¿Valoración de bienes inmuebles posiblemente basada en antiguos informes periciales judiciales?

Entonces deberías responder de manera sencilla a preguntas simples. Es bastante útil saber cuál es el propósito del ejercicio.

He estado buscando en el ZVG por bastante tiempo. Allí se encuentran muchos informes que evalúan esos proyectos de diversas maneras. Seguro encuentras un proyecto que se ajuste a tus planes.

De lo contrario, deja que los expertos lo evalúen. Empresas correspondientes en la zona se encuentran en el ZVG.

Estoy muy seguro de que encontraré pocas peritaciones en ZVG que sean similares a estas 2 propiedades. Además, en mi caso, la superficie total y habitable es claramente mayor que el estándar y, sobre todo, el valor del suelo puede variar extremadamente. Aquí en la zona, el valor del suelo fluctúa entre 30 y 230€/m² y, con casi 4.000m² de terreno, son dimensiones de locura lo que podría salir de un cálculo de VW.

¿Y por qué debería comparar la propiedad con objetos externos si en 2001 se realizó un peritaje judicial? La idea de trasladar las valoraciones de Immo 2 de entonces al presente, creo, no me puede llevar tan equivocado como compararlo con propiedades similares en ubicaciones completamente diferentes... En Immo 1 me queda claro que ya no se calcula según el valor sustancial, sino por el valor de rendimiento.

La propuesta de valoración por expertos está fuera de alcance para mi situación actual. Nadie lo hace gratis y los costos no puedo ni quiero asumirlos por ahora. Además, dos peritos nunca llegarán al mismo valor de mercado. Si mi situación llega a un punto en el que un tribunal ordene una valoración, probablemente el informe privado valdrá menos que uno de un perito judicial, ¿no?


>>> "¡Esa fue una evaluación clara del valor de mercado!"

Para mí eso fue solo una lista de factores, no una guía para el cálculo.

De hecho, encontré una guía en Internet para el cálculo, pero no puedo publicar el enlace aquí. Allí de repente se habla de un rendimiento neto del terreno que parece sacado de la nada y, menos el costo del valor del suelo, eso sería el rendimiento neto del edificio. El rendimiento neto del terreno sería el ingreso del edificio más la valorización esperada del terreno no edificado... Ahí cualquiera puede inventar algo y ajustar números a su conveniencia. Pero yo no quiero eso. Quiero determinar un valor para mí de la forma más objetiva posible, independiente de mis intereses personales y de cómo quiero que los valores de mercado me favorezcan. Busco una fórmula sencilla y comprensible para calcular el valor de la propiedad según el valor de rendimiento. Además, el cálculo VW es una cosa, y lo que realmente se puede comprar o vender una propiedad es otro cantar.

>>> "Renovación y mantenimiento..."

Con eso quería decir que no quería incluir depreciación porque no se hizo nada en la casa y, por otro lado, no se hizo ninguna mejora significativa valorativa. Así que sería una buena base de partida para calcular el precio actual según un índice. Pero sí existe un índice de precios de costos de construcción. Claro, eso está más relacionado con el aumento de los precios de construcción. ¿Y qué hay de una especie de índice de precios de viviendas? ¿No existen estadísticas sobre el nivel de precios al que se vende una gran cantidad de propiedades cada año? En ese caso, las condiciones locales y estructurales jugarían menos papel. Algo así: una vivienda típica costaba alrededor de 100.000 € en 2000 y ahora 250.000 €. Entonces, con una regla de tres se podría deducir rápidamente cuánto vale la propiedad ahora, si por ejemplo valía 170.000 € en 2000...

Solo quería decirte que en el [ZVG] aparecen los métodos de evaluación más variados. Luego se pueden aplicar a su objeto. No quieres decir cuál es el propósito del ejercicio. ¿Por qué no?

@nordanney
>>> "¡Esa fue una evaluación clara del valor de mercado!"

Para mí, eso fue solo una lista de factores, pero no una guía para el cálculo.

Esos son también todos los factores (aunque no definitivos) que se consideran en una valoración.

De hecho, encontré una guía en Internet para el cálculo, pero no puedo publicar el enlace aquí. Allí de repente se habla de un rendimiento neto del terreno que de alguna manera está sacado de la nada y, menos el rendimiento por el valor del suelo, se supone que es el rendimiento neto del edificio. El rendimiento neto del terreno sería el rendimiento del edificio más la apreciación esperada del terreno sin edificar... Ahí cualquiera puede inventarse algo y maquillar los números. Pero eso no quiero. Quisiera, lo más objetivamente posible, determinar un valor para mí, independiente de mis intereses personales y de cómo debería resultar favorablemente el valor de mercado para mí. Busco una fórmula simple y comprensible para calcular el valor del inmueble según el valor de rentas. Además, el cálculo del valor de mercado es una cosa, para qué precio puede realmente comprarse o venderse un inmueble, eso es otro asunto.

