Immeuble multifamilial en tant qu'investissement en capital dans une ville vieillissante

Alors j’obtiens un rendement net de 6 %, bien sûr avant impôts. Ou est-ce que je me trompe ? Encore une fois ?

Probablement – mais c’est aussi parce que tu définis le « rendement net » différemment ou selon tes propres critères.

Les frais annexes à l’achat peuvent bien sûr être ajoutés mentalement au prix d’achat de la maison, mais ce n’est pas judicieux – la maison vaut 245 000 € et non 265 000 €. Si tu devais revendre la maison à court terme, tu pourrais probablement obtenir à nouveau 245 000 €, mais il est peu probable d’atteindre 265 000 € sans inclure de gain spéculatif.

Cela améliore certes à première vue le rendement net selon tes critères – cependant, les ~20 000 € de frais annexes d’achat grignotent tout le premier loyer annuel net et tu n’as alors encore rien payé en intérêts ou remboursement à la banque, ni d’impôt sur le revenu sur les loyers.

Ton refus catégorique d’inclure l’impôt sur le revenu dans le rendement net t’est bien sûr permis – mais c’est évidemment une grosse erreur. Si on veut savoir ce qui reste réellement d’un investissement, il faut logiquement déduire tous les coûts, c’est alors seulement qu’on arrive à la valeur réelle.

Il n’y a (calcul/compte tenu sur papier) pas de réserves pour les réparations, et si la maison présente un retard d’entretien non visible dans l’annonce, c’est d’emblée mal parti.

Sans même prendre la calculatrice en main, ton rendement est donc nul ou négatif durant les 2 (probablement plutôt 5) premières années – donc loin des 6 % envisagés.

Combien de capital propre as-tu actuellement à disposition ? La valeur foncière au sol serait aussi intéressante, ainsi on saurait à peu près ce qu’ils prennent pour la valeur de la maison.

Cordialement
Dirk Grafe

De l'impôt sur le revenu des revenus locatifs, on déduit d'abord les dépenses. Donc les intérêts mais aussi l'amortissement. Et bien sûr les travaux d'entretien.

Selon la configuration, cela peut entraîner un remboursement d'impôt au lieu d'un paiement d'impôt. Il faudrait tout recalculer.

Par conséquent, le rendement réel dépend de nombreux facteurs tels que le financement et tous les autres revenus.

C'est pourquoi on parle généralement pour les maisons de multiplicateur de loyer ou de l'inverse du rendement brut (loyer annuel net sans charges. /. prix d'achat). Plus l'emplacement est mauvais, meilleur est le rendement brut initial.

Selon la configuration, cela peut entraîner un remboursement d’impôt sur le revenu au lieu d’un paiement. Il faudrait tout recalculer complètement.

Tu n’as pas besoin de m’expliquer cela – mais le demandeur ne comprend pas encore ce que signifie recevoir un remboursement d’impôt sur le revenu ESt-Erstattung. Cela ne veut rien dire d’autre que le rendement net réel (au moins au départ) est négatif.

Mais il rêve toujours de +6 % ...

Cordialement
Dirk Grafe

Conseil de lecture (et calculez vous-même) : Volker Looman, "La question du patrimoine Que rapportent réellement les biens immobiliers ?", faz.de.

Pourquoi le rendement devrait-il alors s'améliorer ?

C'était ironique et un léger indice que la KfW aime souvent jouer les assistants. Cordialement, expert en construction

Tu ne dois pas me l’expliquer - mais pour le TE, il n’est pas encore clair ce que signifie recevoir un remboursement d’ESt-Erstattung. Cela ne signifie rien d’autre que le rendement net réel (au moins au début) négatif.

Mais il rêve toujours de +6%...

Cordialement
Dirk Grafe

Non. Maintenant le TE comprend. Il promet d’inclure également l’EST dans son calcul de rendement à partir de maintenant.

Selon la configuration, cela donne un remboursement d’ESt au lieu d’un paiement d’ESt. Il faudrait tout recalculer.

Tu as raison. Je l’ai fait maintenant. Objet très concret, que j’ai déjà visité et que je visiterai une seconde fois la semaine prochaine avec un expert en bâtiment à mes côtés.

Données clés : Prix d’achat incluant les frais annexes 290000 €, capital propre 60000 € --> prêt 230000 €, remboursement complet en 15 ans avec un taux fixe de 1,7 %. Le calcul du rendement est le suivant. Copyright du tableau de calcul Alexander Goldwein.



Je rajoute donc chaque année 3300 €, soit environ 300 € par mois, disons 500 € incluant une petite réserve pour l’entretien. Mais selon mes réflexions, c’est tout. Je sais bien que je devrai contribuer davantage si un locataire ne paie pas.

Si jamais il s’avère que j’ai une grosse erreur de raisonnement dans mon calcul, je m’enferme seul dans ma chambre et je me couche avec une bouteille d’Amaretto.