地产开发 - 有地下室还是没有？

句子“Änderungen der ..... behalten wir uns vor”出现在我们所知的每一个建筑服务说明中，并为房屋建造者/房屋供应商开辟了对他们有利的巨大灵活空间。

但这一保留主要基于技术原因，因此在正规供应商那里也经常会出现。我不认为这是给狡猾人的后门——Fleischerhaus的总承包商更像是个别案例。

困难可能在于，没有（？）供应商会在合同签订前提供样品选择。

因此我建议积极与自己的建筑师一起制定建筑服务说明。我认为这导致大型供应商被排除在选择之外，这反而是一个优势。

此外，你也不能指望当你在样板房或房屋建造者/供应商的宣传册中看到让你满意的东西时，它一定会被实施。

针对此，我建议阅读我在别处发表的一篇文章（如果样板房“说谎”）。简而言之：样板房既不能保证反映供应商在访问时的建筑标准，也不一定是由供应商建造的，而且“可能包含特殊配置”。

哈哈，几乎是 认可的 ;-）
那就选这个，没比这更环保的了！
（如果他设计得不怎么样，那淡紫色的平面图又回来了）。

“加项”和“改项”合情合理地只存在于总包按自己施工说明书执行的情况下。这样一来（与建筑方式无关），所有大型供应商基本上都排除在外了。但有了建筑师，理所当然地总是会制定自己的施工说明书。

你说的淡紫色的平面图是什么意思？难道设计不应该是建筑师的核心能力吗？
为了拥有完整的施工说明书，是不是至少要聘请建筑师做到第5阶段？
为了避免加项，是不是还需要详细规定哪些卫浴设备、哪款空气-水热泵等是要的还是不要的？

在坚石屋爱好者圈里，这的确是最好的方式，但对于“成品”房屋用户（无论墙体材料是什么）来说就比较不现实了，那样木结构房屋只能找独立木工（或者建筑师必须非常熟悉该系统）。

我还不太理解。建筑师设计房子时，难道不管以后是木框架结构还是实心结构吗？
我们被推荐的建筑师也直接说他只做实心结构。
如果想和成品房屋供应商一起建房，你觉得最现实的最好方式是什么？是让供应商自己设计房子吗？

总体来说，我们担心会付两次建筑师费用，比如先请建筑师做第1-4或5阶段设计，然后凭这个结果去找成品房供应商获取报价。
虽然他们应该会从报价里扣除建筑师费，但是我们很难判断他们是否“正确”操作。
自由建筑师估计会比成品房供应商预算里的建筑师费贵不少，对吗？

附言：我找到联系方式了 :)


我们至少已经跟一些供应商沟通过，他们并没有排除这种情况。还有一个供应商提前给了我们完整的加项目录和价格。这确实是非常罕见的例外情况。

建筑师在设计房屋时，是否不在乎之后是用木结构还是实体结构建造？……比如说，我们如果只请一个负责1到4阶段或5阶段的建筑师

那建筑师怎么能够在不了解材料的情况下计算结构力学呢？

能源顾问和建筑师服务在我所知的大多数大型预制房屋供应商那里通常都是包含在内的，理所当然的。

包含建筑师服务并不一定意味着有人会坐下来和你一起做“规划”型的建筑师服务，而只是为你的项目获得建筑许可证……就是 总是高度推崇的建筑绘图员。尤其是在预制房屋公司，你通常会遇到这样的。他只是做而已，在最坏的情况下一点帮助也不给。
我可以稍微聊聊我们的经验，我可不是专家。

我们遇到过以下几种情况：
1）自由建筑师与公司合作：预制房屋供应商会把你介绍给一个了解他们建造方式的建筑师。你们一起规划房子，直到设计阶段4，然后公司接手，我们遇到的两家公司都是先收建筑师费用，如果你不和该公司建房，会有一笔扣款：我们见过4千到1万欧元不等。

2）雇佣的建筑师，会和你做预先规划——和1情况差不多，但稍微便宜一点。

3）像1）那样，但建筑师是在签约后才加入。这有个缺点，就是你已经签了房子合同。如果你已经有“梦想楼层平面图”，通常没问题，如果你还需要帮助，可能会很难。顺便说一句，施沃尔豪斯通常介绍的是自由建筑师，但我在社交网络群里没听到太多好评。

4）像2）那样，但建筑师实际只是个建筑绘图员，只负责做建筑申请。

我认为建筑师的最大价值是更具成本效益的规划。他可能会让你的房子小20平方米，这样就能节省20*2500欧元=5万欧元——至于规划是否“漂亮”，那得每个人自己判断。有些人有非常明确的禁忌（例如我们绝对不希望楼梯入口在门口），但对别人来说这不成问题。

如果你其实找到了一个自己喜欢的平面图（比如公司目录中的），只是想做一些小改动，那么找个建筑师帮你优化平面图是值得的。
我们去年经历发现，单纯想要概念设计工作其实相当难得。我们对“平面图优化”有过好坏不一的经验。

建筑师怎么可能在不了解材料的情况下计算结构力学呢？

他真的需要会吗？这通常是房屋建筑公司专业部门做的。他们会说：这里加梁那里加柱子。

你说的淡紫色平面图是什么意思？设计不应该是建筑师的核心能力吗？

淡紫色平面图在这个论坛曾一度供不应求 ;-) 现在又有了。所以，如果建筑师的创造力不够亮眼，也不会赤裸裸地站在那里。建筑师怎么看待自己的核心能力，常常（但不总是）可以从他的眼镜和车子看出来，这恰好是“无标准化”的说法。

