Immeuble multifamilial en tant qu'investissement en capital dans une ville vieillissante

Tout d'abord, je vous souhaite une bonne soirée.

Je m'appelle Nicole et, par hasard, lors de mes recherches sur la planification de notre future maison familiale, je suis tombée sur cette discussion.
Je me suis tout de suite sentie concernée ainsi que ma naïveté d'autrefois.
En effet, j'ai réalisé exactement ce que Christian envisage, en 2005 à Dortmund.
Malheureusement, j'ai aussi une faible affinité avec les mathématiques.
Faits : achat d'un immeuble multifamilial (457 m²) lors d'une vente aux enchères forcée pour 190 001 € + frais annexes.
Résiliation directe (résiliation spéciale après la vente aux enchères) d'un des 8 logements pour motif d’usage personnel, après avoir constaté que ce locataire voulait prétendre à une réduction de loyer.
Une vieille dame (93 ans) a été également adjudicataire (avait un droit d’habitation – toutefois rendu caduc par la vente aux enchères).
De plus, il y avait un autre locataire qui est ensuite devenu un locataire indélicat. Les histoires avec cette personne sont infinies et pires que ce qu'on a pu voir jusqu'à présent à la télévision.
Personne ne peut s'imaginer le nettoyage de cet appartement ! Après un long bain, je n'ai toujours pas réussi à me débarrasser de l'odeur !
L'appartement dans lequel nous avons emménagé nécessitait une rénovation complète (terminée depuis un an).
Cependant, je n’en ai plus profité car, à cause des enfants, j'ai quitté le quartier Nord de Dortmund pour m'installer à la campagne avec ma famille.
En 11 ans, avec beaucoup de travail personnel et de longues périodes de vacance, nous avons presque entièrement rénové la maison.
7 des 8 logements sont loués (principalement à des étudiants / doctorants / apprentis). Le profil des locataires a toujours été soigneusement sélectionné (Schufa et compatibilité entre eux).
Le travail lié aux charges annuelles et aux frais de chauffage ne doit pas être sous-estimé ! Et la déclaration d’impôts a déjà causé bien des soucis.
Bilan après 11 ans :
Loyer net 2444 €
Un nouveau crédit à hauteur de 215 000 € (remboursable en 20 ans) pour 1078 € par mois.
Valeur du bien malgré le quartier Nord, selon mon indication à la banque : estimée à 350 000 €, peut-être plus.
Fiscalement, selon mon expert-comptable, la maison était déjà un modèle d’économie d’impôts.
Question : est-ce que je le referais ?
Jamais de la vie !!!!!!!!!!!!!!
J’aurais mieux fait d’investir cet argent dans un portefeuille d’actions.
Ah oui, je n’avais à l’époque que 26 000 € de fonds propres pour la garantie de la vente aux enchères.
Étant fonctionnaire, j’avais obtenu le crédit. Cependant, ce furent des nuits blanches. J’étais tellement naïve que j’ai d'abord adjugé la maison, puis je me suis occupée du crédit – qui est uniquement à mon nom.
J’étais jeune, bête et non, pas blonde.
J’espère qu’on me prendra encore au sérieux pour la construction de ma future maison...
Cordialement de la Basse-Rhin

J'espère que chacun me prendra maintenant au sérieux pour ma future construction de maison....

Maintenant plus que jamais.

Cordialement
Dirk Grafe

Malheureusement, j'ai aussi une faible affinité pour les mathématiques.

Hé, ce n’est pas gentil ; )

C’est super que tu aies eu le courage à l’époque d’aller jusqu’au bout. Et il semble que, malgré les tracas et le temps investi, cela en vaille financièrement la peine pour toi, et c’est bien là l’essentiel, je trouve. Et tant mieux que vous ayez maintenant des locataires raisonnables. En trouver dans le quartier Nord demande sûrement de la patience.

J’ai un peu modifié mon plan entre-temps. Je souhaite d’abord acheter une petite maison individuelle en périphérie de Dortmund pour ma copine et moi, puis un appartement en copropriété dans le centre de Dortmund comme investissement. J’ai principalement pris cette décision parce que je voudrais avoir quelque chose à moi avec un garage et que je ne pourrais pas me permettre un immeuble locatif. Et avec un appartement, le risque qu’on doive soudainement investir 20 000 € n’est pas aussi élevé que pour un immeuble, même si évidemment le rendement est bien moindre. Et avec une maison individuelle, on ne peut rien déduire des impôts, mais il n’y a pas non plus de risque de perte de loyer. Tout est une question de calcul ; )

Je réfléchirais bien à la location individuelle.
Ici aussi, des coûts imprévus peuvent survenir et être répartis sur l’ensemble de la [WEG] (chauffage, fenêtres, toit pour ne citer que les 3 plus coûteux).

Je réfléchirais bien à la location individuelle. Là aussi, des coûts imprévus peuvent survenir qui concernent l'ensemble de la copropriété (chauffage, fenêtres, toit pour citer les 3 postes les plus chers).

Tu as certes raison, mais je peux à peu près prévoir cela avant d'acheter le lot de copropriété. Et je vois aussi ce qu'il y a dans le fonds de réserve pour l'entretien. Et en cas d'appel de fonds exceptionnel, cela ne me concerne qu'à proportion.

Bien sûr, cela ne te concerne que partiellement, combien de parties doit avoir la maison ?
Chez nous, avec 3 parties, des coûts élevés peuvent rapidement arriver, je le prendrais simplement en compte.

Et la réserve pour l'entretien, tu la paies éventuellement avec