Immeuble multifamilial en tant qu'investissement en capital dans une ville vieillissante

Tu es fou ? Tu es sur le point de me donner 250K€ ...

Si tu me montres la possibilité d'investissement mentionnée ci-dessus, je le ferai peut-être. Non, sérieusement, peux-tu essayer de m'expliquer pourquoi, selon toi, mon calcul de rendement est incorrect ? Je suis en effet très sûr qu'il n'a de sens que comme ça.

Réfléchis ! - sinon je t'emmène demain matin à 8h00 chez le notaire. Demain dans 15 ans sera le jour le plus cher de ta vie et de ce genre-là tu ne t’en remettras pas non plus pendant 30 ans.

Si tu ne comprends vraiment pas cela, alors rends-toi service et ne pense pas à l’achat d’un bien immobilier pendant les 10 prochaines années.

Cordialement
Dirk Grafe

Si tu ne comprends vraiment pas cela, alors rends-toi un service et ne pense pas à l’acquisition d’un bien immobilier pendant les 10 prochaines années.

Dirk, cela fait des semaines que je m’intéresse à ce sujet et je ne vois pas où il y aurait une erreur de raisonnement dans mes calculs. Il est clair pour moi (maintenant) qu’au cours des 15 années, j’obtiendrai un rendement net d’environ zéro, bien qu’une part toujours plus grande du bien m’appartienne. Il est aussi clair pour moi que 8500 € par rapport à 290 000 € plus 15*7500 € correspondent à environ 2,1 % si l’on parle du rendement après remboursement du prêt. Mais j’investis en fait la totalité de la somme d’environ 400 000 € non pas avec mon propre argent, mais une grande partie vient des revenus locatifs.

Je te suis très reconnaissant pour tout le contenu que tu as apporté rien que dans ce fil. Mais s’il te plaît, épargne-moi maintenant. Ou bien parlons-nous peut-être chacun de notre côté ? En remerciement, je te promets une bouteille de bon Amaretto.

Christian

Regarde simplement comment Looman sur faz.de calcule le rendement. Crée un tableau avec tous les paiements, XINTFUSS ou quelque chose comme ça est alors la fonction Excel. (Je ne sais pas qui de vous deux a raison, mais ce n'est pas si difficile à calculer. Il faut bien sûr faire des hypothèses).

Dirk, cela fait des semaines que je réfléchis à ce sujet et je ne vois pas pourquoi il y aurait une erreur de raisonnement dans mon calcul. Je comprends (maintenant) que pendant l'ensemble des 15 ans, je termine avec un rendement net d'environ zéro, tout en possédant bien sûr toujours une plus grande partie du bien immobilier.

Réfléchis longuement à la dernière proposition.

Je comprends aussi que 8500€ par rapport à 290 000€ plus 15*7500€ font environ 2,1 %, si l’on parle du rendement après le remboursement du crédit. Mais en réalité, j’investis la totalité de la somme d’environ 400 000 € non pas avec mon argent personnel, mais une grande partie est payée avec les revenus locatifs.

Beaucoup de propriétaires privés pensent comme cela, mais cela ne change rien au fait que c’est faux. Les mathématiques ne sont pas une science humaine. De plus, dans le domaine de l’immobilier, ce sont des professionnels qui opèrent – si tu entres sur un marché avec eux (ce que tu fais inévitablement) et que tu veux réaliser les mêmes gains, alors tu dois penser et agir exactement comme eux. Ou même être meilleur.

Ce que cela signifie doit devenir clair pour toi lorsque tu fais simplement baisser le prix d’achat du bien à 250 000€ au lieu des 290 000€ demandés et que tu recalcules le même tableau que tu as toi-même établi. Peu importe si tu peux réellement faire baisser le prix d’achat à ce point – l’important est que tu comprennes ce qu’il se passe alors avec les chiffres. Cela affecte l’ensemble du calcul, et de manière massive. Tu as moins de frais annexes (frais d’enregistrement), tu as un montant de crédit moindre, donc une charge d’intérêts plus faible et tu termines le remboursement plus rapidement avec une mensualité constante. De plus, la part (théorique) affectée aux provisions diminue – ce qui ne change rien aux coûts réels des réparations à venir – et last but not least, tu arrives avec une probabilité plus élevée et plus rapidement dans la zone d’une plus-value de cession exonérée en cas de vente.

À moins que tu vendes bien en dessous du prix à moi – dans ce cas, je me fais évidemment un plaisir.

Je te suis très reconnaissant pour l’ensemble de tes contributions dans ce fil. Mais s’il te plaît, délivre-moi maintenant. Ou peut-être que nous parlons juste à côté l’un de l’autre ? En remerciement, je te promets une bouteille de fin Amaretto.

Christian

Cordialement
Dirk Grafe