Olvida las guías en Internet. No hay una fórmula realmente sencilla. Básicamente, para los objetos de valor de rentas se procede del siguiente modo:
- Determinación del valor del suelo - Ajuste del valor de referencia del suelo según el tamaño del terreno, su utilidad y su aprovechamiento real
- Determinación de un rendimiento bruto basado en el alquiler aplicable
- Determinación de un rendimiento neto que considera los costes de gestión (administración, mantenimiento, pérdida de alquiler, reparto de CO2)
- Deducción del costo de capital del suelo del rendimiento neto = rendimiento neto del edificio ==> este se multiplica por el factor de valor presente resultante (existen tablas para ello – duración remanente de uso y tasa de rendimiento inmobiliario) = valor presente
- Suma del valor presente y valor del suelo = valor de mercado
- Opcionalmente se aplican recargos o descuentos

Si la duración remanente de uso es inferior a 10 años, se debe calcular algo distinto. El valor del suelo no cambia mucho en el valor de mercado, porque se deduce un mayor valor del suelo en el cálculo de la tasa de capital del suelo y al final se vuelve a sumar.

No se permiten aumentos esperados de valor, porque se trata de una valoración a una fecha determinada. Y sí, según la intención se puede manipular bastante con los valores...

En la práctica, por experiencia, también se puede calcular simplemente con factores de rendimiento del alquiler. Actualmente, la construcción nueva de un inmueble logístico se calcula aproximadamente con 21 veces el alquiler anual (buena ubicación, inmueble bueno y ecológico). La construcción típica de vivienda en alquiler (edificio viejo) en la Cuenca del Ruhr actualmente aporta unas 15 veces el alquiler anual. Etc.

Dame la información del inmueble. Eso facilitará las cosas.

>>> "Rehabilitación y mantenimiento..."

Con eso quería decir que no quería calcular el desgaste, porque no se había hecho nada en la vivienda y por otro lado no se había realizado una mejora significativa en el valor.

Pero sí, definitivamente tienes que considerar el desgaste. Con la medida pones el inmueble en un estado que no requiere una deducción adicional. La depreciación por antigüedad se aplica en todo caso = pérdida de valor por edad.

Eso sería entonces una buena base para recalcular el precio actual en base a un índice. Existe un índice de costos de construcción, ¿no? Bien, eso probablemente refleja más el aumento en los precios de construcción. ¿Y qué pasa con una especie de índice de precio de viviendas? ¿No existen estadísticas sobre el nivel de precios al que se vendió una gran cantidad de inmuebles cada año? En ese caso, las condiciones locales y constructivas importarían cada vez menos. Algo así: una vivienda típica costaba alrededor de 100.000 € en 2000 y ahora 250.000 €. Entonces se podría calcular rápidamente con una regla de tres cuanto cuesta ahora un inmueble que valía por ejemplo 170.000 € en 2000...

Te he dado algunos consejos. Y no, no existen índices específicos o similares para tu propósito. No tienes ninguna posibilidad de “simplemente” recalcular el valor a la base actual. Quizá aciertes con el valor correcto, pero no porque hayas calculado bien, sino porque es pura casualidad. Una regla de tres como la que mencionas es poco seria, sin ninguna base de datos y por ello simplemente errónea.

¿En qué medida afecta esto al valor de mercado?

Nada de esto afecta al valor. Sin embargo, el resultado de una tasación depende esencialmente del objetivo.
Todos los métodos de valoración tienen cierto margen de maniobra. Si se quiere vender caro, se aprovecha para arriba. Si se quieren evitar impuestos de herencia/donación, por supuesto se aprovecha hacia abajo. Y, al final, no hay que olvidar que cada tasación es más o menos acertada. Un precio real de mercado solo se obtiene mediante una venta.

En mi opinión, es importante para qué necesitas los precios. Los bancos utilizan diferentes softwares, a los que no tienes acceso, como Sprengnetter, y hacen una reducción por seguridad. Los agentes inmobiliarios también los usan y aplican un recargo para darte la esperanza de vender caro.
Si necesitas algo para herencia / divorcio, necesitas un perito autorizado. Calcular informes de hace 20 años es relativamente inútil. También el valor de rendimiento, ya que no conoces ni el alquiler adecuado ni el factor, y en el caso del comercio todo se vuelve aún más difícil. Hay muchas promociones de agentes inmobiliarios o intermediarios financieros que ofrecen una tasación gratuita.