboration du cahier des charges plutôt en phase 6. Il n’y a pas de surcoûts avec une description des prestations faite soi-même, puisque dès le départ on y indique par exemple quelle proportion de soie le marbre doit contenir :)

Je ne comprends pas encore ça. Est-ce que ça ne peut pas être égal pour l’architecte, pour la conception de la maison, que celle-ci soit construite plus tard en ossature bois ou en maçonnerie traditionnelle ? L’architecte qui nous a été recommandé a aussi directement dit qu’il ne construit qu’en maçonnerie. Quelle serait pour toi la meilleure voie réaliste si on souhaite construire avec un fournisseur de maison préfabriquée ? Laisser concevoir la maison par le fournisseur lui-même ?

Le mode de construction n’est encore ouvert qu’au début ; à la fin de la phase d’avant-projet, il faut s’être fixé car le projet devient alors spécifique. Les architectes pour « pierre sur pierre » sont les plus faciles à trouver, car ils sont les plus répandus – le type de pierre n’a pas d’influence sur la grille de planification ni autre, et les murs extérieurs sont liés les uns dans les autres. Pour la « maison préfabriquée », chaque fabricant a ses propres cotes d’ossature habituelles, sa formulation de composition de mur et sa règle de priorité aux coins extérieurs. L’architecte doit donc bien connaître le système de construction du fabricant et ne peut pas facilement transposer cela au système d’un concurrent. Des connaissances détaillées sont aussi utiles, que les fabricants ne veulent pas largement diffuser. Cela revient – mis à part la forme du contrat entre fabricant et architecte – en fin de compte à un « planificateur interne ». Donc en gros à ce que serait un assistant dessin pour un maître d’œuvre maçonnerie – juste avec une mèche CNC au bout d’une allumette plus courte.

En général, nous craignons de payer deux fois les frais d’architecte si on prend par exemple d’abord un architecte pour les phases 1 à 4 ou 5, puis que l’on va avec le résultat aux fournisseurs de maisons préfabriquées pour demander des offres. Bien sûr, ils retireront normalement les frais d’architecte de leur offre, mais si c’est fait « correctement », on peut difficilement le juger. L’architecte indépendant sera probablement aussi nettement plus cher que les frais d’architecte intégrés chez les fournisseurs de maisons préfabriquées, non ?

J’ai déjà répondu à cela aujourd’hui dans un autre fil :

Oui et non, avec un architecte personnel, c’est normalement un peu moins cher ou aussi cher, de sorte qu’on peut le voir comme neutre en coûts. Mais il y a en effet une « tendance » à construire plus cher avec un architecte personnel – et elle est si simple qu’on doit malheureusement dire « Debededehakape est un bestseller » : c’est-à-dire qu’on ne prend un architecte personnel que jusqu’au tampon de l’autorisation (on saute donc la phase 5 importante contre les excroissances de cloison sèche) et qu’après, bien sûr (pas de phase 5 = pas de phase 6 etc.), on se débat avec des demandes d’offres bricolées soi-même au lieu d’un appel d’offres correct. On paie alors plus cher rien que pour ça, car on accumule une cargaison de prestations à la régie. Mais c’est ça qui fait l’apprenti sorcier.

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Si on a en fait trouvé un plan d’étage pour soi (par exemple dans un catalogue de l’entreprise) et qu’on ne veut faire que quelques petites modifications, cela peut valoir la peine de chercher un architecte qui aide à optimiser le plan. L’année dernière, nous avons fait l’expérience que le travail conceptuel est assez difficile à obtenir quand on ne veut que ça. Nous avons eu de bonnes et de mauvaises expériences avec « optimiser les plans d’étage ».

Tu peux volontiers en dire plus sur ces expériences :)

Les plans en lilas pâle n’étaient pas disponibles dans ce forum pendant un certain temps ;-) et maintenant ils sont à nouveau là. Ainsi, on n’est plus complètement démuni si l’architecte n’est pas assez créatif. On peut souvent (mais pas toujours) deviner la compétence principale d’un architecte à ses lunettes et à sa voiture, ce qui est gentiment dit "non standardisé".

D’accord, la recherche m’a éclairé - je comprends maintenant ta remarque :).

Je vois l’établissement du cahier des charges plutôt en phase 6. Il n’y a pas de cumuls dans les descriptions des prestations propres, car on y indique dès le départ la proportion de soie que doit contenir le marbre :)

Et si on va de toute façon jusqu’à la phase 6, ce serait un non-sens de ne pas aussi commander la phase 7 + la phase 8, non ? Mais si nous faisons vraiment tout le chemin avec l’architecte, nous risquons à nouveau les prix exploratoires. Ou qu’en penses-tu ?
Est-ce que tu t’y prendrais autrement en attribuant à un entrepreneur général en phase 7 et en négociant avec lui une garantie des prix à partir de là ?
Ce qui m’étonne, c’est qu’à notre premier entretien avec l’architecte mentionné, le ton était que nous pourrions construire une maison d’environ 140 m² avec 600 000 euros (sans sous-sol). Lors des pré-entretiens avec les fournisseurs de maisons préfabriquées, on nous disait à chaque fois que sans sous-sol on pouvait aussi faire 170 - 180 m².
Par exemple, l’un d’eux disait aussi que si la maison faisait 10 m² de plus ou de moins, ce n’est pas très important (environ 16 000 euros).
Et en calculant très grossièrement, avec 170 m² à 3000 euros, j’arrive à 510 000 euros - donc très bien dans notre budget.
Alternativement, 135 m² * 3000 euros feraient 405 000 euros plus un sous-sol à 120 000 euros, soit 525 000 euros. À mon avis, les coûts annexes à la construction sont déjà intégrés dans le prix au mètre carré.
Où est mon erreur de raisonnement ?

Le type de construction reste ouvert au début, à la fin de la phase d’avant-projet il faut avoir pris une décision, car le projet devient alors spécifique. Il est le plus facile de trouver des architectes pour du "pierre sur pierre", car c’est la méthode la plus répandue - le type de pierre n’a pas d’influence sur la grille de planification ni autre, et les murs extérieurs sont liés entre eux. Pour les maisons "préfabriquées", chaque fabricant a sa propre mesure d’axe des ossatures habituelles, sa recette de construction des murs et ses règles de priorité pour les angles extérieurs. L’architecte doit bien connaître le système de construction de ce fabricant, et ne peut pas facilement adapter cela à celui d’un concurrent. Des connaissances détaillées sont aussi utiles, que les fabricants ne diffusent pas largement. En fin de compte, cela revient - en excluant la forme contractuelle entre fabricant et architecte - à un "planificateur interne". Donc, en gros, à ce que serait le dessinateur chez le maître d’œuvre en pierre - mais avec une mèche pour CNC à la mèche plus courte.

D’accord, compris. Qu’il soit plutôt improbable de tomber sur un bon architecte qualifié chez un fournisseur de maisons préfabriquées ? ;)
Cela veut dire en sens inverse que la seule chose que je peux faire est de fournir dès le départ le plan souhaité chez les fournisseurs de maisons préfabriquées, au moins pour pouvoir comparer un minimum la coupe de la maison.

J’ai déjà répondu à cela aujourd’hui dans un autre fil :

Compris - bien que tu partes à nouveau du principe de la construction massive, n’est-ce pas ? Notre idée était de commander les phases 1 à 4 et d’aller avec ce résultat vers les fournisseurs de maisons préfabriquées. Ou tu parlais de "bricoler soi-même des demandes d’offres" ? ;)