¡Gracias por los primeros comentarios! Eso fue rápido, un foro realmente vivo
Más información:
Hasta ahora no he consultado a ningún banco, mi esquema aquí sirve como preparación para la conversación con el banco. No quiero quedarme sin respuesta en la primera pregunta del banquero...
Costos del objeto: 600k (terreno 200k, 14k gastos adicionales, casa con todo incluido 386k). Antes pudo haberse entendido mal.
Ingresos: Estoy empleado de forma indefinida, seguro que los ingresos aumentarán. A los 4000 netos usualmente se suman 5000 de prima anual bruta. Mi esposa planea incorporarse a tiempo parcial, neto posiblemente entre 600 y 900, en un plazo mínimo de 4 años.
Libro de presupuesto: Vivienda con todos los contratos, (GEZ,...) con calefacción 963€ (luego desaparece), previsión 77€, coche actualmente ninguno (será uno usado, aparte guardo máximo 14000€, el coche anterior con seguros+combustible+depreciación 300€/mes), alimentos y hogar 400, vacaciones 200, varios 200 = gastos 2140 (bienvenidos a los suabos =)).
Respecto al excedente de alquiler, se están formando reservas para los 2 pisos de forma continua, excedente aquí significa realmente excedente.
Capital propio: Los 100k de capital propio los he ahorrado yo mismo, no quiero aportar más o solo muy a regañadientes (justamente porque considero realista un retorno mayor después de impuestos).
Bolsa: Entiendo los consejos sobre la bolsa, ya tengo experiencia. Espero conseguir una rentabilidad anual del 3%. En la crisis actual he salido muy bien activo. Pero no tengo expectativas románticas de dinero rápido. En los primeros 5 años sin amortización (KFW) quiero ahorrar al menos 700€/mes. Eso ya daría casi 50k con interés compuesto, que se suma al resto del capital propio ya existente. He calculado diferentes escenarios, en las cantidades hago cobertura y apuesto por diversificación de riesgos, etc. Soy muy consciente del riesgo y me ocupo de reducirlo lo máximo posible. Pero suficiente sobre esto.
Donación: mis padres tienen un seguro de cuidado, varias propiedades, una será vendida pronto. Mi hermano vive allí actualmente. Tenemos una relación muy abierta. Claro que no se debe confiar al 100% en nadie.
En los hitos, 1ro después de 10 años, según entiendo, los intereses en KfW pueden cambiar, así como en el 2do hito después de 20 años para el crédito bancario, amortizo totalmente si los intereses fueran mucho peores.
Mi pregunta es, ¿los bancos permiten una financiación así y qué condiciones se deben cumplir? Estimo que ya tengo una hipoteca libre de unos 20-30k en los 2 pisos. También tengo comprobantes del capital propio, ¿qué cantidad adicional de capital propio (que no se use para la financiación) quiere ver el banco? ¿Sirve una garantía o inscripción sobre una de las propiedades de mi padre? ¿Cuánto debería ser?
Espero sus comentarios. Espero no haber olvidado nada importante.