Aménagement de terrain - cave oui ou non ?

Il a dû être malade pendant les cours sur l’appel d’offres. Une offre du couvreur, dont la validité serait déjà expirée avant l’excavation de la fouille, transformerait l’appel d’offres en une plaisanterie. Les offres ne doivent pas refléter les prix du jour au moment de l’appel d’offres, mais rendre l’exécution calculable.

Je vais aborder le sujet à nouveau de manière ciblée. Peut-être y a-t-il eu un malentendu.
Mais pour bien comprendre d’avance :
De ton point de vue, un appel d’offres devrait se dérouler de façon à ce qu’au moment "X" tous les corps de métier soient appelés par lots séparés.
(Où ont lieu ces appels d’offres ? Des entreprises sont-elles contactées spécifiquement ou existe-t-il un portail où les appels d’offres peuvent être consultés par toutes les entreprises ? Comment dois-je imaginer cela ?)
Dans les lots séparés, il est défini quand les travaux doivent environ être réalisés et jusqu’à ce moment d’exécution indiqué, les offres sont-elles contraignantes ? Si la construction ou un corps de métier est retardé d’un mois, l’offre n’est plus contraignante pour l’artisan et il en soumet alors une nouvelle ? Le gagnant des lots respectifs est choisi par le maître d’ouvrage (avec l’architecte) peu après l’appel d’offres et signe alors directement les contrats avec les différents corps de métier ?

Peut-être que quelqu’un peut encore faire part de son expérience, comment cela s’est passé pour elle/lui :)

Peut-être alors mieux pas avec celui-ci. Par ailleurs (voir aussi : « Un plan de construction de maison, aussi pour vous : le modèle de phases de la HOAI ! ») je recommande bien de confier la charge du même architecte pour « tout le programme », mais pas tout de suite pour toutes les phases « en une fois » (mais en modules A, B et C - trouvables au même endroit sur internet - avec une pause après A).

Il nous l’a aussi recommandé ainsi et procède toujours ainsi. Les phases sont commandées progressivement chez lui et nous pouvons à tout moment arrêter. Mais nous gardons en tête que nous voulons commander toutes les phases (justement progressivement).

Oui - pour avoir le questionnaire dans le message de départ. Mais aussi des renvois croisés d’ici vers là-bas.

Très bien – merci ! Je ferai comme ça alors.

De ton point de vue, un appel d’offres devrait se dérouler de manière à ce qu’au moment "X" tous les lots soient mis en appel d’offres séparément. [...] À l’intérieur des lots séparés, il est défini quand les travaux doivent approximativement être réalisés et jusqu’à ce moment d’exécution indiqué les offres sont-elles contraignantes ? [...] Le gagnant de chaque lot est choisi par le maître d’ouvrage (avec l’architecte) peu après l’appel d’offres et signe ensuite directement les contrats avec les différents corps de métier ?

"Exactement", pour citer une fois "Jan Arnaud" ;-)

(Où ont lieu ces appels d’offres ? Est-ce que des entreprises sont spécifiquement contactées ou existe-t-il un portail où les appels d’offres sont accessibles à toutes les entreprises ? Comment dois-je imaginer cela ?).

L’architecte – que je recommande de choisir en fonction du lieu de construction – connaît ses habitués qui se recommandent pour une invitation à participer. Il n’est pas rare qu’un maître d’ouvrage veuille aussi intégrer un camarade d’association dans cette ronde. Les appels d’offres publics pour des maisons individuelles sont – même pour un volume de construction comme chez ou – extrêmement inhabituels.

Si la construction ou un corps de métier prend un mois de retard, l’offre n’est plus contraignante pour l’artisan et il soumet alors une nouvelle offre ?

D’habitude, on ne lance l’appel d’offres que lorsqu’il n’y a plus de retard (les autorisations, y compris éventuellement les fermetures de route, sont entièrement en main, les fournisseurs se sont mis d’accord, le soupçon de vestiges archéologiques a été levé par un avis négatif). Un planning des travaux est alors déjà établi. Le contenu de l’appel d’offres peut être déjà connu ou annoncé, mais le coup de départ pour la soumission des offres ne vient pas avant. Si, par exemple, la cave est mal maçonnée et doit être refaite, les augmentations de prix dues au retard sont à la charge de celui qui cause ce retard. Mais cela fait aussi partie de "connaître ses habitués" : savoir avec qui on trouve des solutions souples car l’idéal et le réel ne sont totalement congruents qu’en laboratoire. Lors d’un "match à domicile" avec les artisans locaux, des marges sont prévues, chez les grandes firmes non : elles paraissent ainsi nominalement moins chères, et en cas de problème ce sont leurs services juridiques qui le gèrent aux dépens du maître d’ouvrage.

Les phases sont commandées peu à peu chez lui et nous pouvons à tout moment nous retirer. Mais dans un coin de notre tête, nous avons que nous voulons commander toutes les phases (justement peu à peu).

