Financement maison individuelle 520TE situation actuelle du marché / activité de fin d'année banques ?

Elle pouvait par exemple contracter deux crédits avec des conditions différentes (par ex. des intérêts de mise à disposition de durées différentes, des remboursements anticipés), être plus flexible dans le remboursement (l’intermédiaire ne pouvait proposer le crédit Commerzbank qu’avec un remboursement à 2 %, ce qui n’avait pas de sens pour le bien loué), pouvoir un peu « jouer » sur l’évaluation, etc.

En principe, un intermédiaire devrait aussi pouvoir faire cela, mais ça dépend probablement un peu ? Nous avions en tout cas des offres dans ce sens provenant d’un intermédiaire (mais ce n’était peut-être pas avec la Commerzbank). Mais il se peut bien sûr aussi que ça ne fonctionne pas toujours « ad hoc » quand on est en pleine négociation, ce que la banque elle-même peut peut-être aussi faire directement.

Globalement, je pense que nous avons bien sollicité notre intermédiaire et fait simuler différents scénarios. Si nous avions eu tout de suite une offre acceptable d’une banque locale, j’aurais certainement procédé avec elle aussi, mais la base n’était pas exploitable chez nous et globalement nous avions un bon feeling avec l’intermédiaire, nous l’avons donc laissé travailler et ne sommes plus allés démarcher nous-mêmes. Mais nous l’avons aussi bombardé de questions, au point que ça devenait presque embarrassant (mais après tout, c’est lui l’expert). Nous avons commencé avec 20 variantes, qui ne consistaient en fin de compte qu’à modifier quelques variables dans son outil (« que se passe-t-il si nous apportons moins/plus de fonds propres », « que se passe-t-il si nous remboursons plus/moins », « que se passe-t-il si nous voulons une durée d’engagement du taux plus longue/courte », « que se passe-t-il avec la combinaison de plus de fonds propres mais moins de remboursement », « que se passe-t-il si nous voulons/ne voulons pas d’option de remboursement anticipé » – sur certains points il a même donné son avis sur la pertinence, parfois nous avons suivi ses recommandations, parfois pas) jusqu’à des questions plus fondamentales (« comment fonctionne le financement relais s’il y a plusieurs composantes avec différentes durées de taux », « quelles seraient les prochaines étapes », « je n’ai pas encore compris le déroulement, QUE doit-il se passer maintenant ? », « que se passe-t-il si le contrat avec notre promoteur immobilier est encore retardé ? »). Par précaution, j’ai aussi parfois redemandé des choses dont j’étais quasiment sûr.

Mais au final, mon impression était qu’ils ont encore des possibilités de modifier des éléments au-delà de ce que le premier passage dans l’outil de comparaison indique. Mais ça, je pense qu’il faut clarifier au cas par cas. Au final, notre intermédiaire a même vérifié quelques points directement avec le promoteur (avec notre accord) et a mis un peu de pression pour nous (il y a eu quelques retards avec le contrat du promoteur). Évidemment, il faut soi-même décider de quelques variantes qui paraissent prometteuses. Poursuivre 20 variantes chez 20 banques, aucun intermédiaire ne le fera. Mais nous l’avons déjà beaucoup utilisé pour obtenir une vue d’ensemble grossière de ce qui est possible, puis approfondir ensuite une variante en détail (et encore modifier 1 ou 2 petits détails). Enfin, nous avons aussi discuté de la possibilité d’intégrer des conditions spéciales (et quelles banques le font éventuellement), mais au final nous ne l’avons pas utilisé / cela n’a pas été nécessaire. (Cela concernait la prolongation éventuelle du droit de rétractation dans le cadre du retard du contrat avec le promoteur).

En fin de compte, on peut aussi utiliser un tel intermédiaire pour une comparaison unique avec quelques paramètres standards et cela suffit probablement déjà dans beaucoup de cas pour obtenir une offre correcte. Mais cela ne veut pas dire qu’en cas de doute ils ne pourraient pas faire plus.

