Immeuble multifamilial en tant qu'investissement en capital dans une ville vieillissante

Et qu'en est-il de [Leerstand] ?

Les local vacants peuvent être pris en compte en pourcentage, selon la région et la situation locative, on peut compter avec 11-11,5 mois de location par an - ce qui est en fin de compte une valeur théorique.

Cependant, on n’y arrive pas avec 300 €, mais la valeur qu’on injecte est d’environ 7 400 € incluant un entretien réaliste. Avec 3 300 €, une dépréciation progressive s’ajoute à cause du retard de réparations.

Mais si l’argent est investi et qu’on prévoit une valeur de rendement stable après remboursement du crédit, on atteint une "fière" rentabilité nette de 8 500 € pour un investissement de 290 000 € plus les 15*7 500 € qu’on a investis chaque année et on arrive alors à environ 2,1 %. Cette valeur peut encore être améliorée par une augmentation du prix réel et une hausse des loyers, mais il faut quand même pas mal d’Amaretto pour s’enivrer et atteindre 6 %.

C’est donc intéressant seulement si on fait baisser massivement le prix d’achat, qu’on exploite la propriété à fond et/ou comme modèle d’économie d’impôt.

q.e.d.
Dirk Grafe

il faut toujours pas mal d'Amaretto pour bien se saouler à 6%.

Ou effet de levier de crédit

[QUOTE="Dirk Grafe, post: 158537, member: 19891"]Mais si l'argent est investi et qu'on prévoit une valeur de rendement constante après le remboursement du crédit, on atteint une "fière" rentabilité nette de 8500€ avec un investissement de 290 000€ plus les 15*7500€ injectés chaque année, ce qui donne environ 2,1%. Cette valeur peut encore être améliorée par la hausse du prix du bien et l'augmentation des loyers, mais il faut quand même beaucoup d'Amaretto pour s'enivrer à 6%.

Ok Dirk, je comprends qu'on puisse augmenter prudemment la réserve pour entretien. Mais je trouve que ton calcul devrait être fait autrement, plus correctement. Quand je calcule le rendement final, je ne le rapporte pas au prix total de 290 000€ plus l'argent injecté, mais à mes capitaux propres plus l'argent injecté, c’est-à-dire 60 000€ + 15*7500€ = 172 500€. La différence avec les 290 000€ a été payée par mes locataires sur 15 ans. Ensuite, puisque je continue à constituer régulièrement la réserve d’entretien, comme tu l’as justement écrit, à partir du jour où le prêt est remboursé, j’obtiens 8500€ de rentabilité nette, soit environ 5% sur le capital total investi.

Et si j’avais placé les 60 000€ pendant 15 ans, par exemple dans un fonds indiciel, en y ajoutant chaque année les 7500€ comme une sorte de plan d’épargne, il me faudrait environ 6% d’intérêt annuel pour atteindre au final 290 000€, selon mon calculateur d’intérêts composés qui prend aussi en compte l’effet de capitalisation. Actuellement, on obtient 6% seulement avec au moins un risque moyen. De plus, j’aurais les 290 000€ après 15 ans uniquement en valeur nominale et sans correction de l’inflation. En revanche, la valeur du bâtiment devrait augmenter à peu près au rythme de l’inflation si tous les autres facteurs (demande, état du bâtiment…) restent à peu près constants.

Bien sûr, il se peut que dans 5 ans on obtienne à nouveau facilement 5% sur un compte à terme et que toutes les actions explosent. Mais un achat immobilier est quelque chose qui comporte de nombreux risques politiques, etc., susceptibles de poser problème dans le futur, et qu’il est difficile de prévoir.

Ok Dirk, que l’on puisse prudemment augmenter la réserve pour travaux, je comprends. Mais ton calcul, je trouve que tu devrais en réalité le faire différemment. Quand je calcule le rendement final, je le rapporte non pas au prix total de 290000 € plus l’argent investi, mais à mes fonds propres plus l’argent investi, c’est-à-dire 60000 € + 15*7500€ = 172500 €. La différence avec les 290000 € a bien été payée par mes locataires sur ces 15 années.

Oui, tu as bien sûr tout à fait raison. C’est pourquoi je me lance dans le projet. Tu achètes la maison et tu m’accordes un droit de préemption pour le jour où tes locataires auront remboursé le crédit. Je te paierai alors les 60 000 € de fonds propres plus les frais d’entretien pour 15 ans et la maison m’appartiendra. Strictement parlant, je ne devrais même pas te payer la totalité des coûts d’entretien, car tes locataires en ont déjà payé une partie, mais je ne veux pas être trop difficile.

Alors – dois-je m’occuper de prendre rendez-vous chez le notaire ou le fais-tu toi-même ?

Cordialement
Dirk Grafe

Je te paierai alors les 60 000 € de fonds propres plus les coûts d'entretien pour 15 ans et la maison m'appartiendra alors. Strictement parlant, je ne devrais même pas te payer la totalité des coûts d'entretien, car tes locataires en ont déjà payé une partie, mais je vais faire preuve de bonne volonté.
Dirk Grafe

Je ne suis pas d'accord pour que tu me verses alors les 60 000 € plus 15x7 500 €, car tu as pu utiliser cet argent pendant 15 ans. Tu me verses maintenant les 60 000 € et chaque année 7 500 €, mais tu dois aussi me montrer une possibilité d'investissement sur 15 ans où je reçois au moins 6 % par an.

Non sérieusement, explique-moi où se situerait mon erreur de raisonnement. J'ai réfléchi aussi bien que possible et je crois que mon calcul est juste.