Alors, après mon premier rendez-vous à la banque samedi, je peux maintenant présenter quelques chiffres solides.
Le sujet de la discussion était l’extension telle qu’elle avait été initialement prévue, c’est-à-dire avec des coûts de 150 000 € en même temps que le remboursement des prêts existants d’un montant de (encore) 170 000 €.
Option 1 : Rembourser les 170 000 € et construire l’extension pour 150 000 € = nouveau prêt de 320 000 €. Résultat : durée de 30 ans, taux fixe de 2,10 % sur 20 ans, mensualité de 1 200 €. Remboursement anticipé spécial de 5 % par an possible. Seul le VFE généré devrait être pris en charge par moi-même, ce qui serait faisable. Le reste dû après 20 ans serait, dans ce modèle, d’environ 130 000 €, que je pourrais éventuellement sécuriser via un contrat d’épargne-logement, mais ce n’est pas obligatoire. Le modèle a été calculé avec un refinancement à 3,75 % après 20 ans et est soldé au bout de 30 ans avec la même mensualité.
Option 2 : 150 000 € pour l’extension immédiatement et, répartis selon les durées résiduelles, deux prêts forward pour les prêts existants. Nous n’avons pas pu formaliser précisément les conditions à cause de l’heure avancée de la discussion, mais le conseiller a indiqué qu’en moyenne, nous arriverions autour de 2,3 % – je n’aurais alors pas de VFE – en résumé, donc des coûts à peu près équivalents à l’option 1, seulement la charge mensuelle aujourd’hui serait nettement plus élevée, puis diminuerait progressivement dans 2 et 6 ans.
Les deux options me semblent d’abord très bien. Je ne m’attendais pas à un taux « aussi bon », ni à une mensualité « aussi raisonnable ». En fin de compte, je paierais un peu plus de 100 € par mois de plus qu’avant, bien sûr sur une durée beaucoup plus longue, mais je pourrais réaliser mon extension telle qu’elle avait été initialement prévue.
Étonnamment, ce n’est pas la charge mensuelle qui constitue le goulot d’étranglement de mon projet, mais la sécurisation du prêt.
Le conseiller n’a malheureusement pas pu ouvrir son programme d’évaluation à cause de problèmes techniques, il a donc dû se baser sur mes indications concernant la valeur de la maison. Je lui ai donné les chiffres que je connais :
La banque principale a évalué le bien en 2011 à 249 000 €. En 2015, j’ai fait réaliser une estimation non contraignante par un expert via Sprengnetter, avec un résultat de 285 000 € (avant extension). C’est sur cette base que le conseiller a travaillé.
Il calcule les 2,1 % comme suit :
280 000 € (valeur de la maison) + 130 000 € (plus-value extension) = 410 000 € nouvelle valeur après extension.
410 000 € * 90 % = 369 000 € valeur vénale
369 000 € * 60 % = 221 400 € valeur de garantie à moins de 60 % => meilleur taux 1,49 %
369 000 € * 20 % = 73 800 € valeur de garantie entre 60 % et 80 % => majoration de taux de 0,5 %, donc 1,99 %
320 000 € (montant du prêt) - 295 200 € (garanti par la maison) = 24 800 € part non garantie => 3,99 %
Avec ces montants, pour obtenir un financement, je devrais toutefois faire appel à un expert pour évaluer le bien, ce qui me coûterait 600 €. Cet expert devrait aboutir à une valeur proche de 280 000 € pour que ce modèle soit réalisable.
La façon exacte dont je financerais cela reste à préciser, que ce soit avec l’option 1 ou 2, ou par d’autres voies (on pourrait aussi envisager un prêt TA avec un contrat d’épargne-logement afin de sécuriser durablement les taux, ou autre).
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