Construcción en el terreno - sótano sí o no?

La frase "Nos reservamos el derecho a realizar cambios..." aparece en todas las descripciones de prestaciones de construcción que conocemos y ofrece al constructor/ proveedor de la casa enormes márgenes de maniobra a su favor.

Pero esta reserva tiene principalmente razones técnicas, y por eso regularmente también se encuentra en proveedores serios. No veo en ello una puerta trasera para aprovechados; los contratistas generales tipo Fleischerhaus son más bien casos aislados.

La dificultad probablemente sea que no existen(?) proveedores que ofrezcan la selección de muestras antes de firmar el contrato.

Por eso recomiendo que la descripción de prestaciones de construcción se elabore activamente con el propio arquitecto. Que así queden fuera grandes proveedores lo veo más bien como una ventaja.

Además, no puedes confiar en que si ves algo que te gusta en una casa modelo o en un folleto del constructor/proveedor, eso se vaya a realizar.

Para ello, recomiendo la lectura de un artículo que he publicado en otro sitio (Cuando las casas modelo "mienten"). En resumen: una casa modelo no garantiza reflejar el estándar de construcción del proveedor en el momento de la visita, ni tiene que haber sido necesariamente construida por este; además, "puede contener equipamientos especiales".

Jaja, casi aprobado ;-)
Entonces tomen ese, ¡más verde no va a haber!
(si no puede diseñar tan bien, los planos base lavanda pálido ya están de vuelta).

"Incrementos de categoría" y "cambios de categoría" existen lógicamente solo donde el contratista general parte regularmente de su propia descripción del alcance de obra. Con eso, (independientemente del método constructivo) todos los grandes proveedores quedan automáticamente fuera. Pero con un arquitecto, sensatamente siempre se hace la propia descripción del alcance de obra.

¿Qué quieres decir con planos base lavanda pálido? ¿No debería el diseño ser la competencia principal del arquitecto?
Para tener una descripción completa del alcance de obra, habría que contratar al arquitecto al menos hasta la fase de servicios 5, ¿no? Para evitar incrementos de categoría, también habría que especificar exactamente qué objetos sanitarios, qué modelo de bomba de calor aire-agua, etc. se quieren o no.

Dentro de la comunidad de casas de piedra escalonada en realidad es el mejor camino, pero entre quienes compran casas prefabricadas (sin importar material de paredes) es más bien ilusorio, entonces la casa de madera solo funciona con un carpintero autónomo (o el arquitecto debe conocer bien el sistema).

Eso no lo entiendo todavía. ¿No puede ser indiferente para el arquitecto en el diseño si luego se construye con entramado ligero de madera o con construcción maciza? El arquitecto que nos recomendaron también dijo directamente que solo construye en macizo.
¿Cuál sería para ti el camino más realista si uno quiere construir con un proveedor de casas prefabricadas? ¿Dejar que el proveedor planifique la casa él mismo?

En general tenemos la preocupación de que paguemos dos veces los costos del arquitecto, por ejemplo si primero contratamos un arquitecto para las fases 1 - 4 o 5 y después con el resultado vamos a los proveedores de casas prefabricadas y solicitamos ofertas. Claro que ellos esperemos descuenten los costos del arquitecto de la oferta, pero no podemos juzgar si lo hacen "correctamente".
El arquitecto independiente probablemente será mucho más caro que los costos previstos de arquitecto con los proveedores de casas prefabricadas, ¿no?

P.D.: Ya encontré el camino de contacto :)

Al menos ya hablamos con proveedores que no lo descartaron. Uno incluso nos proporcionó de antemano el catálogo completo de incrementos de categoría incluyendo precios. Pero lamentablemente eso es realmente la excepción absoluta.

¿No debería serle indiferente al arquitecto para el diseño de la casa si esta se construye después con estructura de madera o de manera maciza? ..., por ejemplo, si primero contratamos a un arquitecto para las fases de servicio 1 - 4 o 5

y ¿cómo debería el arquitecto calcular, por ejemplo, la estática sin conocer los materiales?

Los servicios de asesoramiento energético y arquitectura están incluidos de forma predeterminada en la mayoría de los grandes proveedores de casas prefabricadas que conozco.

Pero que el servicio de arquitectura esté incluido no significa necesariamente que alguien se siente contigo para hacer un trabajo "planificador" de arquitectura, sino simplemente que se obtiene un permiso de construcción para tu proyecto... el delineante que siempre menciona con tanta insistencia. Sobre todo en las empresas de casas prefabricadas, suele haber uno. Simplemente hace su trabajo y en el peor de los casos no ayuda en absoluto.
Puedo contar un poco sobre nuestras experiencias, no soy para nada un experto.

Nos hemos encontrado con las siguientes variantes:
1) Asociación entre arquitecto independiente y empresa: el proveedor de casas prefabricadas te remite a un arquitecto que conoce su método constructivo. Planeáis la casa hasta la fase de servicio 4 y luego la empresa se hace cargo. En ambas empresas donde nos encontramos esto, los gastos de arquitectura se cobraron después; si no construyes con la empresa, se aplicó un descuento: nos hemos encontrado con entre 4.000 y 10.000 €.

