¿Alquilar o vender un condominio? ¿Decisión en tiempos de crisis?

Entonces ahora aprovechas doblemente tu vivienda. 1.) Solo por eso pudiste permitirte la casa 2.) Compraste antes del gran aumento de precios (alrededor del 40%) desde 2019/20 y por eso tienes una alta valorización. Por eso no la vendas.

No entiendo la lógica. Ambas cosas son pasado, para la decisión solo debería ser relevante el futuro. Y ahí la situación es más bien mixta. No puedo juzgar si Berlín seguirá creciendo, pero la situación de los intereses hará que en todas partes sea difícil mantener los precios. Las bajas tasas de interés fueron uno de los grandes impulsores de los precios. Claro, esto afectará menos a los inmuebles jóvenes que a los antiguos, pero inevitablemente afectará a todos. Además, no veo el multiplicador estimado de 29 como algo no problemático. Eso equivale a aproximadamente un 3,5% o apenas el nivel actual de intereses. Pero para un alquiler con ganancia, todavía deben generarse reservas y ganancias. Si el multiplicador mejora a medio plazo por aumentos de alquiler es cuestionable, especialmente en Berlín. La mirada hacia adelante es mucho menos optimista que la del retrovisor.

Al final, yo decidiría principalmente según la pregunta de qué hacer con el dinero.

Exacto, si uno solo quiere poner el dinero en el banco, eso no es conveniente con la inflación. Y me refería al valor del apartamento, ya que en 2019 se estimó en 462k y él lo compró probablemente más barato en 2016 (¿400k?). Porque los precios también han subido mucho en los últimos años, incluso en construcciones nuevas. Por eso, él mismo con una pequeña pérdida de valor apenas perdería algo, porque la revalorización de los últimos años fue desproporcionada y probablemente nunca volverá a bajar del precio de compra de la propiedad de 2016, ya que es una construcción nueva energéticamente eficiente muy popular hoy en día, que tiene costos adicionales mucho menores que las casas antiguas. Y justo eso será muy demandado en los próximos años, porque con los precios de la energía probablemente nunca volveremos al nivel de antes de la crisis y las casas bien aisladas son muy ventajosas. Y buena ubicación en Berlín: si no es ahí ¿dónde subirán los alquileres en Alemania? Porque todos los topes de alquiler, etc., fueron derogadas. Y la lógica es muy simple. Altos intereses => casi ninguna construcción económica nueva posible => más posibles inquilinos que no pueden comprar => menor oferta para cada inquilino de apartamentos nuevos modernos y eficientes => alquileres más altos => inflación en aumento => más costos para los arrendadores => traslado al mercado de alquiler => aumento del nivel de los alquileres

Fueron incluso solo 300 TEUR. También creo más bien que Berlín seguirá subiendo un tiempo más. Pero mucho más moderadamente que hasta ahora.

Altos intereses => casi no es posible construir de nuevo económicamente => más posibles inquilinos que no pueden comprar => menor oferta para cada inquilino de pisos nuevos modernos y eficientes => alquileres más altos => inflación en aumento => más costos para los arrendadores => transmisión al mercado de alquiler => aumento del nivel de alquiler

Has olvidado la política. Simplemente limita el aumento a x% en y años. Ya lo tenemos. O a x% sobre el índice de alquiler, que va retrasado y en el futuro debería mirar aún más hacia el pasado. Con una inflación del 8%, ni siquiera podrás aumentar un 8% anual aproximadamente. Si la inflación se estabiliza unos años más, también puede ser que, como arrendador, tengas rápidamente costos crecientes y solo puedas transmitir una parte de ellos.

Y por favor no me malinterpreten. No estoy en contra del alquiler de manera fundamental. Pero a veces tengo la sensación de que las propiedades en el foro de construcción de viviendas se ven demasiado a través de lentes color de rosa. La mitad de la población en Alemania son inquilinos y en la mitad izquierda del espectro político los propietarios no son bien vistos. Las propiedades son moderadamente ilíquidas y los precios están sujetos a grandes incertidumbres (esto también es parte del problema aquí, ¿qué vale una tasación de 2019 en 2022 con intereses significativamente más altos?). En caso de cargos especiales, las propiedades son una víctima fácil porque justamente son inmóviles. Claro que también hay ventajas como la exención de impuestos después de 10 años (aunque no está garantizado que esto dure para siempre), en este caso un crédito antiguo más barato y un buen inquilino, así como nueva estructura constructiva.

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De hecho, esto también afecta un poco mi bienestar y mi "felicidad" de vivir en una casa propia. Las ventajas para mí todavía predominan, pero un punto importante para mí era que nadie puede "expulsarme", que tengo influencia sobre los costos adicionales, etc. y que "siempre" tendré un techo sobre mi cabeza... hasta hace poco no había pensado que la política puede casi en cualquier momento imposibilitar la posesión de mi vivienda propia de varias maneras. Tal vez el aumento (?) del impuesto predial sea solo el comienzo. Aunque en ese sentido todavía estoy relativamente despreocupado, ya que con menos de 60 euros al año por 567 m², supongo que para nosotros seguirá siendo asequible incluso después de la reforma.