Quel vendeur mettrait - sans avoir vendu son terrain - à disposition d’un parfait inconnu son terrain en garantie. Le maître d’ouvrage se jette sous le train, le propriétaire du terrain se retrouve avec les dettes (certes aussi une maison, mais qu’il ne veut pas) !?
Eh bien, si un contrat de vente a été conclu, réglant le transfert du terrain, mais que la procédure dure beaucoup plus longtemps - comme je l’ai décrit - pour des raisons techniques et bureaucratiques, plus longtemps que votre banquier n’est prêt à garantir les intérêts, alors ce genre de choses arrive aussi. Cela a été/s’est avéré sans problème dans les deux cas, car toutes les entreprises impliquées dans ces affaires disposent chacune de capitaux immobiliers de plusieurs millions d’euros. Le fait que le transfert de propriété ait lieu un ou deux ans plus tard n’intéresse ici - excusez mon langage - personne, pas même la banque qui finance cela.
Tu parles ici de deux propriétaires commerciaux, je ne vois qu’un seul propriétaire, à savoir le propriétaire du terrain (qui ne peut/ne veut pas encore vendre son terrain). De plus, il ne s’agit pas ici d’une division ...
La division n’était citée qu’en exemple pour expliquer pourquoi il peut y avoir des raisons de construire sur un terrain étranger. Et je crois que cela arrive plus souvent que tu ne peux l’imaginer. En fin de compte, ce n’est pas autre chose que l’évaluation/le financement en cas de copropriété partielle.
(une annotation d’inscription préalable peut aussi être inscrite, par exemple, sur une parcelle de terrain encore à diviser, ce qui peut prendre plusieurs années – c’est tout à fait normal). Construire sur le terrain des parents ou des enfants est une toute autre histoire, là aussi une déclaration d’affectation d’hypothèque sera sans problème. Dans la configuration mentionnée par le TE, je te garantis qu’aucune banque ne financera une maison sur un terrain étranger, car le vendeur (qui n’est pas encore vendeur) ne verra jamais de raison de se porter garant pour le constructeur.
Bien sûr qu’il voit une raison, sinon on ne se poserait même pas la question. Car le vendeur veut que l’acquéreur ne se désiste pas et ne cherche pas un autre terrain, parce qu’il n’a pas envie d’attendre 4 ans – autrement dit, l’acquéreur dit qu’il est prêt à construire sur un terrain étranger et aide ainsi le vendeur à bénéficier d’un avantage fiscal, à condition que le vendeur mette en garantie le terrain concerné.
Si le vendeur ne le fait pas ou ne le veut pas, l’acquéreur se désiste ou alors le transfert de propriété a lieu immédiatement au détriment fiscal du vendeur. Que le risque en vaille la peine ou non, cela nous importe peu ici – on peut régler cela ainsi. Et il y a bien entendu des banques qui financent aussi ainsi.
Pour ma part – et c’est maintenant mon avis personnel – je ne céderais pas facilement sur le prix d’achat. Pourquoi le ferais-je ? Il ne peut ou ne veut me mettre à disposition le terrain constructible qu’au bout de 4 ans en vue du transfert de propriété. Il en résulte donc éventuellement un inconvénient ou un risque pour moi qui pourrait finalement me pousser à chercher un autre terrain. Je ne m’engagerais donc sans doute dans une telle configuration que si le terrain présentait des avantages introuvables ailleurs.
Cordialement
Dirk Grafe