Edificio multifamiliar como inversión de capital en una ciudad envejecida

Lo siento, para mí el alquiler representa un riesgo mucho mayor debido al inquilino desconocido (nómada). Eso reduce mi rentabilidad mucho más a negativo.

Eso no puede suceder con una propiedad de uso propio. La pérdida de empleo, los golpes del destino son iguales para propiedades usadas por uno mismo o alquiladas.

Pero me repito solo en círculo. Según la experiencia en mi círculo cercano, aquellos que se convierten en arrendadores son los que tienen el capital necesario (tienen buenos ingresos, una propiedad habitada por ellos mismos y asumen el riesgo), arrendadores por herencia (casa de los padres) o autónomos que construyen su capital para la jubilación a través del alquiler.

Pero también puede ser que tenga los conocidos equivocados.

Soy del Ruhrgebiet y también quiero comprar en esta zona. Por supuesto, al igual que en unas buenas vacaciones, quiero una buena relación calidad-precio en una propiedad. Esto se ve a simple vista, por ejemplo, en Herne, donde se pueden obtener propiedades sin retrasos en el mantenimiento con un rendimiento neto anual de alquiler de alrededor del 7 %. En mi opinión, esta gran rentabilidad está relacionada con el hecho de que Herne no es una ciudad atractiva para ningún grupo de edad. He revisado todas las proyecciones de población que he encontrado en Internet y Herne envejece por encima de la media y, según las previsiones, perderá hasta un 10 % de sus habitantes para 2040.

[...]

Nunca he comprado una propiedad residencial y realmente me cuesta evaluarlo. ¡Espero sus opiniones!

Lo diré así: si calculas correctamente el rendimiento neto y evalúas correctamente el retraso en las reparaciones o el estado de la(s) propiedad(es), entonces debería comprarse de inmediato. Pero el 7 % no concuerda con tus otros datos, porque solo se alcanza un rendimiento así en ubicaciones premium, si es que acaso. Si Herne realmente está decreciendo, la demanda también disminuirá. Lo decisivo es en qué parte de la ciudad se está reduciendo o dónde está tu microubicación y cómo se desarrolla en comparación con otros distritos.

Saludos cordiales
Dirk Grafe

allí se consiguen propiedades sin acumulación de mantenimiento con un rendimiento neto anual del alquiler de alrededor del 7%.

¿A qué esperas? ¡Hazlo!

En una propiedad de uso propio

... es consumo y no debe confundirse con una inversión.

Consumo necesario, porque la mayoría no prefiere vivir como personas sin hogar. Y una vez que se ha definido como necesario, se puede calcular simplemente. Como se escribió arriba: cuota de crédito más/menos acumulación de patrimonio vs. alquiler.

Gracias por vuestra participación, pero qué pena que mi hilo aquí haya derivado en una discusión general sobre el sentido de las inversiones inmobiliarias. Para mí tienen sentido, aunque viva de alquiler.

Lo diré así: si calculas correctamente la rentabilidad neta y evalúas correctamente el retraso en reparaciones o el estado de la(s) propiedad(es), entonces deberías comprarla de inmediato. Pero el 7% no encaja con tus otros datos, porque tal rentabilidad solo se consigue en ubicaciones prime, si acaso.

Yo diría que aquí estás equivocado. He leído lo siguiente en un libro de bienes raíces, que se ha confirmado en mis investigaciones sobre rentabilidad: en ciudades top y/o ubicaciones prime tienes menos rentabilidad neta que en zonas malas. ¿Por qué? ¡Los precios de compra enormes de las propiedades! Los alquileres no crecen al ritmo de los precios de compra. Los altos precios en zonas prime como el centro de Düsseldorf los pagas también, porque esa propiedad tiene potencial para aumentar su valor. En los bordes de Herne no pasa eso. Compras la alta rentabilidad por alquiler (actualmente todavía existente) a costa de que el valor de tu propiedad y los alquileres posiblemente bajen.

Si Herne realmente está decreciendo, entonces también baja la demanda. Lo decisivo es en qué parte de la ciudad está ocurriendo el decrecimiento, dónde está tu microlocalización y cómo se desarrolla en comparación con otros barrios.

Y eso es precisamente lo que encuentro muy difícil de prever, sin importar en qué ciudad.

En las principales ciudades y/o ubicaciones prime tienes menos rendimiento neto que en ubicaciones malas!

Eso coincide con mi conocimiento peligroso a medias. Pero también sé que hoy en día un 7 % de rendimiento solo se consigue con un riesgo considerable.