Financement maison individuelle 520TE situation actuelle du marché / activité de fin d'année banques ?

17.12.2022 12:41:00

Alors, je vois cela comme suit concernant les coûts :
Prêt avec épargne Bausparvertrag

Les années 2024 – 2043
Mensualité intérêts du prêt : 1398,25 ==> intérêts totaux 335580,00
Mensualité épargne Bausparvertrag : 628,00 Ensemble : 2026,25
=628*20*12=150720 versés, prêt à partir de cela doit être 326000 = total 476720 ==> coûts 6720,00

Les années 2044-2057
Mensualité prêt Bauspar : 2330,00 ==> intérêts totaux : 45500,18

Variante 1 - Coûts : 335580,00+45500,18+6720=387800
---------------------------------------------------------------------------------
Prêt 420000 et prêt KFW ... un peu modifié, tu n’as pas écrit combien tu veux placer en ETF pour rembourser le reste dû KfW, donc ici la mensualité totale au début est aussi élevée que dans la variante Bausparvertrag, ce qui fait que le reste dû KfW n’est plus que 18672
Les 10 premières années :
Mensualité prêt = 1669,50
Mensualité KfW = 357,00 ==> Ensemble : 2026,50 ==> reste dû : 18672,78

Puis ici aussi modifié et le paiement KfW précédent pris en compte comme épargne partielle pour remboursement exceptionnel annuel
Ensuite 2034 - 2048 :
Mensualité prêt = 1669,50
Partie mensualité remboursement exceptionnel = 350,00 (4200/an) ==> Ensemble : 2019,50

Cela mène à ce qu’on puisse laisser les paiements exceptionnels pour les 8 dernières années et finir au bout de 33 ans comme avec Bausparvertrag
Ensuite 2049 – 2057 :
Mensualité prêt = 1669,50

Variante 2 - Coûts : 305061,00 (intérêts prêt)+11512,78 (intérêts KfW) = 316573,78
----------------------------------------------------------------------------------
Et il y aurait encore la variante d’augmenter la mensualité KfW afin qu’après 10 ans il n’y ait plus de reste dû. Cela représenterait dans les 10 premières années environ 120 euros de plus par mois qu’avec la variante Bausparvertrag, mais il n’y aurait plus besoin d’épargner dans un ETF ou autre pour le reste dû

Les 10 premières années :
Mensualité prêt = 1669,50
Mensualité KfW = 485,83 ==> Ensemble : 2155,33

Puis de nouveau avec épargne partielle pour remboursement exceptionnel annuel
Ensuite 2034 - 2048 :
Mensualité prêt = 1669,50
Partie mensualité remboursement exceptionnel = 350,00 (4200/an) ==> Ensemble : 2019,50

Ensuite 2049 – 2057 :
Mensualité prêt = 1669,50

Variante 3 - Coûts : 305061,00+8724,00 = 313785,00

CONCLUSION
Les 3 variantes sont terminées après 33 ans, la Variante 3 économise environ 76000 euros par rapport à la Variante 1.
Si dans les variantes 2 et 3 on maintient le remboursement exceptionnel dans la dernière phase, on termine même plus tôt et on paie encore moins d’intérêts.

18.12.2022 10:46:45

Donc, je vois cela concernant les coûts comme suit :
Prêt avec épargne contrat d’épargne logement

Les années 2024 – 2043
Mensualité intérêts du prêt : 1398,25 ==> intérêts totaux 335580,00
Mensualité épargne contrat d’épargne logement : 628,00 Ensemble : 2026,25
=628*20*12=150720 versés, prêt correspondant à 326000 = au total 476720 ==> coûts 6720,00

Les années 2044-2057
Mensualité prêt épargne logement : 2330,00 ==> intérêts totaux : 45500,18

Variante 1 - Coûts : 335580,00+45500,18+6720=387800
---------------------------------------------------------------------------------
Prêt 420000 et prêt KFW ... légèrement modifié, tu n’as pas indiqué combien tu veux investir en ETF pour rembourser le capital restant KFW, donc ici la mensualité totale au début est aussi élevée que dans la variante contrat d’épargne logement, ce qui réduit la dette résiduelle KfW à seulement 18672
Les 10 premières années :
Mensualité prêt = 1669,50
Mensualité KfW = 357,00 ==> Ensemble : 2026,50 ==> dette résiduelle : 18672,78

Puis ici aussi modifié et la mensualité KfW précédente prise en compte comme épargne partielle pour remboursement anticipé annuel
Ensuite 2034 - 2048 :
Mensualité prêt = 1669,50
Part mensualité remboursement anticipé = 350,00 (4200/an) ==> Ensemble : 2019,50

Cela conduit à pouvoir suspendre les paiements anticipés pendant les 8 dernières années et finir après 33 ans comme avec le contrat d’épargne logement
Puis 2049 – 2057 :
Mensualité prêt = 1669,50

