Immeuble multifamilial en tant qu'investissement en capital dans une ville vieillissante

Désolé, pour moi la location est un risque bien plus élevé à cause des locataires inconnus (nomades). Cela fait chuter mes rendements bien en dessous de zéro.

Cela ne peut pas arriver avec un bien en occupation personnelle. La perte d’emploi, les coups du sort sont identiques pour un bien occupé soi-même ou loué.

Je me répète mais seulement en boucle. D’après mon expérience dans mon cercle d’amis, ceux qui deviennent propriétaires bailleurs sont ceux qui ont le capital nécessaire (ont un bon revenu, un bien occupé personnellement et prennent des risques), des bailleurs par héritage (maison des parents) ou des indépendants qui construisent leur retraite grâce à la location.

Mais il se peut aussi que j’aie les mauvaises connaissances.

Je viens de la région de la Ruhr et je souhaite également acheter dans cette zone. Bien sûr, je veux aussi, comme pour de belles vacances, un bon rapport qualité-prix pour un bien immobilier. Cela s’observe au premier coup d’œil, par exemple à Herne, où l’on trouve des biens immobiliers sans retard d’entretien avec un rendement locatif net annuel facilement à 7 %. Selon moi, ce rendement intéressant est lié au fait que Herne n’est pas une ville attractive, pour aucune tranche d’âge. J’ai examiné toutes les projections démographiques disponibles sur Internet et il apparaît que Herne est surmaturée, avec un vieillissement supérieur à la moyenne, et perdrait jusqu’à 10 % de sa population d’ici 2040 selon les prévisions.

[...]

Je n’ai jamais acheté de bien résidentiel et j’ai vraiment du mal à apprécier cela. Je suis impatient de connaître vos avis !

Je vais le dire ainsi : si tu as calculé correctement le rendement net et évalué correctement le retard d’entretien ou l’état du ou des biens, il faudrait l’acheter immédiatement. Mais les 7 % ne correspondent pas à tes autres indications – car un tel rendement ne s’obtient que dans des emplacements de choix, si tant est que ce soit possible. Si Herne se dépeuple effectivement, la demande baisse aussi. Il est alors crucial de savoir où la ville se dépeuple précisément, où se situe ta micro-localisation, et comment elle évolue par rapport aux autres quartiers.

Cordialement,
Dirk Grafe

on y trouve des biens immobiliers sans retard d'entretien avec un rendement locatif net annuel tranquille de 7 %.

Qu'attends-tu encore ? Fais-le !

Dans le cas d'un bien immobilier occupé par son propriétaire

... c'est de la consommation et ne doit donc pas être confondu avec un investissement.

Consommation nécessaire, parce que la plupart ne préfèrent pas une vie de sans-abri. Et une fois que cela est défini comme nécessaire, on peut simplement le calculer. Comme écrit ci-dessus : [Kreditrate plus/minus Vermögensaufbau vs. Miete].

Merci pour votre participation, mais c’est dommage que mon fil de discussion soit devenu ici un débat général sur le sens des investissements immobiliers. Pour moi, ils ont du sens, même si je vis en location.

Je vais le dire ainsi : si tu calcules correctement le rendement net et si tu évalues correctement le retard des réparations ou l’état du ou des biens immobiliers, alors il faut acheter immédiatement. Mais les 7 % ne correspondent pas à tes autres indications – car un tel rendement ne s’obtient que dans des emplacements de premier ordre, si tant est.

Je dirais que tu te trompes ici. J’ai lu dans un livre sur l’immobilier, ce qui a été confirmé par mes recherches sur les rendements : dans les grandes villes et/ou dans les emplacements de premier rang, tu as moins de rendement net que dans les mauvais emplacements ! Pourquoi ? À cause des prix d’achat énormes des biens immobiliers ! Les loyers ne suivent pas la hausse des prix d’achat ! Les prix d’achat élevés dans des zones de premier ordre comme le centre de Düsseldorf tu les paies aussi, parce que ce bien a le potentiel de prendre de la valeur. En périphérie de Herne, ce n’est pas le cas. Tu achètes ce rendement locatif élevé (actuellement encore existant) au prix que la valeur de ton bien et les loyers risquent de baisser.

Si Herne se rétrécit effectivement, alors la demande diminue également. Ce qui est décisif est alors à quel endroit la ville se rétrécit, où se trouve ta micro-localisation et comment elle se développe par rapport à d’autres quartiers.

Et je trouve justement cela très difficile à prévoir, quelle que soit la ville.

Dans les grandes villes et/ou les emplacements de premier ordre, tu as une rendement net inférieur à celui des emplacements moins bons !

Cela correspond à mon demi-savoir dangereux. Je sais aussi qu’aujourd’hui, un rendement de 7 % n’existe qu’avec un risque considérable.