Prix des terrains et valeur indicative des terrains et conseils pour la recherche de terrains

01.06.2021 14:50:23

Comment reconnaître les bons agents immobiliers, ou selon quels critères puis-je distinguer un agent de qualité d'un agent endormi ?

Il est plus difficile d'exprimer cela positivement. Négativement, on peut cependant assez bien désigner les caractéristiques typiques des agents endormis, qui bien sûr ne coïncident pas toutes nécessairement : il n'a pas de ligne claire dans son portefeuille, c’est-à-dire que la vue d’ensemble de ses offres actuelles peut encore être gentiment qualifiée de "méli-mélo" # il n'a jamais entendu parler de home staging et ne ramasse même pas les canettes de bière jetées par-dessus la clôture avant de photographier le jardin # ses photos trahissent même un profane en photographie, car elles ont été prises avec un appareil jetable # ses formules favorites incluent "tout est possible" # en bref : ses exposés sont des portraits négligés et sales qui ne diffèrent pas "qualitativement" de ceux des objets en saisie judiciaire. Souvent, ces types donnent l'impression qu'un détective privé déchu, constamment poursuivi par l'huissier de justice, aurait emprunté un costume d'employé de banque. Plus simplement : imagine que Georg Wilsberg ait un frère antipathique avec une Ford Mondeo. De préférence encore avec cette moustache supérieure qui, à l'époque des chemises uniformes jaune-moutarde, faisait partie des insignes de grade des chefs de police ;-)

01.06.2021 14:57:18

Il est difficile d'exprimer cela de manière positive. En revanche, on peut assez bien désigner de manière négative les caractéristiques typiques des agents immobiliers distraits, qui bien sûr ne se retrouvent pas toutes simultanément : il n’a pas de ligne claire dans son portefeuille, c’est-à-dire que la vue d’ensemble de ses offres actuelles peut être gentiment qualifiée de « pot-pourri » # il n’a jamais entendu parler de Home Staging et il ne ramasse même pas les canettes de bière jetées par-dessus la clôture avant de photographier le jardin # même un amateur de photographie voit que ses photos ont été prises avec un appareil photo jetable # l’une de ses formules favorites est « tout est possible » # en bref : ses documents de présentation sont des portraits négligés et crasseux, qui ne se distinguent pas « qualitativement » de ceux des biens saisis aux enchères. Il arrive souvent que ce genre de types donne l'impression qu’un détective privé déchu, constamment en fuite devant l’huissier, aurait emprunté un costume d’employé de caisse d’épargne à la télévision. Pour faire court : imagine que Georg Wilsberg ait un frère antipathique avec une Ford Mondeo. De préférence avec cette moustache, comme à l’époque où les chemises jaunes moutarde faisaient partie de l'insigne de grade des commissaires de police ;-)

Eh bien, alors je choisis instinctivement le bon agent immobilier. Bon, le « Home Staging » peut aussi m’effrayer un peu, quand on sent simplement qu’on essaie de dissimuler des défauts avec de jolies images – mais c’est encore mieux que pas d’images du tout, ou une capture d’écran du plan d’urbanisme en ligne, ou un scan du plan manuscrit d’antan, sans autre illustration...

01.06.2021 15:12:27

Le "Home Staging" peut aussi me décourager, quand on sent simplement que des défauts sont dissimulés avec de jolies images.

Comment cela serait-il possible ?

Les agents immobiliers distraits se moquent que chaque "leur" offre attire des intéressés : ils pensent qu’un objet médiocre est aussi adapté à démontrer la variété de leur gamme d’offres. Ils essaient d’avoir quelque chose de chaque catégorie d’objet dans la "vitrine" (et n’hésitent parfois même pas à remettre en ligne des objets qu’ils n’ont finalement pas vendus depuis plusieurs années, malgré le manque de mandat actuel, car beaucoup de clients ne leur en tiennent pas rigueur).

Les agents immobiliers de qualité ne feraient d’ailleurs en aucun cas jamais jamais jamais jamais de la publicité avec des objets qui ne correspondent pas à leur image.

01.06.2021 15:49:19

même un amateur de photographie peut voir sur ses photos qu'elles ont été prises avec un appareil jetable

Chez nous, une photographe professionnelle externe a été spécialement engagée pour prendre des photos, y compris la préparation nécessaire. Moi, en tant que photographe amateur, je n'étais pas du tout convaincu par le résultat, même si c'était clairement réalisé avec du matériel professionnel. Ce n'est donc certainement pas le facteur le plus important. ;) (Sinon, l'agent immobilier était bon - pas exceptionnel, mais bon.)

01.06.2021 15:50:22

Comment cela est-il possible ?

Je ne dis pas ça en général non plus. Il y a du bon home staging qui met bien en valeur les pièces, mais ce que je vois de plus en plus souvent, ce sont des images trompeuses. Regarde par exemple la paire d’images d’exemple sur la page Wikipédia du home staging. Pour moi, cette pièce serait beaucoup trop sombre malgré les nombreuses fenêtres, même si l’image non mise en scène est probablement un peu sous-exposée. Les buissons dehors laissent tout simplement trop peu de lumière passer à travers les fenêtres – mais le home stager a A – probablement utilisé un éclairage artificiel, B – attendu l’hiver (pas de feuilles sur les buissons) et choisi un point de vue en contre-plongée pour s’assurer que des surfaces claires soient visibles derrière les fenêtres, et C – grâce aux temps d’exposition de la caméra, a truqué une pièce baignée de lumière. Autant de lumière ne passe pas par les fenêtres, même quand c’est soudain l’hiver. Certes, on aurait pu fermer les tiroirs à moitié ouverts dans la cuisine et ranger le câble à gauche. Mais ce mobilier étrange, qu’aucun humain ne mettrait ainsi dans son salon, n’est pas nécessaire pour se faire une idée de la pièce, et la manière dont l’exposition est gérée frise la tromperie délibérée.

01.06.2021 17:21:25

Pour une propriété qui ne se vendait jamais au prix souhaité, il semblerait qu’on ait également fait appel au home staging pour que les photos soient plus attrayantes. Malheureusement, on n’a mis en avant que la décoration (par exemple, une corbeille de fruits), le reste étant flou :p comme si les pièces n’avaient pas d’importance, l’essentiel étant que la photo soit jolie.

Dans un autre cas, on a relooké une maison rustique visiblement en besoin de rénovation avec un mobilier très moderne et minimaliste. Cela ne m’a pas vraiment convaincu non plus. Jusqu’à présent, je n’ai guère pu découvrir de bons exemples. Plus d’ambition que de savoir-faire.

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