C’est absurde. Prends la "peine" de chercher mon conseil de lecture (en phrase entre guillemets, les liens externes sont interdits ici), c’est expliqué. Un découpage après la phase 1 ou après la phase 4 n’aurait aucun sens, et la pause entre les modules A et B est une "quasiphase" importante en soi. Il ne faut pas non plus laisser une porte de sortie à l’architecte pour, à un moment donné dans le déroulement, ne plus avoir envie ou "le temps". Sois particulièrement attentif à deux points concernant les références (est-ce que est en congé cette semaine ?), à savoir ce que ses clients disent de sa précision dans les estimations de prix et de sa maîtrise d’œuvre.

L'architecte – que je recommande de choisir sur place – connaît ses habitués, ceux qui peuvent se recommander pour une invitation à participer. Il n’est pas rare qu’un maître d’ouvrage souhaite aussi intégrer un camarade d’association dans ce cercle. Les appels d’offres publics pour des maisons individuelles sont – même pour un volume de construction comme chez ou – extrêmement inhabituels.

D’accord, compris :).

En général, on lance l’appel d’offres seulement lorsque tout retard est écarté (les autorisations, y compris éventuellement la fermeture de route, sont entièrement en main, les fournisseurs se sont coordonnés, le soupçon de vestiges archéologiques est levé par un résultat négatif). Un planning des travaux est alors déjà élaboré. Le contenu de l’appel d’offres peut être déjà connu ou annoncé auparavant, mais le top départ pour la soumission des offres ne vient pas plus tôt. Si, par exemple, la cave est mal maçonnée et doit être recommencée, les hausses de prix dues aux retards incombent à celui qui cause le retard. Mais cela fait aussi partie du « connaître ses habitués » : savoir avec qui trouver des solutions flexibles, sachant que l’idéal et la réalité ne coïncident parfaitement que dans un laboratoire. Lors d’un match à domicile des artisans régionaux, des marges sont prévues, pas chez les grandes enseignes : celles-ci paraissent ainsi nominativement moins chères, et le cas échéant leur service juridique le règle ensuite aux dépens du maître d’ouvrage.

Bien compris également.

C’est n’importe quoi. Prends la « peine » de googler mon conseil de lecture (phrase entre guillemets, les liens externes sont interdits ici), c’est expliqué là. Ni à la phase 1 ni à la phase 4 un arrêt n’a de sens, et la pause entre les modules A et B est une « quasi-phase en soi » importante. On ne devrait pas non plus offrir à l’architecte une porte dérobée pour qu’il manque un jour d’envie ou de « temps » dans le déroulement. Porte une attention toute particulière à deux points dans les références (est-ce que est en vacances cette semaine ?), à savoir ce que ses clients disent de sa précision dans l’estimation des coûts et de sa direction de chantier.

En résumé, il est conseillé de conclure 3 contrats successifs avec l’architecte.
1. Contrat phase de prestation 1 + 2 (module A)
2. Contrat phase de prestation 3 + 4 + 5 (module B)
3. Contrat phase de prestation 6 + 7 + 8 (module C)
Après chaque module, on pourrait changer d’architecte si cela ne convient pas.
Un expert en bâtiment supplémentaire n’est utile/recommandé qu’en cas de désaccord entre l’architecte et les artisans lors de la réception.
Ai-je bien compris ainsi ?

En résumé, il est conseillé de conclure 3 contrats successifs avec l’architecte.
1. Contrat phases de prestation 1 + 2 (Module A)
2. Contrat phases de prestation 3 + 4 + 5 (Module B)
3. Contrat phases de prestation 6 + 7 + 8 (Module C)
Après chaque module, on pourrait changer d’architecte si ça ne convient pas.
Un expert en bâtiment supplémentaire n’est utile/recommandé lors de la construction avec un architecte que s’il y a des désaccords entre l’architecte et les artisans lors de la réception.
Ai-je bien compris cela ?

Oui, presque : après la pause de repos de la pâte suivant le modèle A, on devrait savoir si l’on veut continuer avec l’architecte. Ensuite, je ne ferais qu’un second contrat. Celui-ci peut inclure une option de résiliation après le module B, mais à ce stade, il faut déjà être clair sur le fait de vouloir choisir un accompagnement d’architecte jusqu’à l’achèvement. Je recommande aux maîtres d’ouvrage primo-accédants comme voie royale de faire le second contrat sur les modules B et C (selon leur tempérament personnel de méfiance, avec ou sans option de résiliation après le module B). Également, la question de savoir si un expert en bâtiment accompagnant les travaux, comme une « ceinture avec des bretelles », apporte une sécurité redondante superflue dépend finalement de cet état d’esprit. Pour une maison de type Kapitänsgibelto toskanabauhaus avec fenêtres d’angle, douche à l’italienne et escalier en porte-à-faux, je le considère comme plus nécessaire que pour un bungalow Nordlys ;-)