2) Arquitecto empleado, que hace una pre-planificación contigo: mismo juego que en 1, un poco más barato.

3) Como en 1), pero el arquitecto sólo se incorpora después de la firma. Tiene la desventaja de que ya has firmado por una casa. Si ya tienes tu "planta soñada", normalmente no es un problema, pero si aún necesitas ayuda puede ser difícil. Por cierto, en Schwörerhaus es un arquitecto independiente que se asigna, pero no he oído muchas cosas buenas al respecto en los grupos de redes sociales.

4) Como en 2), pero el arquitecto es en realidad sólo un delineante y debe hacer la solicitud de construcción.

Veo el valor añadido del arquitecto principalmente en planificar de manera más rentable. Puede reducir tu casa posiblemente en 20 m² y con eso ahorras 20*2500 € = 50.000 €. Si la planificación ahora es "bonita" o no, eso cada uno debe decidirlo. Algunas personas tienen cosas muy claras en su lista negra (por ejemplo, no queremos bajo ninguna circunstancia que la escalera esté en la entrada) que para otros no son un problema.

Si has encontrado básicamente una planta para ti (por ejemplo, de un catálogo de la empresa) y sólo quieres hacer algunos cambios pequeños, puede valer la pena buscar un arquitecto que te ayude a optimizar la planta.
El año pasado tuvimos la experiencia de que es bastante difícil obtener trabajo conceptual si eso es lo único que quieres. Hemos tenido buenas y malas experiencias con la "optimización de plantas".

¿Y cómo se supone que el arquitecto debe calcular, por ejemplo, la estática sin conocer los materiales?

¿Tiene que poder hacerlo? Eso sucede de todas formas en el departamento especializado de la empresa constructora. Ellos dicen: viga aquí y allá, o un poste aquí.

¿Qué quieres decir con planos en lila pálido? ¿No debería el diseño ser la competencia principal del arquitecto?

Los planos en lila pálido no estaban disponibles en este foro durante un tiempo ;-) y ahora vuelven a estarlo. Por lo tanto, uno ya no se queda desnudo cuando el arquitecto no brilla lo suficiente con su creatividad. Dónde un arquitecto ve su competencia principal, a menudo (pero no siempre) se puede deducir por sus gafas y su coche, lo que dicho de forma amable no está “estandarizado”.

Para tener una descripción completa del alcance de la obra, ¿no debería contratarse al arquitecto al menos hasta la fase de servicio 5? Para evitar aumentos de precio, ¿no sería necesario especificar exactamente qué objetos sanitarios, qué modelo de bomba de calor aire-agua, etc., se quiere o no?

Veo la elaboración del pliego de condiciones más bien en la fase de servicio 6. No hay aumentos de precio con descripciones propias del alcance de la obra, porque desde el principio se indica qué proporción de seda debe tener el mármol :)

No lo entiendo aún. ¿No puede ser indiferente para el arquitecto la forma de construcción del diseño de la casa, si luego se construye en estructura de madera o de forma maciza? El arquitecto que nos recomendaron dijo directamente que sólo construye macizo. ¿Cuál sería para ti el camino más realista si se quiere construir con un proveedor de casas prefabricadas? ¿Dejar que el propio proveedor diseñe la casa?

La forma de construcción sólo está abierta al principio, al final de la fase de anteproyecto hay que decidirse, porque el diseño ya se vuelve específico. Es más fácil encontrar arquitectos para "ladrillo sobre ladrillo", porque es el método más extendido; el tipo de piedra no influye en la cuadrícula o en cosas similares, y las paredes exteriores se enlazan entre sí. En las casas "prefabricadas" cada fabricante tiene su habitual separación de montantes, su receta para la construcción de la pared y su norma para las esquinas exteriores. El arquitecto debe conocer bien el sistema constructivo del fabricante, no puede trasladarlo fácilmente al de un competidor. Para ello también son útiles conocimientos de detalle que los fabricantes no suelen difundir ampliamente. Eso recae - dejando a un lado la forma de la relación contractual entre fabricante y arquitecto - finalmente en un "planificador interno". Es decir, casi lo que sería el dibujante para el contratista general en construcción maciza, sólo que con una mecha más corta hasta la fresadora CNC.

En general nos preocupa pagar dos veces los costos del arquitecto, si por ejemplo primero contratamos a un arquitecto para las fases 1 a 4 o 5 y después vamos con el resultado a los proveedores de casas prefabricadas para pedir ofertas. Claro que ellos deberían descontar los costos del arquitecto de la oferta, pero no podemos juzgar si lo hacen "correctamente". ¿El arquitecto independiente suele ser también considerablemente más caro que los costos incluidos en los proveedores de casas prefabricadas, verdad?

