Edificio multifamiliar como inversión de capital en una ciudad envejecida

¿Y qué pasa con el [Leerstand]?

El espacio vacío se puede incluir en porcentaje, según la zona y la situación del alquiler se puede contar con 11-11,5 meses de alquiler al año, lo cual es un valor teórico.

Sin embargo, aquí no se llega con los 300€, sino que el valor que se añade es de aproximadamente 7400€ incluidos un mantenimiento realista. Con 3300€ se suma una depreciación gradual debido a la acumulación de reparaciones.

Pero si el dinero se invierte y se pronostica un valor constante de ingresos después de pagar el crédito, entonces se alcanza un "orgulloso" rendimiento neto de 8500€ con una inversión de 290.000€ más los 15*7500€, que se han invertido cada año, y se llega a aproximadamente un 2,1%. Este valor puede mejorar con el aumento del valor del inmueble y el incremento del alquiler, aunque todavía se necesita bastante Amaretto para alegrarse de llegar al 6%.

Por lo tanto, esto solo es interesante si se reduce masivamente el precio de compra, se exprime la propiedad y/o se usa como modelo para ahorrar impuestos.

q.e.d.
Dirk Grafe

sigue siendo bastante Amaretto para emborracharse hasta un 6%.

O apalancamiento crediticio

Pero si se invierte el dinero y se pronostica un valor de rendimiento constante después de pagar el crédito, entonces se alcanza un "orgulloso" rendimiento neto de 8.500 € con una inversión de entonces 290.000 € más los 15*7.500 €, que se han aportado cada año, y se llega a aproximadamente un 2,1%. Este valor se puede mejorar con el aumento del valor del inmueble y el incremento del alquiler, pero aún hace falta mucho Amaretto para embriagarse y ver eso como un 6%.

Ok Dirk, acepto que se puede aumentar la provisión para mantenimiento por precaución. Pero creo que tu cálculo deberías hacerlo correctamente de otra manera. Cuando calculo el rendimiento final, no lo refiero al precio total de 290.000 € más el dinero aportado, sino a mi capital propio más el dinero aportado, es decir, 60.000 € + 15*7.500 € = 172.500 €. La diferencia hasta los 290.000 € la han pagado mis inquilinos durante los 15 años. Luego, como sigo acumulando provisión para mantenimiento diligentemente, como tú bien escribiste, desde el día en que se pagó el préstamo el rendimiento neto es de 8.500 € y por tanto aproximadamente un 5 % sobre mi capital total invertido.

Y si hubiera invertido los 60.000 € durante 15 años, por ejemplo, en un fondo indexado y cada año añadiera los 7.500 € como una especie de plan de ahorro, necesitaría aproximadamente un 6 % de interés anual para llegar al final a 290.000 €, dice mi calculadora de interés compuesto que también considera el efecto de interés compuesto. Al menos actualmente se consigue un 6 % solo con un riesgo medio mínimo. Y entonces tendría los 290.000 € después de 15 años solo como suma, y ni siquiera ajustado por inflación. En cambio, el valor del edificio debería aumentar aproximadamente con la inflación si todos los demás factores (demanda, estado del edificio...) permanecen más o menos igual.

Por supuesto, puede que en 5 años nuevamente se obtenga fácilmente un 5 % en cuentas a la vista y todas las acciones estén en auge. Pero comprar una casa es algo en lo que pueden surgir muchos riesgos políticos, etc., en el futuro que te pueden quebrar el cuello, pero que son difíciles de predecir.

Ok Dirk, entiendo que se pueda aumentar la reserva para mantenimiento por precaución. Pero tu cálculo, creo que deberías hacerlo de otra manera. Cuando calculo la rentabilidad final, no la refiero al precio total de 290000 € más el dinero invertido, sino a mi capital propio más el dinero invertido, es decir, 60000 € + 15*7500€ = 172500 €. La diferencia con los 290000 € la han pagado mis inquilinos durante los 15 años.

Sí, por supuesto que tienes toda la razón. Por eso entro en el proyecto. Compras la casa y me concedas un derecho de tanteo para el día en que tus inquilinos hayan pagado el crédito. Entonces te pago los 60 mil € de capital propio más los costos de mantenimiento de 15 años y así la casa será mía. Estrictamente hablando, ni siquiera tendría que pagarte todos los costos de mantenimiento, porque tus inquilinos ya han pagado en parte, pero no quiero ser complicado.

Entonces, ¿quieres que organice una cita con el notario o lo haces tú?

Saludos cordiales Dirk Grafe

Te pagaré entonces los 60.000 € de capital propio más los costos de mantenimiento durante 15 años y con eso la casa será mía. Estrictamente hablando, ni siquiera tendría que pagarte todos los costos de mantenimiento, ya que tus inquilinos en parte ya los han pagado, pero no quiero ser así. Dirk Grafe

No estoy de acuerdo en que me transfieras entonces los 60.000 € más 15x7.500 €, porque habrás podido trabajar con ese dinero durante 15 años. Entonces me transfieres ahora los 60.000 € y cada año 7.500 €, pero también debes mostrarme durante 15 años una opción de inversión donde reciba al menos un 6% anual.

No, en serio, por favor explícame dónde podría estar mi error de pensamiento. Lo he pensado lo mejor posible y creo que mi cálculo es correcto.