Precios de terrenos y valor catastral y consejos para la búsqueda de Grundstück

¿Cómo reconozco a los buenos agentes inmobiliarios, o según qué criterios puedo distinguir al agente de calidad del dormilón?

Es más difícil expresar esto en positivo. En negativo, sin embargo, se pueden describir bastante bien las características típicas de los agentes dormilones, que claro, no siempre se presentan todas juntas: no tiene una línea clara en su portafolio, es decir, la vista general de sus ofertas actuales se describe con "mezcolanza" de forma amable # nunca ha oído hablar de Home Staging y ni siquiera recoge las latas de cerveza tiradas en el césped antes de fotografiar el jardín # hasta un aficionado a la fotografía puede ver en sus imágenes que fueron tomadas con una cámara desechable # una de sus frases favoritas es "todo es posible" # en resumen: sus exposés son retratos descuidados y sin alma, que no se diferencian "en calidad" mucho de los de objetos subastados por ejecución forzosa. No es raro que este tipo de personas parezca que un detective privado venido a menos, siempre huyendo del alguacil y sacado de la televisión, se hubiera prestado un traje de empleado de caja de ahorros. En pocas palabras: imagina que Georg Wilsberg tuviera un hermano antipático con un Ford Mondeo. Mejor aún, con ese bigote, como el que en tiempos de las camisas amarillo mostaza era distintivo de rango de los subinspectores de policía ;-)

Es difícil expresar esto positivamente. Sin embargo, negativamente se pueden identificar bastante bien las características típicas de los agentes inmobiliarios dormilones, que, por supuesto, no siempre coinciden todas: no tiene una línea clara en su cartera, es decir, la visión general de sus ofertas actuales se describe amablemente como un "potaje de todo un poco" # nunca ha oído hablar de Home Staging y ni siquiera recoge las latas de cerveza tiradas al césped antes de fotografiar el jardín # incluso un profano en fotografía puede ver que sus imágenes fueron tomadas con una cámara desechable # una de sus frases favoritas es "todo es posible" # en resumen: sus folletos son retratos descuidados y sin amor, que "cualitativamente" no se diferencian mucho de los de objetos subastados judicialmente. No es raro que estos tipos parezcan un detective privado arruinado, siempre huyendo del alguacil televisivo, que se ha prestado un traje de empleado de caja de ahorros. Resumiendo: imagina que Georg Wilsberg tuviera un hermano antipático con un Ford Mondeo. Mejor aún con ese bigote como el que en la época de las camisas amarillas mostaza formaba parte de los distintivos de rango de los policías superiores ;-)

Bueno, entonces de forma intuitiva hago todo bien al elegir agente inmobiliario. Bueno, el "Home Staging" también puede tener un efecto disuasorio sobre mí, cuando simplemente se nota que con imágenes bonitas quieren ocultar defectos - pero sigue siendo mejor que no tener imágenes o una captura de pantalla del plan de desarrollo online o un escaneo del plano dibujado a mano de antaño, sin más imágenes...

"Home Staging" puede resultarme un poco disuasivo cuando se nota que con bonitas imágenes se quieren ocultar defectos

¿Cómo se supone que eso funcione?

A los agentes de poca monta no les importa si cada "uno de sus" anuncios atrae a interesados: creen que incluso un inmueble malo es adecuado para demostrar la variedad de su cartera de ofertas. Intentan tener algo de cada categoría de propiedad en el "escaparate" (y a veces ni siquiera dudan en volver a poner en línea, a pesar de la falta de pedidos actuales, inmuebles que no lograron vender hace varios años, porque muchos clientes no les regañan por eso).

Por cierto, los agentes de calidad bajo ninguna circunstancia, nunca jamás, anunciarían propiedades que no encajen con su imagen.

in sus fotos incluso un aficionado a la fotografía puede ver que fueron tomadas con una cámara desechable

Aquí se contrató especialmente a una fotógrafa profesional externa para hacer las fotos, incluida la preparación para ello. Yo, como fotógrafo aficionado, no estaba nada satisfecho con el resultado, aunque definitivamente se usó equipo profesional. Así que ese no es para nada el factor más importante. ;) (Por lo demás, el agente inmobiliario fue bueno, no sobresaliente, pero bueno.)

¿Cómo se supone que eso funcione?

No lo digo de forma general. Hay buen home staging que pone bien en escena los espacios, pero lo que veo cada vez más son imágenes engañosas. Mira, por ejemplo, el par de imágenes de ejemplo en la página de Wikipedia sobre home staging. Para mí, esta habitación, a pesar de las muchas ventanas, es demasiado oscura, aunque la foto sin staging probablemente esté algo subexpuesta. Los arbustos fuera dejan pasar muy poca luz por las ventanas - pero el home stager ha A - probablemente trabajado con iluminación artificial, B - esperado al invierno (sin hojas en los arbustos) y elegido una perspectiva de rana para asegurarse de que detrás de las ventanas se vean superficies claras, y C - manipulado con los tiempos de exposición de la cámara para simular un espacio inundado de luz. No entra tanta luz por las ventanas, ni siquiera cuando es invierno. Claro, se podrían haber cerrado los cajones medio abiertos en la cocina y haber recogido el cable a la izquierda. Pero ese mobiliario extraño, que nadie pondría así en su sala, no es necesario para hacerse una idea del espacio, y la gestión de la iluminación roza el engaño deliberado.

En una propiedad que no se vendía nunca al precio deseado, aparentemente también se contrató homestaging para que las imágenes lucieran mejor. Lamentablemente, solo se puso el foco en la decoración (p.ej. frutero), el resto estaba borroso :p como si las habitaciones no importaran, lo importante era que la foto fuera bonita.

En otro caso, se mejoró la casa rústica visiblemente necesitada de reforma con un mobiliario muy moderno y minimalista. Para mí tampoco encajaba bien. Hasta ahora apenas he podido encontrar ejemplos realmente buenos. Más ganas que habilidad.