Immeuble multifamilial en tant qu'investissement en capital dans une ville vieillissante

Bien sûr, il y a aussi les impôts

Fais-tu tout cela toi-même ou as-tu besoin d'un conseiller fiscal ?

pour lequel il ne devrait probablement pas y avoir beaucoup d'investissements dans les prochaines années

C'est du moins ce que je suppose, car à part une réserve pour l'entretien, il n'y a pas grand-chose de prévu.

Je trouve que ça se contredit un peu.
Tu peux bien sûr laisser des appartements non rénovés/non réhabilités. Mais au plus tard quand un locataire partira, tu devras intervenir.
Dans la région de la Ruhr aussi, beaucoup de constructions neuves voient le jour. Je crois que si on n'est pas prêt à investir, on peut vite se retrouver en mauvaise posture.

Et ta réserve pour l'entretien servira plutôt pour la maison elle-même, pas pour les appartements en tant que tels. Chauffage, toiture, fenêtres...

Loyer net hors charges moins 1 %.

Tu rapportes les 1 % au loyer ? Alors cela serait bien trop peu.

Est-ce que tu fais tout ça toi-même ou tu as besoin d'un expert-comptable ?

Je pense pouvoir gérer ça avec le logiciel Wiso Steuer. Même si, probablement, les trois premières années, je devrai prendre une semaine de congé à chaque fois, puis une semaine de vacances après avoir fini la déclaration d'impôts.

Est-ce que tu te réfères au 1 % sur le loyer ? Alors cela devrait être bien trop peu.

Je me suis encore mal exprimé. Je voulais dire 1 point de pourcentage. Donc, si j'ai 7 % de loyer net froid, je calcule avec 6 % de rendement net locatif, avant impôts, parce que je prévois 1 point de pourcentage comme réserve pour l'entretien.

Tant qu’aucun objet concret avec un prix d’achat et un financement/re-financement correspondant ne peut servir d’exemple, tout cela reste pure théorie. 6 % sont toutefois utopiques, 1 % pour l’entretien est également bien trop peu, et ce n’est pas tout ce qui doit encore être déduit en termes de coûts.

MfG
Dirk Grafe

Alors je voudrais donner cet objet comme exemple, je ne veux pas l’acheter mais il est tombé sous mon radar :

Lien supprimé... Immeuble de 4 appartements pour 245000€ sur eBay Kleinanzeigen

Supposons que les informations sur le loyer net à froid soient correctes et qu’en effet plusieurs travaux d’entretien aient déjà été effectués ces dernières années. Et supposons qu’on obtienne la maison incluant les frais d’acquisition pour 265000 €. Alors on aurait initialement un loyer net à froid de 8 % du prix d’achat, bien sûr avant impôts.

1 % d’entretien est aussi bien trop peu, ou pas tout ce qui doit encore être déduit comme coûts.

Ensuite, je mets de côté chaque année 2 % du prix d’achat comme réserve pour l’entretien (pour les parties communes de l’immeuble ainsi que les appartements eux-mêmes). À mon avis, je n’ai pas d’autres coûts car je gère moi-même.

Alors j’obtiens un rendement locatif net de 6 %, bien sûr avant impôts. Ou est-ce que je me trompe ? Encore une fois ?