Finalement, on peut aussi utiliser un tel courtier pour une comparaison unique avec quelques paramètres standard, et cela suffit sans doute déjà pour beaucoup de cas afin d'obtenir une offre correcte. Cela ne signifie pas pour autant qu'ils ne pourraient pas faire plus en cas de besoin.

Plus il y a de standards, meilleur est un courtier. Un bon courtier sait quelle banque offre actuellement des conditions spéciales.
Les banques locales ont pour cela plus de marge de manœuvre et il est possible de négocier. Et oui, malheureusement, il faut peut-être aussi en contacter deux ou trois. En général, un groupe bancaire est particulièrement fort dans la région. Parfois la Volksbank, parfois la Sparkasse.

Si l'on veut vraiment seulement des conditions générales, on peut même utiliser ces comparateurs sur Internet. On obtient certes un interlocuteur personnel avec qui il faut téléphoner, mais ils sont soumis à la pression du temps et ne bavardent pas longuement comme les courtiers traditionnels.

Après 2 consultations avec des intermédiaires et des discussions avec 2 banques locales, nous avons finalement atterri, par l'intermédiaire, dans une banque "presque locale" - une caisse d'épargne à 50 km d'ici. Notre caisse d'épargne locale a exclu tout taux fixe de plus de 10 ans, la banque populaire locale était légèrement moins bonne que notre choix. Je peux aussi imaginer que cela était dû à l'ordre des négociations, car lorsque nous sommes allés chez le deuxième intermédiaire, nous avions déjà une bonne offre et avons simplement demandé s'il pouvait faire mieux.

Donc, localement, cela peut toujours être intéressant. La DKB aurait été le choix du premier intermédiaire, mais ils étaient en fait 0,3 % moins avantageux.

Après 2 consultations avec des intermédiaires et des entretiens avec 2 banques locales, nous avons finalement abouti, grâce à l'intermédiaire, à une banque "quasi locale" - une Sparkasse située à 50 km d'ici. Notre Sparkasse locale avait exclu tout taux fixe de plus de 10 ans, la Volksbank locale était un peu moins intéressante que notre choix. Je peux aussi imaginer que cela venait de l'ordre des négociations, car nous étions déjà allés voir le deuxième intermédiaire avec une bonne offre en main et avons simplement demandé s'il pouvait faire mieux.

Donc, localement, cela peut toujours valoir la peine. La DKB aurait été le choix de l'intermédiaire 1, mais ils étaient de 0,3 % moins intéressants.

Avez-vous toujours présenté la meilleure offre et essayé ainsi de faire baisser le prix ?
Un de nos intermédiaires a dit qu'il ne faisait pas ça (il avait en raison du système les meilleurs taux proposés).

Nous avons fait comme ça, oui (mais exactement 1 fois par banque/intermédiaire).

À la fin, nous en sommes sortis chez Interhyp avec 2,6%, auprès de la même banque qui ne pouvait descendre qu'à 2,8% chez Dr. Klein, parce que "sinon personne n'en gagnerait plus" (soit le tout dernier taux). Aucune idée de ce que Dr. Klein facture en interne aux intermédiaires, mais la personne d'Interhyp a reçu 7200 € de commission d'intermédiation – je ne peux pas imaginer que 0 € soient restés entre les mains de la dame de Dr. Klein...

Deux variantes se sont maintenant imposées comme favorites, ou plutôt ce sont nos meilleures offres.
Peut-être seriez-vous assez aimables pour les examiner de manière critique :
1) Prêt amortissable sur 30 ans à 3,6%, amortissement 1,2 (nous envisagerions des remboursements anticipés) en combinaison avec
Prêt KFW (programme 124)
Capital restant dû prêt 150 000
Capital restant dû KfW 30 000
(En calcul, remboursement total après environ 39 ans)

2) Prêt amortissable en combinaison avec un contrat d’épargne logement, mensualité planifiable jusqu’à la fin
(En calcul, remboursement total après 33 ans)

J’ai également examiné ici les coûts totaux, c’est-à-dire les intérêts, coûts, etc. – ils sont presque identiques dans les deux cas.

Que faire ? J’aurais aimé avoir un prêt amortissable « avantageux » de 20 ans, mais malheureusement, il n’y a guère d’avantage en termes de taux d’intérêt.