De 0 à 100 en 3 ans, est-ce réaliste ? | Obligation de construction

Pour un crédit de 600 000 €, une mensualité de 1 600 € ne correspond qu'à un amortissement de juste un peu plus de 2 %, selon le taux d'intérêt appliqué. Cela aboutit à une durée de remboursement de 35 à 40 ans. Beaucoup trop. Avec un taux d'intérêt de 1 %, il resterait encore une dette de 460 000 € après 10 ans. C'est très risqué si les taux d'intérêt devaient augmenter considérablement entre-temps.

Je suis parti d'un amortissement de 2 % au départ, peut-être as-tu raison et nous devrions prendre un amortissement plus élevé. Cependant, je ne trouve pas vraiment gênant de devoir payer pendant 40 ans.

La phrase est claire. "Bezugsfertig" signifie prêt à emménager. Planchers, peinture, tout est fait.

J’espère pouvoir parler la semaine prochaine avec la personne responsable pour savoir à quel point la date limite imposée est vraiment stricte. Si c’est vraiment sans aucun doute 3 ans, notre plan est aussi un peu trop ambitieux, ou bien nous ne pourrions pas économiser les fonds propres visés dans ce délai.

J'étais d'abord parti sur un taux d'amortissement de 2 %, peut-être as-tu raison et nous devrions prendre un amortissement plus élevé. Cependant, je ne trouve pas grave de devoir payer pendant 40 ans.

Un taux d'amortissement initial de 2 % vient d'une époque où les intérêts étaient plus élevés. Aujourd'hui, c'est bien trop peu.

1. Renouvellement de prêt : avec un taux élevé, cela peut te briser le dos. Même si cela ne te ruine pas financièrement, cela peut repousser de beaucoup la date de remboursement complet. Bien que vous soyez très jeunes, un tel financement est souvent réglé juste avant la retraite.
2. Maintenant, tu as une maison neuve où rien ne se casse. Dans 30 ans, tu auras une vieille maison. Dans 40 ans, tu auras probablement déjà remplacé plusieurs fois le chauffage, la cuisine et les salles de bain. Tout cela coûte aussi de l'argent. On peut bien sûr laisser une maison se dégrader complètement, mais ce n’est pas obligé.

Je trouve que c’est mieux de considérer la durée du prêt plutôt que des règles comme x % d’amortissement initial. Et prévoir avec une marge suffisante pour que le renouvellement du prêt ne devienne pas un désastre.

(Énergie géothermique, KfW40+)

Cela ne correspond pas vraiment non plus. Même dans le SIG froid, une "pompe à air" devrait s'en sortir, d'autant plus que tu n'as pas non plus 250 m² de surface habitable.

Absolument pas. Je construis dans le sud du SIG et le GU reçoit environ 400 000€ pour une maison d’environ 135 m² sur dalle de béton. Bien sûr, il y a plusieurs choses qu’on pourrait enlever ou faire moins cher (géothermie, KfW40+), mais il prend aussi en charge certaines choses que le maître d’ouvrage doit habituellement payer, par exemple les travaux de terrassement, les prestations d’architecte, l’électricité de chantier. Les coûts de construction purs sont donc un peu en dessous de 3000€, mais ce sont des prix d’il y a presque exactement un an. Depuis, c’est devenu plus cher. Et certaines choses tu ne pourras pas économiser, par exemple le photovoltaïque.

Avec un crédit de 600 000€, une mensualité de 1600€ correspond à un amortissement un peu plus de 2%, selon le taux d’intérêt appliqué. Cela donne alors une durée de remboursement de 35 à 40 ans. Beaucoup trop longue. Avec un taux d’intérêt de 1%, il te resterait encore une dette résiduelle de 460k après 10 ans. C’est très dangereux si les taux augmentent fortement entre-temps.
Si tu prends une période plus longue à taux fixe, le taux augmente en conséquence et tu amortis à peine. De plus, il faut considérer que les taux vont probablement augmenter, vous n’aurez donc pas 1,0% dans 2 ans mais plutôt 1,5%. Et actuellement, vous avez trop peu de fonds propres pour les meilleurs taux. Donc 1% est plutôt un calcul trop optimiste.
La règle générale évoquée de 400€ par tranche de 100k de crédit correspond à une durée d’environ 23-25 ans. Donc ce n’est absolument pas un financement court, mais c’est encore dans la norme.
6×400 font 2400, pour 650k ce serait donc environ 2600€ par mois. 600-650k correspondent donc à environ 2500€ par mois.

Ici, crédit de 793k, mensualité avec amortissement à 2% : 2 260 euros, intérêt à 1,42%, taux de prêt presque 100%.

Fondamentalement, je vois peu de problèmes concernant les fonds propres et la possibilité d’obtenir un financement. Mais je réfléchirais à la pertinence de lancer la construction de la maison maintenant avec un endettement élevé et de faire de sérieuses remboursements anticipés. Ainsi, vous aurez les prix d’aujourd’hui et pourrez déjà fixer les taux d’intérêt.

Faites comme l’a décrit Wilder Süden. Ne gardez surtout pas votre argent trop longtemps, le crédit est votre ami ! Par exemple, nous avons commencé la planification en janvier l’année dernière, et le premier coup de pelle a eu lieu en octobre. Si vous êtes aussi rigoureux pour économiser, rien ne pourra vous arriver selon moi. Le problème, vous l’aurez avec les augmentations des prix de la construction dans les prochaines années, contre lesquelles vous ne pourrez pas économiser ! Rien qu’entre 2021 et 2022, c’est 10 % et plus.

Pour situer ce que vous pouvez obtenir pour votre argent (prix 2021/2022, situation rurale dans le sud de la Bavière). Notre maison KFW 55 avec appartement annexe (en tout 220 m²) nous coûte 650 000 euros. Je dirais que la maison est de bon standard sans fioritures (plus importantes).

Cette maison est devenue plus chère de 57 500 euros depuis la semaine dernière (merci la suppression de la subvention KfW 55). Nous avons heureusement une acceptation. KfW 55 deviendra sans doute la maison standard, cela signifie que moins cher ce n’est pas possible.

Pour vous choquer complètement : le prix ne comprend ni garage, ni installation photovoltaïque, ni stockage de batteries, ni « maison intelligente » (à l’exception des volets roulants/ stores électriques automatiques), pas de terrain, pas d’aménagements extérieurs ou autres frais accessoires, ni cuisine non plus. Vous arrivez donc dans le sud de la Bavière à environ 3000 euros/m² si vous vous tenez à ce standard. Nous payons grâce à la subvention KfW seulement 2750 euros/m². Ce tarif n’existe plus.

Si vous voulez transformer un KfW 55 en KfW 40+, vous aurez besoin d’isolations supplémentaires, d’une installation photovoltaïque / stockage. J’ai un devis pour 10 kWp photovoltaïque avec 10 kWh de stockage à 25 000 euros. Isolation supplémentaire environ 15 000 euros. Comptez environ 40 000 euros. Ainsi, la maison, si nous avions un KfW 40plus, coûterait environ 700 000 euros.

À noter 2021/2022 SANS terrain et sans cuisine.