Variante 2 - Coûts : 305061,00 (intérêts prêt) +11512,78 (intérêts KfW) = 316573,78
----------------------------------------------------------------------------------
Et il y aurait encore la variante où la mensualité KfW est fixée directement si haute qu’après 10 ans il n’y aurait plus de dette résiduelle. Cela correspondrait dans les 10 premières années à environ 120 euros de plus par mois qu’avec la variante contrat d’épargne logement, mais il n’y aurait plus besoin d’épargner en ETF ou autre pour la dette résiduelle

Les 10 premières années :
Mensualité prêt = 1669,50
Mensualité KfW = 485,83 ==> Ensemble : 2155,33

Puis de nouveau avec remboursement anticipé annuel partiel
Ensuite 2034 - 2048 :
Mensualité prêt = 1669,50
Part mensualité remboursement anticipé = 350,00 (4200/an) ==> Ensemble : 2019,50

Puis 2049 – 2057 :
Mensualité prêt = 1669,50

Variante 3 - Coûts : 305061,00 + 8724,00 = 313785,00

CONCLUSION
Les 3 variantes sont achevées après 33 ans, la variante 3 permet d’économiser environ 76000 euros par rapport à la variante 1.
Si l’on maintient le remboursement anticipé dans la dernière phase dans les variantes 2 et 3, on termine même plus tôt et on a payé encore moins d’intérêts.

Bravo à vous !
Un grand merci

18.12.2022 10:48:17

... qu'as-tu calculé pour en arriver à la conclusion "coûts presque identiques" ?

18.12.2022 11:41:59

... qu’as-tu calculé pour en arriver à l’affirmation « Coûts presque identiques » ?

J’ai regardé les coûts du contrat d’épargne-logement « seulement » à l’écran chez le conseiller de la banque.
les coûts exacts (taux d’intérêt effectif) ne sont pas / n’ont pas été indiqués pour le contrat d’épargne-logement.
C’est pourquoi il me l’a calculé approximativement…
J’avais encore reçu une offre de la banque.
Cela devrait être la variante la « moins chère ».
Accepteriez-vous le risque d’un taux d’intérêt fixe de 16 ans ?
Cela se présenterait ainsi :

Prêt amortissable de 470 000 EUR sur 40 ans, taux fixe 16 ans, taux d’intérêt 3,40 % nominal, mensualité 1 780 EUR, option de remboursement anticipé de 5 % par an

18.12.2022 12:17:39

Tu calcules les coûts ? Pourquoi une offre maintenant avec un taux mensuel plus bas ? Au début, tu as juste 1,14 % d’amortissement. Il y a sur Baufi24 des calculatrices de financement où on peut simplement entrer les valeurs.

Dernière offre de ta part :
Prêt amortissable EUR 470.000,-- sur 40 ans, fixation du taux pendant 16 ans, taux nominal 3,40 %, mensualité EUR 1.780,--, option de remboursement anticipé 5 % par an
==> 397.456,00 euros d’intérêts, si le taux reste le même après 16 ans, risque de taux après 16 ans

Si tu ajustes au moins les conditions pour payer la mensualité prévue jusqu’ici de 2019,00 euros par mois, cela change comme suit :
==> 298.923,00 euros d’intérêts, si le taux reste le même après 16 ans, toujours un risque de taux après 16 ans (le calculateur ne peut que 15)

Si tu prends dans tes offres précédentes le prêt amortissable sur 470.000 euros avec une fixation du taux de 30 ans et un paiement de 2019 €/mois
==> 337.825,00 euros d’intérêts, risque de taux seulement après 30 ans

Alors pourquoi ce taux mensuel plus bas maintenant ?

20.12.2022 09:57:28

Alors, je vois les coûts comme suit :
Prêt avec épargne préalable contrat de prêt immobilier

Les années 2024 – 2043
Mensualité intérêts du prêt : 1398,25 ==> Intérêts totaux 335580,00
Mensualité épargne contrat de prêt immobilier : 628,00 Total : 2026,25
=628*20*12=150720 versés, prêt correspondant à 326000 = total 476720 ==> Coûts 6720,00

Les années 2044-2057
Mensualité prêt immobilier : 2330,00 ==> Intérêts totaux : 45500,18

Variante 1 - Coûts : 335580,00+45500,18+6720=387800
---------------------------------------------------------------------------------
Prêt 420000 et prêt KFW... un peu modifié, tu n'as pas écrit combien tu voulais investir en ETF pour rembourser le capital restant dû KfW, donc ici la mensualité totale au début est aussi élevée que dans la variante contrat de prêt immobilier, ce qui fait que le capital restant dû KfW est seulement de 18672.
Les 10 premières années :
Mensualité prêt = 1669,50
Mensualité KfW = 357,00 ==> Total : 2026,50 ==> Capital restant dû : 18672,78

