¿Qué vendedor le va a poner su terreno como garantía a un completo desconocido sin haber vendido aún el terreno?
El constructor se echa delante del tren, el propietario del terreno tiene las deudas pendientes (aunque también tenga una casa, pero esa no la quiere)!?
Bueno, si se ha firmado un contrato de compraventa que regula la transferencia del terreno, pero el proceso simplemente tarda mucho más por razones técnicas y burocráticas, como he descrito, de lo que vuestros banqueros están dispuestos a garantizar los intereses, entonces pasan cosas así. En los dos casos tampoco fue/era problemático, porque todas las empresas implicadas en estos asuntos disponen individualmente de capital en bienes raíces por varios millones de euros. Que la transferencia de propiedad se realice uno o dos años después, a nadie - disculpa la expresión - le importa, tampoco al banco que lo financia.
Hablas aquí de dos propietarios comerciales, yo solo veo a un propietario, es decir, al propietario del terreno (que aún no puede/quiere vender su terreno). Además, aquí no se trata de una división ...
La división se mencionó solo como ejemplo de por qué puede haber motivos para construir en terreno ajeno. Y creo que sucede más a menudo de lo que te imaginas. Al final, no es nada distinto a la valoración/financiación en copropiedad.
(una anotación preventiva de dominio puede, por ejemplo, inscribirse sobre una superficie de terreno aún por dividir, entonces puede tardar varios años, es totalmente normal).
Construir en el terreno de los padres o de los hijos es una historia completamente distinta, allí también una declaración de finalidad de hipoteca será sencilla.
En la configuración mencionada por el TE te garantizo que ningún banco financiará una casa en terreno ajeno, porque el vendedor (que ni siquiera es todavía tal) nunca verá razón para asumir responsabilidad por el constructor.
Por supuesto que ve una razón, de lo contrario ni siquiera se consideraría la idea. El vendedor quiere, al fin y al cabo, que el comprador no se eche atrás y busque otro terreno, porque no tiene ganas de esperar cuatro años; por eso el comprador dice que está dispuesto a construir en terreno ajeno y así ayudar al vendedor con su ventaja fiscal, con la condición de que el vendedor proporcione el terreno como garantía.
Si el vendedor no lo hace o no quiere, el comprador simplemente se echa atrás o la transferencia de propiedad se realiza inmediatamente con el inconveniente fiscal para el vendedor. Si vale la pena el riesgo, a nosotros aquí nos da completamente igual; se puede acordar así. Y por supuesto hay bancos que financian también de esta manera.
Yo, y esta es mi opinión personal, no cedería fácilmente al vendedor en el precio de compra. ¿Por qué debería? El vendedor no puede o no quiere ponerme el terreno para la transferencia de propiedad hasta dentro de cuatro años. Eso puede suponer una desventaja o un riesgo para mí, que finalmente podría llevarme a buscar otro terreno. Por eso probablemente solo aceptaría esta configuración si el terreno tuviera ventajas que no encuentro en otro sitio.
Saludos cordiales
Dirk Grafe