Contrato de compra / División de la propiedad / Cómo establecer el terreno

La casa está dividida en tres apartamentos y alquilada.

No se trata en absoluto de la financiación, sino de que los costos proporcionales del crédito de los apartamentos alquilados se puedan deducir fiscalmente. Por lo tanto, hay que separarlo de alguna manera y poder diferenciar claramente los costos/partes ante la oficina de impuestos. Si el asesor fiscal/la oficina fiscal, debido al método del valor real, no quieren hacerlo o asignan una parte demasiado alta al apartamento de uso propio – y ante este problema está obviamente el autor de la consulta – entonces se soluciona con libros de registro separados, donde además se puede confeccionar libremente para cada registro la composición de los propietarios (proporcional) que se quiera.

¿Quién impide entonces al autor o a su familia adquirir los apartamentos por separado en propiedad parcial a través de tres bancos diferentes?

Por ejemplo así:

Planta baja: cónyuges A/B cada uno al 50%, financiado por el banco X
1.er piso: cónyuge A y abuela al 25/75%, financiado por el banco Y
2.º piso: cónyuge B y niño al 70/30, financiado por el banco Z

Debe existir el certificado de segregación, de lo contrario el alquiler actual sería ilegal. Por lo tanto, es posible la división en propiedad parcial, por lo que legalmente hay tres propietarios distintos; siendo también posible la GbR con el fin de administración y arrendamiento. Así se asignan claramente los créditos/valores y, en última instancia, los aspectos fiscales a cada apartamento.

Además, según tengo entendido, dentro de la familia todavía es posible el alquiler cruzado, por lo que quizás incluso los tres apartamentos cuentan fiscalmente como objetos de alquiler si hay suficientes adquirientes dentro de la familia.

Pregunta muy tonta. ¿Sabes más que yo?

Una vez más: el OP no ha escrito que se trate de tres apartamentos en propiedad, ¡sino de una casa unifamiliar normal de tres viviendas!
Por lo tanto, debería encargarse de todo el rollo legal (notario, certificado de independencia, declaración de división, formación de propiedad por partes) en el marco de la compra y esto genera costes. ¿Para qué? Quiere comprar toda la casa.

Tu ejemplo puede funcionar, pero en la primera publicación se dice que el OP quiere alquilar dos apartamentos, por lo que se desea que todo el inmueble sea suyo.

¿Qué es lo que realmente quieres decirnos ahora y qué consejo real nos das???

Quiere basarse en la distribución porcentual del precio de compra (alquiler/uso propio) para el valor de rendimiento. Creo que se puede hacer, si la [FA] lo acepta debe responder un asesor fiscal.

Ejemplo:
W1: Alquiler habitual 400 euros
W2: Alquiler habitual 300 euros
W3: Alquiler habitual 300 euros

Precio de compra 400.000 euros, entonces yo consideraría 240.000 euros como crédito para los pisos alquilados y 160.000 euros para el piso de uso propio.

Eso es precisamente a lo que quiere llegar DG.

¿Qué es lo que realmente quieres decirnos ahora y qué consejo verdadero nos das???

Déjalo estar, nordanney. Tienes razón y yo tengo mi paz.

Dirk

Pregunta muy tonta. ¿Sabes más que yo?

Otra vez: el OP no escribió que se trate de tres apartamentos, sino de una casa de tres viviendas normal.
Por lo tanto, debería gestionar todo el papeleo legal (notario, certificado de finalización, declaración de división, constitución de propiedad por partes) en el marco de la compra y eso genera costes. ¿Para qué? Quiere comprar la casa COMPLETA.

Tu ejemplo puede funcionar, pero en el primer mensaje dice que el OP quiere alquilar dos apartamentos, por lo que desea que el inmueble completo le pertenezca.

¿Qué es lo que realmente quieres decirnos y qué consejo útil das???

Pregunta muy tonta, ¿has leído siquiera el primer mensaje del creador del hilo?

buenos días a todos,

gracias por las muchas respuestas y por favor nada de peleas :-)

la situación es que los 3 apartamentos en la casa llevan más de 20 años alquilados continuamente. La planta baja debe quedar libre para nosotros, pero los otros dos deben seguir alquilados. La casa la compro solo yo y también debe pertenecerme completamente a mí solo.

La pregunta que surge (y para la que tenemos varias respuestas diferentes):
precio de compra 350.000 dividido entre 3 (no encaja del todo, ya que el apartamento en el primer piso es más grande y moderno que los otros, pero para facilitar el cálculo) da 3 x 116.000 euros.
¿Puedo ahora simplemente repartirlo como 1 x 116.000 euros para nuestro apartamento y 2 x 116.000 euros para el resto? ¿Y para esos 2 x 116.000 euros disfrutar también de las ventajas fiscales? De varias fuentes escucho un sí claro.

Pero nuestro nuevo asesor fiscal aquí en la localidad dice que en los 350.000 debe considerarse el terreno, que "nosotros solos" usamos y que no puede incluirse para la financiación/impuestos de la parte alquilada.
Como el terreno tiene un valor enorme, para los 3 apartamentos casi no quedaría nada.

¿Qué es lo correcto entonces? :-(

saludos