Aménagement de terrain - cave oui ou non ?

comment se peut-il que deux architectes différents planifient EXACTEMENT LA MÊME maison ?

Chaque année, il arrive des milliers de fois qu'une maison, reconnaissable comme différente seulement au microscope, soit planifiée individuellement comme un prétendu "pièce unique", parce que les Müller, Meier et Schulze, avec des exigences pratiquement pseudo-identiques, vont chacun de manière non coordonnée voir un architecte différent. Ce genre de sur-redondance dans la planification génère des coûts évitables (le terme économique spécialisé est "gaspillage"). Ce n’est pour aucun motif plus noble que la simple vanité que l’on cède ici à une illusion d’individualité, qui appartient pour l’Ouest-allemand bien formé à son concept sacré de liberté.
Ainsi, "simplement" des dizaines et des dizaines de fois "deux" architectes planifient en fait la même "maison type" sans même s’en rendre compte :-(

Le contexte de ma question était :
Nous avons rencontré cette semaine des connaissances qui construisent avec un architecte et lors de la conversation, nous nous sommes probablement un peu laissés dérouter ;).
Mais nous voyons bien que l’architecte n’est pas le mauvais bout sur lequel il faut économiser en cherchant quelqu’un qui reste le plus possible en dessous de la HOAI.

Oui, je recommande de préférence que la conception, l'exécution des plans, l'appel d'offres et la direction des travaux viennent de la même source. Dans l'appel d'offres, il ne s'agit évidemment pas seulement des matériaux, des quantités et des volumes, mais aussi des fenêtres temporelles d'exécution et des délais de validité des prix. Je ne sais pas qui il est qui répète sans cesse à ceux qui souhaitent construire cette bêtise selon laquelle les garanties de prix n'existeraient que chez l'entrepreneur général.

Comme nous venons justement des architectes, je voulais ajouter un mot sur le sujet des "garanties de prix forfaitaires" chez les architectes - cela peut aussi intéresser d'autres personnes.
Quand on lance un appel d'offres et qu'on attribue ensuite les contrats à un entrepreneur général, on a une garantie de prix forfaitaire. En revanche, lorsque l'on attribue les corps de métier séparément, c’est quasiment impossible. En effet, les délais de validité des offres sont généralement de 10 jours. Or, comme les corps de métier sont sollicités au fur et à mesure, il peut toujours y avoir (et dans la situation actuelle il y aura) des variations de prix. Surtout pour les corps de métier qui interviennent vers la fin, comme par exemple les carreleurs, ceux-ci demandent généralement des prix tout à fait différents au moment venu.
Cependant, il faut aussi garder à l'esprit que dans les garanties de prix forfaitaires des entrepreneurs généraux, les augmentations de prix sont bien sûr prises en compte. En fin de compte, c’est donc aussi une sorte de pari. Si les prix augmentent plus fortement que ce que l’entrepreneur général a estimé, on s’en sort bien sans garantie de prix chez l’architecte. Si les augmentations de prix sont plus importantes que celles incluses par l’entrepreneur général, on sera sûrement mieux avec la garantie de prix de l’entrepreneur général.

: en fait, je devrais maintenant te répondre exactement ce que tu as cité au début de mon message #53 de ce fil :-(

Puisque nous parlons justement d'architecte, je voulais compléter le sujet des « garanties de prix forfaitaires » chez les architectes – cela peut aussi intéresser d'autres personnes.

C’est certainement intéressant pour beaucoup de lecteurs, c’est pourquoi il est très appréciable que tu relèves une fois de plus ce pack famille de faux-semblants et de malentendus, car il s’agit effectivement de classiques indémodables. Cependant, la formulation « garanties de prix forfaitaires chez les architectes » est trompeuse, puisque ce n’est pas l’architecte qui « garantit » les prix.

Quand on fait un appel d’offres et qu’on attribue les marchés à un entrepreneur général (EG), on a une garantie de prix forfaitaire. Quand on attribue les corps de métier séparément, c’est pratiquement impossible. En effet, les délais de validité des offres sont généralement de 10 jours. Comme les corps de métier sont nécessaires petit à petit, il peut toujours y avoir (et dans la situation actuelle il y aura) des modifications de prix. En particulier les corps de métier intervenant en fin de projet, comme par exemple les poseurs de carrelage, demandent généralement des prix tout à fait différents quand le moment est venu.