Esto ya lo respondí hoy en otro hilo:

Más o menos, con un arquitecto propio suele ser normalmente un poco más barato o igual de caro, por lo que se puede considerar casi neutral en costos. Pero, en realidad hay una "tendencia" a construir más caro con un arquitecto propio, y es tan simple que hay que decir, “Debededehakape sea un bestseller”: es decir, sólo contratar a un arquitecto hasta el sello de aprobación (es decir, ya saltándose la importante fase 5 para prevenir problemas de construcción seca) y luego (porque sin fase 5 no hay fase 6, etc.) enredar con solicitudes de oferta hechas a mano en lugar de una licitación adecuada. Por supuesto se paga más sólo por eso, porque así se acumulan montones de horas extra. Pero eso es lo que hace al aprendiz de brujo.

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Si en realidad ya se encontró un plano para uno (por ejemplo, de un catálogo de la empresa) y solo se quieren hacer algunos cambios pequeños, puede valer la pena buscar a un arquitecto que ayude a optimizar el plano. El año pasado tuvimos la experiencia de que es bastante difícil conseguir trabajo conceptual si solo se quiere eso. Hemos tenido buenas y malas experiencias con la “optimización de planos”.

Puedes contar más sobre esas experiencias con gusto :)

Los planos base en lila pálido no estuvieron disponibles en este foro por un tiempo ;-) y ahora ya están disponibles nuevamente. Por lo tanto, uno ya no se queda desnudo cuando el arquitecto no brilla con suficiente creatividad. Dónde un arquitecto ve su competencia central, a menudo (pero no siempre) se puede deducir por sus gafas y su coche, lo que amablemente se dice "no estandarizado".

Ok, la búsqueda me iluminó - ahora entiendo tu comentario :).

Veo la elaboración del pliego de especificaciones más bien en la fase de servicio 6. No hay revisiones en las descripciones de servicios propias, porque de antemano se especifica qué proporción de seda debe tener el mármol :)

Y si de todas formas se llega hasta la fase de servicio 6, sería una tontería contratar también la fase 7 + fase 8, ¿verdad?
Pero si vamos con el arquitecto durante todo el proceso, volvemos a tener el riesgo de precios exploratorios.
¿O cómo lo ves?
¿Contrarrestarías esto adjudicando un contrato general en la fase de servicio 7 y negociando con él la garantía de precio desde ese momento?
Lo que me sorprende es que en nuestra primera conversación con el arquitecto mencionado la impresión fue que con 600.000 euros se podría construir una casa de aprox. 140 m² (sin sótano). En las conversaciones previas con los fabricantes de casas prefabricadas siempre decían que sin sótano también es posible hacer casas de 170 - 180 m².
Por ejemplo, uno dijo que si la casa es 10 m² más grande o más pequeña, no cambia mucho (aprox. 16.000 euros).
Y si hago un cálculo sencillo con 170 m² por 3000 euros, me da 510.000 euros, es decir, muy bien dentro de nuestro presupuesto.
Alternativamente, 135 m² * 3000 euros serían 405.000 euros más sótano por 120.000 euros, serían entonces 525.000 euros. Según mi opinión, los costos adicionales de construcción ya están incluidos en el precio por metro cuadrado.
¿Dónde está mi error de cálculo?

El método de construcción solo está abierto al principio, al final de la fase de anteproyecto se debe haber decidido porque en el diseño ya se vuelve específico. Los arquitectos para "ladrillo sobre ladrillo" son los más fáciles de encontrar porque es lo más común: la variedad de piedra no influye en la cuadrícula de planificación ni similares, y las paredes exteriores quedan integradas entre sí. En las casas prefabricadas cada fabricante tiene su propia medida habitual de bastidor, su receta de estructura de pared y su regla de prioridad en las esquinas exteriores. Por lo tanto, el arquitecto debe estar familiarizado con el sistema de construcción del fabricante y no puede transferirlo fácilmente al de otro competidor. También son útiles los conocimientos detallados que los fabricantes no suelen divulgar ampliamente. Esto termina - excluyendo la forma del contrato entre fabricante y arquitecto - siendo un "planificador interno". O sea, más o menos lo que sería el dibujante del contratista ladrillero, solo que con un plazo más corto para la fresadora CNC.

Ok, entendido. ¿Que es poco probable encontrarse con un arquitecto bueno y formado en un fabricante de casas prefabricadas? ;)
¿Significa eso que lo único que puedo hacer es proporcionar el plano deseado con anticipación a los fabricantes de casas prefabricadas para al menos poder comparar más o menos en base al corte de la casa?

Eso ya lo respondí hoy en otro hilo:

Entendido - aunque ahí vuelves a presuponer construcción maciza, ¿no? Nuestra idea era contratar las fases 1-4 y con el resultado acudir a los fabricantes de casas prefabricadas. ¿O te referías a "andar chapuceando solicitudes de oferta hechas en casa"? ;)