Fixation du taux d'intérêt - évaluation du financement

Quand le deuxième enfant sera là, ce sera probablement serré au début.

Ou alors, est-ce judicieux de commencer avec 2,5 % pendant 1-2 ans puis de descendre à 2 % (on peut généralement "juste" changer une fois) ?

Chacun doit décider cela pour soi-même.

Dans cette situation de revenu avec deux enfants, je pourrais rembourser un tel prêt à 3 %.

Ce qui est possible ou non est une négociation avec la banque. Si une fois c’est possible, deux fois aussi. Mais à quel prix...

À part le fait que les coûts pour la maison, les frais annexes de construction et le garage sont probablement trop bas, il manque aussi quelques autres coûts, comme les aménagements extérieurs, la cuisine+meubles, les travaux de peinture et de revêtement de sol ainsi que toutes les petites choses après l'emménagement, qui s'accumulent également.

Merci d’avance pour les réponses.

Concernant les coûts de construction, je vais poser de nouveau la question, merci pour la remarque.

Nous avons eu en parallèle un autre entretien dans une banque locale et je suis un peu incertain.

Trois "possibilités" ont été présentées (dans toutes, il y a en plus le KFW 124, que j’ai laissé de côté pour la comparaison, car il avait les mêmes conditions dans les trois variantes, donc le calcul porte "seulement" sur 272 000 €) :
1. prêt amortissable pur avec un remboursement de 2 % et un taux débiteur de 2,1 % (2,14 % effectif) - mensualité de 1050 € (~29 ans de durée)
2. contrat d’épargne-logement préfinancé avec un taux effectif de 2,28 %, les 15 premières années ~1104 €, puis ~1300 € (durée ~26 ans)
3. contrat d’épargne-logement Wohnriester combiné avec un prêt amortissable avec une mensualité d’environ 1040 €

J’ai eu le sentiment que le conseiller voulait absolument vendre le Wohnriester, ensuite le contrat d’épargne-logement, et "seulement en dernier recours" le prêt amortissable.

Il a alors calculé que le prêt amortissable pur coûterait environ 375 000 € en cas d’augmentation du taux de 2 % après la période fixe.
Le contrat d’épargne-logement environ 360 000 € et le Wohnriester (avec imposition estimée à la retraite, avantage fiscal) environ 322 000 €.

Le Wohnriester a déjà été suffisamment discuté ici, nous sommes assez incertains quant au maintien de l’imposition à la retraite et à la pérennité des avantages fiscaux, donc cela sera probablement exclu pour nous.

Je m’intéresse plutôt à la comparaison des deux autres variantes :

Pour les deux autres, j’ai l’impression qu’on compare un peu "des pommes et des poires". D’une part, la mensualité pour 1) est fixée plus bas que pour le contrat d’épargne-logement et l’augmentation après la 15e année n’est pas prise en compte. J’ai essayé de le simuler sur un calculateur en ligne avec les mensualités correspondantes et j’arrive à une dette résiduelle d’environ 70 000 € après 20 ans. Même en maintenant la mensualité d’environ 1300 € et avec un taux débiteur monté à 8 %, j’arrive à un montant total similaire pour le contrat d’épargne-logement.

Quel est donc encore le sens du contrat d’épargne-logement, où l’on est (si j’ai bien compris) moins flexible si on doit vendre ?
Ou ai-je une erreur de raisonnement ?

Les conseillers reçoivent des primes nettement plus élevées pour un contrat d’épargne-logement que pour un prêt à annuités, ou plutôt, dans le cas du contrat d’épargne-logement, on conclut les deux : prêt + contrat d’épargne-logement.

En ce qui concerne les coûts, tu devrais vraiment regarder de près. Il est cependant important de payer des mensualités comparables, sinon la durée plus longue coûte plus cher car l’amortissement est plus lent. Les taux effectifs sont relativement similaires, donc on ne peut pas forcément dire que le contrat d’épargne-logement est à écarter. Avec une fixation de taux sur 20 ans et un capital restant dû de 70 000 €, le risque de taux est aussi très limité. Il peut être pertinent de faire calculer aussi le taux pour 15 ou 30 ans. Cela peut aussi être intéressant si, par exemple, on peut alors amortir un peu plus rapidement sur 15 ans. Au final, c’est toujours le cas que la sécurité du taux plus longue coûte aussi plus cher. Chacun doit décider lui-même ce que cela vaut pour lui.

Concernant le contrat d’épargne-logement : ce que je ne savais pas avant, et à quoi il faut faire attention, c’est qu’il faut vraiment regarder la flexibilité. Si la mensualité est calculée de manière serrée, il faut faire attention :
1.) En règle générale, on calcule de manière à ce que l’attribution ait lieu durant la période de fixation du taux de 15 ans (parfois aussi 10), (la plupart du temps 1-2 mois avant). On peut bien sûr réduire la mensualité en cas de besoin, mais alors l’attribution est retardée et la fixation du taux est échue. Il faut alors payer des intérêts sur la totalité du prêt (il n’y a pas encore un centime amorti), qui peuvent être nettement plus élevés. Cela peut coûter très cher si cela doit pallier 1 ou 2 ans. On n’obtient pas de bonnes conditions, car on est plus ou moins lié à la banque (montant total du prêt, mais la maison vaut moins qu’à la construction, montant épargné bloqué). On a ici précisément le risque de taux que l’on voulait en fait éviter par le contrat d’épargne-logement.
2.) Après l’attribution, il y a une mensualité minimale. Si on ne peut pas non plus la respecter, cela devient aussi très difficile. Avec un peu de chance, on peut prolonger la durée, avec le risque de taux qui en découle. Dans le pire des cas, il faut renégocier le financement (au taux actuel).

Je ne ferais un contrat d’épargne-logement que si je suis sûr de pouvoir payer les mensualités minimales dans les deux périodes à tout moment. Sinon, je paie pour une sécurité de taux illusoire, qui n’existe pas dans la réalité.

Les conseillers reçoivent des primes nettement plus élevées pour un contrat d'épargne-logement que pour un prêt à annuités, ou plutôt, avec un contrat d'épargne-logement on conclut les deux : prêt + contrat d'épargne-logement.

Peux-tu s'il te plaît étayer "des primes nettement plus élevées" avec des chiffres ? Et cela vaut-il pour chaque conseiller ? Là aussi, je demande des preuves.

Sinon, ce n'est que du bavardage inutile.

Je ne signerais un contrat d'épargne-logement que si je suis sûr de pouvoir toujours payer les taux minimaux pendant les deux périodes. Sinon, je paie pour une sécurité de taux d'intérêt apparente, qui n'existe pas en réalité.

J'ai une offre où je peux rembourser par anticipation en totalité après l'attribution si les taux d'intérêt sont à ce moment-là plus bas que ceux garantis dans le contrat d'épargne-logement.