Un appel d’offres contient aussi des indications sur la période d’exécution à laquelle les prix proposés doivent s’appliquer, c’est-à-dire quelle est la durée de validité (désignée par les maîtres d’ouvrage sous le terme de « garantie »). En principe, cette durée de validité n’est pas affectée par le fait qu’un soumissionnaire propose uniquement pour certains lots ou pour tous (en tant qu’« EG »). Dans le cas d’un EG, la durée de validité du dernier lot s’applique pratiquement au paquet global. La date du « moment venu » est déterminée par le planning (qui fait aussi partie des informations fournies dans une bonne procédure d’appel d’offres).

Cependant, il faut aussi garder à l’esprit que les hausses de prix sont naturellement prises en compte dans les garanties de prix forfaitaires des EG. Au final, c’est donc aussi une sorte de pari. Si les prix augmentent plus fortement que ce que l’EG estime, sans la garantie de prix on s’en sort bien avec l’architecte. Si les hausses de prix sont moins élevées que ce que l’EG a inclus dans son prix, on est sûrement moins cher avec la garantie de prix de l’EG.

Ce que tu qualifies ici de « pari » est en fait le risque normal de calcul commercial, auquel un EG est soumis ni plus ni moins que les artisans qui soumissionnent pour des lots séparés. Les augmentations du prix des matériaux constituent la majeure partie de ce risque (car les hausses des salaires et des charges sociales sont prévisibles), et que la réalité dépasse les prévisions n’est jamais une raison pour annuler la durée de validité de l’offre.

Demander les offres successivement pour les marchés séparés (et alors « volontiers » subir un effet domino d’erreurs d’appréciation ou d’une durée de validité trop courte, initialement insuffisamment prise en compte) est une maladresse populaire des maîtres d’ouvrage apprentis sorciers. L’attribuer injustement et sans cesse la responsabilité à la voie choisie « pour ou contre l’attribution à un EG » ne la rend pas plus vraie, même en le répétant à l’infini. Un maître d’ouvrage qui craint les hausses imprévues de prix n’a qu’à bien se tenir : il vaut mieux qu’il ne réalise pas lui-même en amateur les phases de prestation 6 et 7. Chez un non-professionnel, cela sera régulièrement une erreur (inévitable).

: en fait, je devrais maintenant te répondre exactement ce que tu as cité au début de mon message #53 de ce fil :-(

La citation est précisément la raison pour laquelle je voulais faire ce complément ;).
Comme je l'ai dit, cette affirmation vient directement de notre architecte. Elle n'est donc pas « fausse » en soi. Peut-être que notre architecte ou notre région fait exception et que dans d'autres cas, cela se passe autrement. Je ne suis pas en mesure de juger cela.

C'est assurément intéressant pour de nombreux lecteurs, c'est pourquoi il est très appréciable que tu relèves une fois de plus ces malentendus et croyances erronées autour de ces combinaisons familiales, car ce sont de véritables classiques. Cependant, la formulation « garanties de prix fixes » chez les architectes est trompeuse, puisque ce n'est pas l'architecte qui « garantit » les prix.

De mon point de vue, ce n'est pas si décisif de savoir comment on nomme cela ou de qui vient la garantie / la durée d'engagement. En fin de compte, pour moi en tant que maître d'ouvrage, l'essentiel est la sécurité de calcul.

Une consultation comprend également des indications sur la période d'exécution à laquelle les prix proposés doivent se référer, c'est-à-dire quelle est la durée d'engagement (désignée dans le langage des maîtres d'ouvrage volontiers comme une « garantie »). En principe, ces durées d'engagement ne sont pas modifiées par le fait qu'un soumissionnaire enchérisse seulement sur des lots séparés ou sur tous (en tant que « maître d'œuvre général »). Dans le cas d'un maître d'œuvre général, pratiquement la durée d'engagement du dernier lot s'applique pour l'ensemble du lot global. Le moment où « ce sera le cas » est défini par la planification d'exécution (qui fait aussi partie des informations dans le cadre d'une consultation ordinaire).

