Visión Casa No. 3: ¿Es posible la financiación inmobiliaria para un crédito?

Lo veo totalmente diferente, te responderé más tarde con detalle qué es posible y qué no.

¿Por qué todos son tan negativos en este foro? Sean un poco más optimistas ;-)

Como resultado, puedo decir para mí mismo (soy financiador de inmuebles) que el número de construcción de la casa solo funciona si tus padres renuncian a su usufructo. O si construyes en una ubicación tan buena que también están incluidos 25€/m² de alquiler.

Desde mi punto de vista, eso lo resume bien. El usufructo hace que la casa sea inútil para un banco como garantía en la situación actual...

Buenos días, disculpa, ayer por la noche no lo logré.

Para la propiedad 1 primero tendría que determinarse el valor actual de financiamiento. Los precios inmobiliarios han subido considerablemente desde 2016, por lo que es posible que el valor sea mucho más alto. ¡La afirmación general de que un banco normalmente no acepta subordinación es falsa! Siempre depende de la constelación total y del propio banco. Incluso hay bancos que han basado su modelo de negocio en la subordinación.

En la propiedad 2 es similar, aquí también se tendría que realizar previamente una tasación del valor de financiamiento. El objeto también es financiable, pero cada banco insistirá en la subordinación del derecho de usufructo detrás de la hipoteca nueva a inscribir. Entonces sí, tus padres tienen que colaborar y acompañarte al notario.

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La pregunta que tengo actualmente es respecto a liquidez/concesión de crédito:
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[*]Mi capital propio es actualmente relativamente bajo con 50 mil euros, pero podría hipotecar parcialmente la propiedad 1 y la propiedad 2. ¿Creen que podría ser suficiente para obtener un crédito por un monto de 1,5 millones con un plan de negocio detallado (ingresos futuros por alquiler, etc.)? ¿Cuánto capital propio necesitaría como mínimo?
[*]¿Puedo hipotecar la propiedad 2 aunque exista un derecho de usufructo? ¿Tendrían entonces que ir mis padres conmigo al banco para confirmar una inscripción en el registro de la propiedad? (eso no sería un problema, solo desconozco el proceso)
[*]Sé que las acciones depositadas pueden ser consideradas para un crédito con un valor aproximado del 60%. ¿Cómo es esto con las propiedades? ¿Existe un valor porcentual cuando hipotecas un inmueble? Por ejemplo, si hipoteco una propiedad por 100 mil euros, ¿solo se considera un financiamiento de 50 mil?

Sí, tu capital propio es bajo, pero como escribí arriba, existen garantías adecuadas. Creo que es posible obtener un crédito por el monto que mencionas debido al capital propio y las garantías, siempre que las propiedades representen el valor correspondiente, lo cual aún debe ser comprobado. ¡Más capital propio siempre es mejor! El segundo punto importante es tu presupuesto doméstico, que también debería revisarse en detalle, aunque faltan datos importantes para ello.

Tendrás que convertir tus acciones en dinero, casi ningún banco quiere financiar carteras de acciones. Las propiedades se pueden financiar hasta el monto que el banco acepte. No hay una regla general sobre qué porcentaje es posible, pero ya he tenido casos donde se financió más del 120%.

Bueno, espero haberte ayudado un poco, que tengas una buena noche.

@ceritus20
La afirmación de subordinación en el Objeto 2 no tiene sentido está relacionada con las declaraciones de valor del TE. Sí, también existen financiadores subordinados. Pero entonces entras en esferas como las del mezzanine con propiedad inmobiliaria. Así que un interés del 6% es el mínimo allí.

Y con esto llego también al único punto que no consideras en absoluto. Además de la posible y muy costosa financiación subordinada y del hecho de que los padres pierden el usufructo en la ejecución hipotecaria, está el punto esencial. La rentabilidad del proyecto. Y tarde o temprano eso será lo que quebrará el proyecto (a menos que sea Harvestehude, Oberkassel o similar).

La financiación subordinada también la podría hacer una caja de ahorros o un banco popular en condiciones «normales», no solo el banco especializado. Aquí es relevante dónde se finaliza en el valor de tasación. El derecho de usufructo no se pierde, sigue existiendo, mediante la subordinación solo se garantiza que el banco pueda ejecutar el bien en caso de impago del crédito. Por supuesto, es un riesgo en el caso extremo de que todo fracase, pero solo así es posible la financiación. Lo que escribes simplemente no es correcto, lo siento.

Eso es cierto, no he entrado en la rentabilidad porque faltan datos esenciales para ello y tampoco se preguntó por eso, solo si es factible.

La financiación subordinada también la haría una caja de ahorros o una en condiciones "normales".

Si por caja de ahorros se entiende Sparkasse: en la mía me dijeron recientemente que generalmente no lo hacen. Ni siquiera en condiciones correspondientes.