Bien, después de que el sábado tuve la primera cita en un banco, ahora puedo presentar las primeras cifras fundamentadas.
El tema de la conversación fue la ampliación tal como estaba originalmente planeada, es decir, con costos de 150.000€ y la simultánea amortización de los préstamos existentes por un monto de (todavía) 170.000€.
Opción 1: amortizar los 170.000€ y ampliar por 150.000€ = nuevo préstamo por 320.000€. Resultado: plazo de 30 años, 2,10% fijo a 20 años, cuota mensual de 1200€. Posibilidad de amortización anticipada especial del 5% anual. Solo tendría que cubrir yo mismo la VFE que se genere, lo cual sería factible. La deuda residual después de 20 años sería en este modelo aproximadamente de 130.000€, que posiblemente podría asegurar mediante un contrato de ahorro para la vivienda, pero no necesariamente. El modelo calcula un refinanciamiento al 3,75% después de 20 años y está amortizado tras 30 años con la misma cuota.
Opción 2: 150.000€ para la ampliación inmediatamente y dos préstamos anticipados escalonados según los plazos restantes para los préstamos existentes. No pudimos plasmar en papel las condiciones exactas debido a la avanzada hora de la conversación, pero el asesor dijo que en promedio estaríamos alrededor del 2,3% - y para mí no surgiría VFE - en resumen, costos aproximadamente iguales que en la opción 1, solo que la carga mensual sería considerablemente mayor hoy y disminuiría escalonadamente en 2 y 6 años.
Ambas opciones me parecen por ahora excelentes. No esperaba una tasa tan “buena” ni una cuota tan “buena”. En resumen, pagaría solo algo más de 100€ mensuales más que antes, por supuesto durante mucho más tiempo que antes, pero podría realizar mi ampliación tal como se planeó originalmente.
Sorprendentemente, el cuello de botella en mi proyecto no es la carga mensual, sino la garantía del préstamo.
Desafortunadamente, el asesor no pudo abrir su programa de valoración debido a problemas técnicos, por lo que tuvo que basarse en mis datos respecto al valor de la casa. Le di las cifras que conozco:
El banco principal valoró el inmueble en 2011 en 249.000€. En 2015 hice una valoración no vinculante del inmueble a través de un perito en Sprengnetter, con un resultado de 285.000€ (antes de la ampliación). Con ello calculó el asesor.
El 2,1% lo calcula así:
280.000€ (valor de la casa) + 130.000€ (incremento de valor por la ampliación) = 410.000€ nuevo valor tras la ampliación.
410.000€ * 90% = 369.000€ valor de mercado
369.000€ * 60% = 221.400€ valor hipotecable bajo el 60% => mejor interés 1,49%
369.000€ * 20% = 73.800€ valor hipotecable del 60% al 80% => recargo de interés de 0,5%, es decir 1,99%
320.000€ (importe del préstamo) - 295.200€ (cubierto por la casa) = 24.800€ parte sin garantía => 3,99%
Para estas cantidades, para obtener la financiación tendría que contratar a un perito para valorar el inmueble, lo que me costaría 600€. Éste debería llegar aproximadamente a los 280.000€ de valor para que este modelo sea viable.
Cómo exactamente financiaría esto aún está por aclarar, si mediante la opción 1 o 2, o por otras vías (se podría pensar en un préstamo TA con contrato de ahorro para la vivienda para asegurar las tasas a largo plazo, o similar).
¿Opiniones?