Alors, j’ai encore parlé hier avec mon architecte qui a planifié l’agrandissement ; il m’a dit qu’en fonction du terrain, de son prix, etc., et avec une bonne dose de travail personnel, on pourrait réaliser le projet de construction neuve pour 600 000 €.
Cependant, je devrais emprunter entre 450 000 € et 550 000 €, en supposant que je vende l’ancienne maison à un bon prix (> 300 000 €) – ce qui reste réaliste à ses yeux.
Cela ferait environ 1800 € par mois avec un taux d’intérêt de 2 % et un amortissement de 2 % – ce qui représente toujours plus de 40 % des revenus.
Je vais parler à la banque...
Si je me rapproche de l’option 1 ou de ses variantes, j’ai le problème de l’autre côté du financement – la garantie.
Situation :
La maison est inscrite au registre foncier en deux unités, une par appartement. Une déclaration de division a été donnée lors de la prise de possession, car j’ai acheté d’abord en 2011 le premier étage et y ai aménagé « mon » appartement. En 2013, la deuxième partie a suivi. La maison est donc divisée en deux registres fonciers à 40 % et 60 %, mais tout est à mon nom. Si le notaire ne demandait pas 900 €, on pourrait facilement réunifier la division en un seul registre foncier – juste en passant.
Pour le premier étage, j’ai contracté en 2011 un prêt de 85 000 € à un taux (aujourd’hui) mauvais (4,09 %) – il reste environ 75 000 € à rembourser à ce jour. La période fixe d’intérêt se termine à la mi-2019, avec un capital restant dû d'environ 72 000 €. J’avais en fait un contrat d’épargne-logement pour réduire la dette à environ 35 000 € après la fin de la période fixe, mais en 2014, j’ai dû le diviser et utiliser les fonds de manière anticipée pour aménager le toit, donc il n’y a pas vraiment beaucoup dessus (~5 000 €). Je dois donc faire un financement relais.
Pour le rez-de-chaussée, j’ai contracté en 2013 un prêt de 115 000 € à 2,75 %. C’est un prêt combiné avec un contrat d’épargne-logement. La situation actuelle est logiquement inchangée, avec près de 20 000 € sur le contrat d’épargne-logement. En 2023, le prêt sera remboursé par l’épargne-logement, puis il me restera huit ans de remboursement du prêt épargne-logement et ce sera fini.
Au total donc 200 000 € de prêt, un capital restant dû de 190 000 €, un capital sur le contrat d’épargne-logement d’environ 25 000 €. La valeur vénale de la maison selon la banque est de 250 000 € (estimée avant les rénovations). Selon différentes sources, elle devrait aujourd’hui être aux alentours de 300 000 €.
Je paie actuellement les échéances suivantes :
- 400 € prêt 1
- 260 € prêt 2 (intérêts uniquement)
- 200 € contrat d’épargne-logement 1 (libre d’utilisation)
- 400 € contrat d’épargne-logement pour le prêt 2 (cédé à la banque)
En plus, je verse 300 € dans différents fonds pour ma prévoyance et celle de chacun des enfants.
Un prêt qui coûterait 1500 € par mois et rembourserait toutes les échéances ci-dessus ne ferait donc pas de différence pour moi, à part que les contrats de prévoyance devraient être réduits – mais pour les enfants, grands-parents interviendraient et continueraient à payer cela. Et ce, sans compter le revenu de ma femme, qui n’est pas là actuellement, mais qui à partir de 2018 au plus tard apportera au moins 450 € par mois, et dès que tous les enfants iront à la maternelle (à ce jour donc mi-2019, ou au plus tard mi-2021 si un enfant supplémentaire vient) ma femme travaillera à nouveau à plein temps et générera aussi environ 1000 € nets par mois.
D’où ma conviction : je peux assez bien estimer la charge mensuelle, ce que je peux assumer et ce que je ne peux pas. Je suis assuré contre la plupart des éventualités (décès, incapacité de travail, chômage…).
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La situation est différente concernant l’hypothèque. Si ma banque refuse toujours de réévaluer la maison, je n’aurai plus un centime de plus. Normalement, la banque ne prête que jusqu’à 76 % – alors que je suis presque à 80 %.
Si je construis maintenant, je devrai obligatoirement changer de banque pour une autre qui prête plus de 80 % et qui me donnera donc aussi de l’argent pour l’agrandissement. L’extension devrait coûter au total 150 000 € (frais annexes compris) – la plus-value peut être estimée par l’architecte entre 80 000 et 90 000 €.
La nouvelle valeur de la maison serait donc (sur la base des « faux » 250 000 €) de 330 000 à 340 000 €. Un prêt à hauteur de 95-100 % est donc nécessaire. Au moins quelques banques le font. Toutefois, la plupart devraient aussi valoriser plus haut le bâtiment ancien, de sorte que je devrais finir avec un prêt entre 80 et 85 %.
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Donc, je reviens à l’option 1 – l’agrandissement de la maison existante. Avec 150 000 €, je construis une surface de 7 * 10 m, avec une salle de bains (12 m²), une cuisine (14 m²) et un séjour/salle à manger de 32 m².
Mais il nous manquerait une chambre à coucher ou une chambre d’enfant. Intégrer cette pièce dans la surface à construire est théoriquement possible, mais pas pratiquement. Le nouveau salon ne serait à la fin qu’un couloir de 3 * 10 m environ. Une autre disposition est difficile, car il y a toujours un obstacle essentiel (mur porteur, disposition logique, raccordements existants…).
Dans la vieille maison, il n’est pas possible de beaucoup changer, pour les mêmes raisons et parce que c’est un critère éliminatoire que je doive y vivre avec 2-3 enfants pendant la construction de l’extension.
J’ai pensé à deux options qui me semblent encore à peu près réalistes après 2-3 jours de réflexion, mais qui nécessitent toutes deux beaucoup de clarifications et sont peut-être pas autorisées.
Option 1 : au rez-de-chaussée, un jardin d’hiver non autorisé a été construit sur la totalité de la largeur de l’agrandissement – 2,5 * 10 m. Je pourrais couvrir ce jardin d’hiver avec l’agrandissement. Cela coûte encore plus d’argent, mais offre aussi 20 m² de surface habitable supplémentaire. Selon la règle générale, il faudrait compter 20 m² * 2000 €/m² = 40 000 €, plus frais annexes et travaux supplémentaires pour les fondations et la reconstruction du jardin d’hiver, ce qui fait au total 200 000 € au lieu de 150 000 € pour l’agrandissement – qui devrait d’abord être autorisé (ce serait plus de 40 % de la surface du terrain construite).
Option 2 : au lieu de l’agrandissement, j’achèterais un terrain supplémentaire auprès des voisins (j’en ai déjà parlé avec eux). Cela augmenterait le terrain de 600 m² à presque 700 m², et je pourrais alors construire une maison dans le jardin pour mes parents, de sorte que ma famille pourrait utiliser complètement la « vieille » maison. Nous aurions 1 ou 2 pièces et environ 80 m² « en trop », mais pour la petite maison, cela ne coûterait probablement pas beaucoup plus que l’agrandissement.
Avec la règle de base, 80 m² * 2000 €/m² = 160 000 €, plus frais annexes, etc., je suis aussi à 200 000 €.
Tant de réflexions, tant de possibilités théoriques. Mais partout un hic… Comprenez-vous pourquoi je préfère vendre la vieille maison et recommencer quelque part à zéro ?