Construction de maison financièrement faisable ou château en Espagne ?

Nous sommes sur la liste d'attente dans notre commune dans la nouvelle zone résidentielle. Ils seront attribués fin 2017. En tant qu’habitants de la commune avec des enfants, nous avons de très bonnes chances d’en obtenir un - nous sommes actuellement l’un des 76 candidats pour 16 parcelles, qui, comme dit, sont attribuées selon différents critères. Selon le responsable du service urbanisme (que nous connaissons), nous obtiendrons presque sûrement l’attribution - mais nous devons ensuite décider dans un délai de 3 mois.

De plus, il y a encore 54 autres terrains appartenant à des particuliers à vendre - certains d’entre eux sont déjà sur différents portails aujourd’hui, même s’ils ne peuvent pas/ ne doivent pas encore être construits.

Le terrain ne sera sûrement pas un problème dans les années à venir. Beaucoup de choses sont actuellement aménagées.

Et si de tels chiffres sont estimés ici, je me demande qui voudrait vraiment construire là-bas.

Je fais partie des 15 % supérieurs en Allemagne avec un revenu net de 3 000 €. Si je ne peux pas me permettre une maison neuve, d’où viennent alors tous ces nouveaux logements ?

Les constructions neuves viennent souvent de couples où les deux travaillent (voir notre exemple) ou où beaucoup de capital propre était disponible ou simplement où on a construit plus petit. Vous ne pouvez en fait regarder que jusqu'à la porte d'entrée.

Choisissez dès maintenant un terrain. Pensez à un coefficient d'occupation des sols élevé ou à une largeur suffisante.
Un terrain sur lequel on peut à peine construire une maison individuelle ne vous servira à rien.

Ensuite, direction la banque pour esquisser grossièrement le financement.

Regardez des plans ! Qu’est-ce qui vous conviendrait et frappez doucement aux portes des fournisseurs de maison pour savoir pour quelle somme ils pourraient vous la construire.

Quand l’accord pour un terrain arrive, vous pouvez frapper sans trop de complications ou refuser poliment.

Ah oui, et dites intérieurement adieu à beaucoup de travail en propre. Vous avez 2 petits enfants plus peut-être bientôt un troisième. Nous avons un tout-petit à la maison et sans grand-mère et grand-père, nous n’aurions guère pu faire les travaux de finition habituels (papier peint, peinture, parquet stratifié). Gardez votre énergie pour les travaux extérieurs.

Je n'ai pas tout lu, mais quand je vois tes chiffres, tu as actuellement un endettement net déduction faite de [Bausparguthaben] de 170 000 €. En face se tient un prix de vente d'environ 300 000 €. Effectivement, il reste donc 130 000 € de capital disponible. De cela, il faut éventuellement déduire les impôts et les [VFE]. Si ce capital est principalement imputé au droit d'habitation viager et donc aux 80 m² supplémentaires à construire à un prix de construction de 1600-1800 €, il ne reste aucun capital propre pour ta part d'appartement. C'est pourquoi c'est évidemment une autre dimension que si une famille avec le même revenu construisait 160 m². D'un point de vue évaluatif, ce n'est pas tout à fait exact, car l'espérance de vie statistique n'est probablement que de 10 à 15 ans, après quoi une location avec une augmentation correspondante des revenus serait possible. La question est de savoir si on veut ensuite avoir des locataires dans sa maison ou si l'appartement reste pour les enfants. Pour quoi avez-vous en fait accordé le droit d'habitation si vous avez ensuite racheté les appartements ?

Je ne compte déjà pas trop sur l'apport personnel.

Nous pensions en effet principalement aux aménagements extérieurs. Les travaux de sol et de peinture seraient en grande partie confiés à un entrepreneur ami, qui proposerait sûrement un bon prix.

Nous avons encore 2 électriciens dans la famille, qui pourraient réaliser une grande partie des travaux d'installation électrique. Ce n’est pas énorme, mais cela permet aussi des économies – ils sont même autorisés à effectuer le raccordement au réseau.

Sinon, mon père est un très bon poseur de carrelage, il poserait les carreaux de la cuisine et de la salle de bain.

Je ne vois pas beaucoup plus d’apport personnel.

Je n'ai pas tout lu, mais si je regarde tes chiffres, tu as actuellement un endettement déduit de l'avoir de compte épargne-logement de 170 000 €. En face, il y a un prix de vente d'environ 300 000 €. Effectivement, donc, 130 000 € de capital disponible. De cela, il faudra éventuellement déduire les impôts et les frais annexes. Si on affecte ce capital en priorité au droit d’habitation à vie et donc aux 80 m² supplémentaires à construire, avec un prix de construction de 1600-1800 €, il ne reste plus aucun fonds propres pour ta part d'appartement. C'est donc un autre ordre de grandeur que si une famille avec le même revenu construisait 160 m². D'un point de vue d'évaluation, ce n'est pas tout à fait correct, car l'espérance de vie statistique est probablement seulement de 10 à 15 ans, après quoi une location avec une augmentation correspondante des revenus serait possible. La question est : veut-on ensuite des locataires dans sa maison ou bien l’appartement reste-t-il pour les enfants.

Pour quoi avez-vous en fait accordé le droit d’habitation, si vous avez ensuite acheté les appartements ?

Le droit d’habitation n’apparaît nulle part dans le registre foncier. C’est un accord dans le contrat d’achat. La maison m’a été transférée pour pas cher (en fait au final pour 0 €), en échange il a été convenu que les deux parents puissent vivre dans l'appartement à titre gratuit jusqu'à la fin de leur vie.

Ils le feraient aussi facilement modifier/annuler s’il y avait des problèmes juridiques ou autres. Une banque ne verrait rien de cela et donc ne serait pas « impactée ».

J’ai très peu de chances de faire venir des locataires dans la maison. Éventuellement ma sœur avec sa famille, si jamais ça en venait là un jour – on espère toujours que les parents vivent encore longtemps.

Ton problème, ce sont tes parents et ta gestion de l'argent.
Au final, tu t'es accroché un énorme fardeau, à savoir la pension alimentaire de deux adultes.
La contrepartie ne m'est pas très claire, 100-150 000 € quasi donnés dans la vieille maison. C'était, d'un point de vue économique, une très mauvaise affaire, personnellement cela mérite sans doute un autre jugement. Ensuite, tu as manifestement encore contracté des dettes sur la maison et tu as consommé avec.
Cette situation te distingue justement des autres maîtres d'ouvrage avec ton revenu. Eux n'ont pas besoin de construire un appartement pour leurs parents, dont ces derniers ne contribuent même pas au financement. Ils reçoivent 100k en liquide de leurs parents et peuvent les utiliser comme apport personnel dans leur propre maison.
Je ne vois pas une construction neuve de cette envergure avec votre revenu. Soit la solution de l'agrandissement, soit réfléchir à si tes enfants ne sont pas plus importants que tes parents.