Ensuite aussi modifié ici, et la mensualité actuelle KfW prise en compte en tant qu’épargne proportionnelle pour remboursement anticipé annuel
Puis 2034 - 2048 :
Mensualité prêt = 1669,50
Part mensualité remboursement anticipé = 350,00 (4200/an) ==> Total : 2019,50

Cela conduit à pouvoir laisser les paiements anticipés pour les 8 années restantes et terminer au bout de 33 ans, comme avec le contrat de prêt immobilier
Puis 2049 – 2057 :
Mensualité prêt = 1669,50

Variante 2 - Coûts : 305061,00 (intérêts prêt) + 11512,78 (intérêts KfW) = 316573,78
----------------------------------------------------------------------------------
Et puis il y aurait encore la variante de fixer la mensualité KfW directement aussi haute qu’après 10 ans il n’y ait plus de capital restant dû. Cela représenterait dans les 10 premières années environ 120 euros de plus que dans la variante contrat de prêt immobilier, mais il ne faudrait plus épargner dans un ETF ou autre pour le capital restant dû.

Les 10 premières années :
Mensualité prêt = 1669,50
Mensualité KfW = 485,83 ==> Total : 2155,33

Puis à nouveau avec remboursement anticipé annuel proportionnel
Ensuite 2034 - 2048 :
Mensualité prêt = 1669,50
Part mensualité remboursement anticipé = 350,00 (4200/an) ==> Total : 2019,50

Puis 2049 – 2057 :
Mensualité prêt = 1669,50

Variante 3 - Coûts : 305061,00 + 8724,00 = 313785,00

CONCLUSION
Les 3 variantes sont réglées après 33 ans, la variante 3 économise environ 76000 euros par rapport à la variante 1.
Si on maintient le remboursement anticipé dans les deux dernières variantes, on finit même plus tôt et on paie encore moins d’intérêts.

Désolé de ne répondre que maintenant !
J’ai regardé les coûts totaux des deux « favoris », c’est-à-dire prêt amortissable contre prêt immobilier.
Pour cela, j’ai établi le calcul suivant, la manière de voir les coûts totaux est-elle aussi comparable ?

Modèle annuités Banque 1 :
TEU 420 : 470 mois x 1.629,96 = 787.955,00
TEU 50 : 12 mois x 135,83 = 1.629,96
288 mois x 250,52 = 72.149,76
Total 861.734,72

Modèle contrat de prêt immobilier Caisse de prêt immobilier et Banque 2 :
Phase d’épargne
TEU 470 : 240 mois x 2.018,42 = 484.420,80
./. 1 mensualité épargne contrat immobilier 628,-- = ./. 628,00

Phase de prêt immobilier
161 mois x 2.328,74 = 374.872,40
Total 858.665,20 (plus frais de dossier contrat de prêt immobilier)

Sujets similaires
30.05.2012	Coûts maison massive KFW 70 - Maison préfabriquée	65
30.04.2013	Prêt avec un taux d'intérêt de 2,51% - Conseils pour le financement	22
24.10.2014	Rembourser les économies ou économiser ? + Sécuriser le taux d'intérêt	47
07.04.2016	Nouvelles conditions KfW à partir de 04/2016	74
14.07.2020	Débuts d'un bien immobilier possible \| Questions sur le contrat d'épargne logement	72
28.11.2015	Contrat d'épargne logement avec prêt anticipé versus prêt à annuités	13
17.02.2016	Crédit avec prêt à annuités et 2 contrats d'épargne logement liés	47
29.05.2016	Conditions pour le contrat d’épargne-logement Riester - Quel taux d’intérêt ?	16
18.01.2018	Prêt à annuités vs. contrat d'épargne logement - questions de compréhension	47
06.03.2018	Contrat d'épargne logement et Wohnriester - Où est le piège ici ?	28
28.05.2018	Prêt à annuités vs contrat d’épargne logement Prêt de 300k	10
21.11.2018	Financement avec un contrat d’épargne-logement ?	18
01.06.2019	Financement avec prêt à période de remboursement différée + contrat d'épargne logement	50
02.07.2020	Prêt à annuités ou prêt à intérêt en lien avec un contrat d'épargne logement	14
24.09.2020	Financement de 400k avec 60-120k de capital propre en combinaison BANQUE/KfW/contrat d'épargne logement	22
25.08.2021	Financement de la construction d'une maison individuelle neuve - remboursement complet, contrat d'épargne logement ou prêt à annuités ?	13
06.07.2022	Quelle est la sécurité de la couverture du solde restant via un contrat d'épargne logement ?	17
06.03.2023	Un contrat d'épargne-logement avec une dette résiduelle élevée est-il judicieux comme garantie partielle ?	17
14.10.2023	Subventions ISB et KfW : Quelle est la charge mensuelle effective ?	11

Financement maison individuelle 520TE situation actuelle du marché / activité de fin d'année banques ?

kbt09

Alibert87

kbt09

Alibert87

kbt09

Alibert87