Et c'est justement ici que l'affirmation de notre architecte ne coïncide pas avec la tienne. Je ne cherche pas non plus à savoir qui a raison. Mais il peut être sûr que pour d'autres maîtres d'ouvrage, il est intéressant de savoir que cela ne doit pas forcément se passer comme tu le décris.
Notre architecte a dit qu'il y a bien sûr une durée d'engagement, qui est en général très courte (environ 10 jours). Et bien sûr, la consultation porte sur une période d'exécution, mais si des augmentations de prix des matériaux surviennent jusqu'au moment d'exécution, les corps de métier les répercutent sur le maître d'ouvrage.
Comme dit, je ne sais pas si chez notre architecte, quelque chose est mal fait ou ne fonctionne pas dans les consultations, ou si ce n'est pas aussi « simple » que tu le présentes.

Ce que tu considères ici comme un « pari » est le risque normal de calcul commercial, qui touche un maître d'œuvre général aussi bien que les artisans qui soumissionnent sur des lots séparés. Les augmentations des prix des matériaux représentent la majeure partie de ce risque (car les augmentations des salaires et des charges sociales sont prévisibles), et le fait que la réalité dépasse les prévisions n'est jamais une raison pour rompre la duréede validité des offres.

Je peux bien sûr comprendre ton argumentation. Je vais aussi interroger notre architecte à ce sujet de manière ciblée et faire un rapport. Si cela aboutit à un contrat, je pourrai partager mon expérience de première main ;).

Demander les offres successivement pour des contrats séparés (et en plus, « volontiers » avec un effet domino de durées d'engagement mal estimées ou insuffisamment prises en compte dès le départ) est une maladresse populaire de maîtres d'ouvrage apprentis sorciers. Imputer constamment cela, de manière injuste, au choix de la procédure « pour ou contre l’attribution au maître d'œuvre général » ne la rend pas plus vraie malgré les innombrables répétitions. Celui qui, en tant que maître d'ouvrage, a peur d'augmentations imprévues de prix, devrait en fait se tenir pour dit qu'il vaut mieux ne pas réaliser lui-même les phases 6 et 7 des prestations, en tant que non professionnel. Pour un non professionnel, ce sera régulièrement une erreur (inévitable).

Ne t’inquiète pas – nous n’aurions jamais l’idée de le faire nous-mêmes ;).
Si nous signons chez l’architecte, ce sera pour toutes les phases.

Une question complètement différente :
Nous allons recevoir dans les prochaines semaines les premiers projets de notre plan.
Est-il acceptable que je lance un nouveau sujet avec ceux-ci et que je fasse un renvoi croisé vers ce fil ? Je pense que ce serait plus clair.
Ou vaudrait-il mieux les joindre directement ici ?

La déclaration vient, comme je l’ai dit, directement de notre architecte. Donc, elle n’est pas « fausse » en soi.

Quelle déclaration veux-tu dire maintenant ?

De mon point de vue, il n’est pas si décisif de savoir comment on qualifie cela précisément ou par qui la garantie / période de validité est donnée. Au bout du compte, ce qui est important pour moi en tant que maître d’ouvrage, c’est la sécurité de calcul.

Appelle-le (même avec la permission de Stoffel et Wolfgang) comme tu veux – ce n’est pas l’architecte qui donne ici des « garanties ».

Notre architecte a affirmé qu’évidemment il existe une période de validité, qui est en général très courte (environ 10 jours).

Il devait être malade pendant les cours sur la passation des marchés. Une offre du couvreur dont la validité serait déjà expirée avant l’excavation de la fouille transformerait l’appel d’offres en une plaisanterie. Les offres ne doivent pas refléter des prix du jour au moment de l’appel d’offres, mais rendre l’exécution calculable.

Si nous signons chez l’architecte, c’est pour toutes les phases de service.

Peut-être vaut-il mieux ne pas le faire avec celui-là. Par ailleurs (voir aussi : « Un plan pour construire une maison, aussi pour vous : le modèle de phases de la HOAI ! ») je recommande certes de commander le même architecte pour « tout le programme », mais pas pour toutes les phases « d’un seul coup » (mais sous forme de modules A, B et C – disponibles au même endroit en ligne – avec une pause après A).

Est-ce que ça te va si je démarre un sujet à part avec ceux-ci et que je mets un renvoi croisé vers ce fil ? Je pense que ce serait plus clair.

Oui – pour avoir le questionnaire dans le message initial là-bas. Mais aussi des renvois croisés d’ici vers là-bas.