¿Dónde se esconde la rentabilidad del terreno?

¿Qué esperas? Alguien que posee [unbebaute Grundstücke] y las tiene sin usar, no es un pobre ratón de iglesia.

Gracias por las respuestas, pero hasta ahora nadie ha podido ayudarme con un cálculo de rentabilidad.
Con un tipo impositivo personal supuesto del 30% (estimado), un préstamo de 200000€ para las condiciones mencionadas, ingresos por alquiler esperados de 3600€/mes, sin aumento de alquiler, incluyendo la depreciación del valor, excluyendo los costos de renovación (por ahora), llego en mi tabla de Excel a una rentabilidad del 1,4%. Ajustado a la inflación, es decir, nada en absoluto. En caso de duda, con pérdida de alquiler por cambio de inquilino u otras cosas, costos de renovación, más bien pérdida que conservación del valor, que es lo mínimo que se busca.

¿Es realista este cálculo? Si es así, está claro que esta opción no tiene sentido.

No te enfades, inicialmente no me interesan alternativas de inversión, hay varias (tampoco considero realista un 5% de rentabilidad en derechos de superficie, compruébalo, más bien un 1,5%). En realidad no soy un fanático de los bienes raíces, si tuviera el valor, mi estrategia de inversión sería clara, un portafolio mundial basado en ETF. Pero somos autónomos, sin pensión, 50 años, y este capital hay que conservarlo. Así que nada de problemas de lujo :), vivimos de manera sencilla y sensata.

Martin

La decisión de inversión para casi un millón es más bien un problema de lujo.

Independientemente de ello, es necesario analizar todos los parámetros de todas las variantes.

¿Pero esperas ahora aquí encontrar el huevo de Colón con un rendimiento final >= 5%? Si existiera, entonces todos lo harían.

De hecho, la rentabilidad en objetos tan pequeños es muy baja. Por eso hay muy pocos inversores privados que invierten en casas de 1/2/3 familias. Esto se hace más bien como una inversión en aumento de valor, no para obtener una alta rentabilidad continua. Por eso mi propuesta de derecho de superficie. Rentabilidad fija calculable a 80-100 años, incluyendo el aumento del canon debido a la indexación. Casi ningún riesgo, ya que también se acuerda la reversión. En un terreno tan demandado (eso debe ser así con el precio del terreno) los promotores/constructores estarán haciendo cola contigo. En Múnich y alrededores, actualmente todo lo que signifique "vivienda" se vende como pan caliente; los futuros compradores están dispuestos a pagar un interés correspondiente.

Tóxico, eso depende del punto de vista. Por supuesto que es algo nice to have, pero por ahora no puedes sacar nada de la propiedad. Claro que podemos venderla y gastarlo todo, pero es heredada y así deberíamos proceder con nuestros hijos. Querer vivir del capital propio para el resto de la vida es utópico, pero así es nuestra situación como freelancer.

Todo lo que quería era una valoración y revisión de mi cálculo amateur.

Tu cálculo seguramente será correcto, o incluso positivo, ya que la construcción y el alquiler de una casa unifamiliar simplemente no es rentable. Si pudieras construir un gran edificio multifamiliar con al menos 10 unidades, seguramente sería algo diferente.