要有完整的施工服务说明，至少应该聘请建筑师直到第5阶段对吗？为了避免追加项目，应该也要确切规定哪些卫生洁具、哪种型号的空气-水热泵等想要或者不想要，对吧？

我认为施工目录的编制更多是在第6阶段。自己写施工说明书根本没有追加，因为一开始就写清楚大理石的丝绸成分要多少 :)

我还有点不明白。对建筑师来说，房子的设计难道不会无所谓以后是木结构还是砖混结构吗？我们推荐的建筑师也直接说，他只做砖混。对你来说，如果要和预制房供应商合作，最现实的最佳方式是什么？让供应商自己设计房子？

建筑方式一开始可能还没定，在初步设计阶段结束时必须确定，因为设计时就已经具体化了。寻找“砖砌”建筑师最简单，因为这是最普遍的做法——石材种类对设计网格等没有影响，外墙是整体连结的。预制房的每个厂家都有惯用的框架间距、墙体结构配方和外墙角落优先规则。建筑师必须熟悉供应商的建筑系统，不能轻易转换到竞争对手的系统。细节知识也很重要，而厂商一般不愿广泛传播。这最终——撇开厂商和建筑师的合同关系不谈——相当于一个“内部设计师”，就像传统建筑总承包商的绘图员，只是对CNC雕刻机的控制时间更短。

我们担心建筑师费用会付两次，比如先请一个建筑师做第1至第4或第5阶段，然后再拿结果去预制房商那里询价。当然他们应该会从报价里扣除建筑师费，但我们很难判断是否“正确”操作。自由建筑师很可能比预制房供应商预算里的建筑师费用贵，对吗？

我今天已经在另一个帖子回答过：

不完全是，用自己的建筑师通常会稍微便宜或差不多，所以可以认为基本“成本中性”。但是，的确存在一种“趋势”，用自己的建筑师会更贵——这很简单，可惜得说，“Debededehakape畅销书”说过：就是只聘请自己的建筑师做到审批盖章（比如跳过防干墙瑕疵的重要阶段5），然后自己糊弄投标请求，而不是专业招标。这样肯定会付更多钱，因为你会招来一堆加班工时。但这正是魔法学徒的本色。

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如果你已经找到合适的平面图（比如某公司目录里的），只想做一些小改动，找个建筑师帮你优化平面图可能值得。我们去年就有过经验，单纯只要概念设计的工作很难找到。我们对“平面图优化”既有好经验也有差经验。

欢迎你分享更多关于这些经验 :)

这个论坛里的浅紫色平面图曾一度断货了 ;-) 现在又有了。所以当建筑师的创意不够亮眼时，就不会完全赤裸裸地呈现出来。一个建筑师把他的核心能力放在哪里，经常（但不是总是）可以从他的眼镜和车子上看出来，说得好听点就是“没标准”。

好的，搜索让我明白了——现在我懂你的提示了 :).

我认为工程量清单的编制更多是在第6阶段。在自定义的施工描述里根本没有补充，因为一开始就写好了大理石应该含有多少丝绸成分 :)

如果你本来就要做到第6阶段，那接着再做第7阶段和第8阶段实际上就很蠢，不是吗？但如果我们真和建筑师走完整个流程，又会面临价格不断上涨的风险。
你怎么看？
你会通过在第7阶段把工程总承包（GU）委托出去，然后从那时起和他谈价格保证来防止这个问题吗？
让我奇怪的是，在我们和提到的建筑师的初次会谈中，基调是我们可以用60万欧元建一个大约140平方米的房子（没有地窖）。而在和成品房供应商的预谈中，他们每次都说没有地窖也可以做170到180平方米。
有人甚至说，房子大了或小了10平方米并不会差太多（大约16,000欧元）。
如果我笨笨地计算，170平方米乘以3000欧元，结果是51万欧元——完全在我们预算内。
另一种选择是135平方米乘以3000欧元是40.5万欧元，加上12万欧元的地窖一共是52.5万欧元。附加建筑成本据我看已经算进了每平方米的价格里。
我的思路哪里错了？

建筑方式一开始是开放的，但在初步设计阶段结束时必须确定下来，因为设计阶段已经很具体了。找“砖砌”建筑师最容易，因为这是最普遍的——砖的种类不影响规划网格等，外墙都是相互嵌合的。
而“成品”房屋每个制造商都有自己习惯的梁柱间距、墙体结构配方和外墙拐角的优先规则。建筑师必须熟悉制造商的建筑系统，不能轻易套用于竞争对手的系统。此外，了解细节知识也很重要，而制造商一般不愿意广泛传播这些知识。
这最终——撇开制造商和建筑师间合同关系不谈——是变成一个“内部设计师”的角色。基本上就像砖砌总承包商手下的绘图员——只是距数控铣床的距离更近一些。

好的，明白了。遇到好的、受过培训的成品房供应商建筑师可能性不大？ ;)
反过来说，我唯一能做的就是提前给成品房供应商指定期望的平面图，至少房子的布局能有个比较。

我今天已经在另一个帖子回答过了：

明白了——不过你这回又是以实体建筑为前提，对吧？我们的想法是委托第1到4阶段，然后用成果去找成品房供应商。还是你说的是“自己动手做出请求报价”的笨办法？ ;)